Залог благополучия

Как известно, юридическая «чистота» квартиры – залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что мы обращаем самое пристальное внимание при проверке квартиры, и где могут таиться подводные рифы, о которые может разбиться вся сделка? Об этом бы хотелось сегодня поговорить.

Обделенные дети

Это – самая большая проблема. На заре приватизации в законе от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при ее приватизации. И родители нередко не включали детей в число собственников квартиры. Это позволяло им в дальнейшем, к примеру, при продаже квартиры не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее такая практика была признана незаконной, но немало квартир с «обделенными» детьми уже вышло на рынок. И сегодня такая квартира, которая уже несколько раз продавалась и покупалась, может быть истребована выросшими детьми. Не вся, а доля в ней. Но это практически сути дела не меняет. Сделка будет признана судом недействительной, и у последнего вполне добросовестного покупателя могут возникнуть серьезные проблемы.

Как можно поступить в подобной ситуации? Если дети уже взрослые, то мы просим их предоставить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие и отказываются от всех претензий в дальнейшем к покупателю. В таких сделках родители, как правило, либо отдают часть денег от продажи детям, приобретают жилье или предоставляют им право пользования другой площадью. Если дети еще несовершеннолетние, то в этом случае либо происходит расприватизация квартиры, либо нотариус наделяет долями детей по согласию родителей из их доли в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

Разведенные супруги

Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после развода, то тоже есть шанс того, что обделенный супруг подаст в суд в случае продажи недвижимости бывшим супругом без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж. Хотя срок исковой давности на подачу искового заявления в суд по поводу раздела имущества истек, но право собственности у него осталось. Он идет в суд и пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд такое заявление примет.

Поэтому нужно историю перехода прав на квартиру проверять максимально. И если даже брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Сторона, которая продает квартиру, в противном случае должна предоставить согласие бывшего супруга, иначе мы такие квартиры покупать не рекомендуем.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но, тем не менее, может быть признана судом недействительной. Что это такое, поясню на примере. Например, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход может быть самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: «Купи у меня квартиру, мне срочно нужны деньги. Вопрос жизни и смерти». На заявление, что нет такой суммы, сколько стоит его квартира, следует предложение: «Да бери за такую сумму, какая есть». И вот вы покупаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: помогли соседу и сами в накладе не остались.

Вдруг через некоторое время прибегает некогда благодарный сосед и требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров. Ситуация. Еще вчера сосед вас благодарил, а сегодня ставит вам этот поступок в упрек. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.

А вот другой случай, когда, казалось бы, кабальная сделка не была признана таковой. Муж с женой делили совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но чтобы не возиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену.

Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Разругались. После чего, чтобы насолить жене, муж подает заявление в суд и просит признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной. Мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартира к тому времени была уже продана. И сейчас представьте себе покупателя, который приобрел эту очень дорогую квартиру.

Но благодаря грамотным действиям адвоката было доказано (нашли и свидетелей, которые знали все тонкости раздела имущества), что участок, который ему достался, стоит несколько млн. долларов, плюс осталась шикарная иномарка стоимостью в несколько сотен тысяч… Одним словом, бывшей жене (на радость покупателю) удалось отстоять свои права, и сделка, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, не была признана кабальной. Но три года, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если не было бы грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку …

Наследственные проблемы

Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, признаются по суду недействительными достаточно часто. К примеру, написал пожилой человек завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат-пьяница, которого обошли с наследством, подает в суд и оспаривает завещание. Якобы отец, когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Поднимаются медицинские документы, выясняется, что он действительно болел тем-то и тем-то. И хотя не состоял на учете в наркологическом (НД) или психонаркологическом (ПНД) диспансерах, по настоянию родственников проводят посмертную экспертизу – и выясняется: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.

 

Сделку лучше застраховать

Хотя мы всегда тщательно проверяем продаваемую квартиру, но все же, если в истории квартиры обнаруживаются спорные моменты, которые могут быть (а могут и не быть) оспорены, то в этих случаях предлагаем сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, берется страховать вашу квартиру, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.

Ольга ВОРОБЬЕВА, юрист агентства  недвижимости «Кутузовский проспект»

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии