ЗАВЕЩАНИЕ ОГРАНИЧИТЬ НЕЛЬЗЯ

Приобретение жилья по ипотеке – один из наиболее востребованных на сегодняшний день способов решить наболевший «квартирный вопрос». Но что будет в с квартирй, если с заемщиком что-то случится. Об этом рассказывает главный специалист юридического управления Финансово-строительной корпорации Роксана Махкамова:

— При этом каждый заемщик должен знать, что он имеет право завещать заложенную квартиру. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право, — ничтожны. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру, по которой не выплачен до конца кредит. В этом случае встает вопрос: обязаны ли наследники погашать до конца кредит, к которому не имели никакого отношения, а если обязаны, то полностью или только оставшуюся его часть?

Сразу следует сказать, что в случаях универсального правопреемства, в том числе наследования, ипотека сохраняет силу для правопреемника залогодателя. Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сумма, которую придется выплатить, будет зависеть от множества факторов.

Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, то страховая компания, если сочтет смерть заемщика страховым случаем, гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга. Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное – с учетом процентов и иных прописанных в договоре выплат – придется выплачивать наследнику. При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру. Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Возможно даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально. С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.

Наследник заложенной квартиры имеет право отказаться от выплаты долга. В этом случае он может реализовать обремененную залогом недвижимость, выплатить банку причитающуюся сумму, а разницу оставить себе. Такой вариант чаще используется, когда наследников несколько, и им удобнее получить деньги, нежели часть квартиры. Продажа обремененной ипотекой квартиры сложнее, нежели реализация свободной жилплощади. Кредитная организация должна выдать заемщику письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Далее возможны два варианта проведения сделки. Заемщик может самостоятельно досрочно погасить кредит, после этого кредитная организация фиксирует снятие обременения (залога). Обычно оформление в этом случае всех необходимых документов по снятию банком обременений занимает до одного месяца.

Если у заемщика нет собственных средств для погашения задолженности перед банком, он может использовать средства, вырученные от продажи квартиры. В данном случае сделка происходит по следующей схеме: сначала заемщик ставит в известность банк о предстоящей продаже и заручается его согласием, затем находит покупателя на квартиру. Сделка происходит на территории банка-кредитора. Стороны заключают договор купли-продажи, сделка регистрируется в Главном Управлении Федеральной Регистрационной Службы, причем право собственности на покупателя регистрируется с залогом в пользу банка-кредитора. После получения банком от покупателя денежных средств регистрирует снятие обременения. Деньги покупателя помещаются в две ячейки. Остаток невыплаченной ссудной задолженности забирает банк, оставшаяся после расчетов с банком сумма предназначается бывшему заемщику. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

Согласно 3 части ГК РФ наследники, получившие наследуемое имущество отвечают по долгам наследодателя в размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. В случае вашего отказа банк обратиться с иском в суд и по решению суда квартира может быть выставлена на торги и продана. Разницу между долгом (основ.долг, проценты, пени, услуги адвоката, госпошлина и т.д.)и суммой полученной от реализации квартиры будет возвращена наследникам.

Так как, при получении ипотечного кредита заемщик обязательно страхуется от риска смерти и утраты трудоспособности, то в случае смерти заемщика страховая компания должна выплатить выгодоприобретателю (зачастую это банк-кредитор) страховую сумму. По сложившейся практике размер страхового возмещения будет равен долгу банку по кредиту на момент смерти заемщика. К сожалению, страховые компании очень неохотно выплачивает страховое вознаграждение, поэтому нужно очень внимательно читать договоры страхования и исполнять обязанности по договору страхования. Для получения страховой суммы в случае смерти заемщика его наследодателям нужно будет документально подтвердить наличие страхового случая, для чего нужно будет собрать необходимые документы (их перечень есть в договоре страхования). При этом нужно быть очень внимательными так как, к сожалению, некоторые документы в этом списке могут быть взаимоисключающими, так как одни выдаются на основании других. Если наследники решили вступать в наследство несмотря на то, что квартира обременена ипотекой в силу закона, я бы рекомендовала договориться им между собой и с банком- кредитором и продолжать гасить кредит (чтобы не возникло задолженностей и просрочек, пени с момента смерти заемщика не начисляются) и одновременно с этим решать вопрос со страховой компанией о выплате страхового возмещения.

Что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?

На основании статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. То есть если наследники не отказались от наследства, приняли его, они обязаны отвечать по обязательствам наследодателя. Если они отказываются это делать добровольно, долги наследодателя будут взысканы с них через суд. Дополнительно можно добавить, что отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т.е. если наследник(ки) вступает(ют) в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
Подшипник skf 6206 подшипники.-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии