ЮРИДИЧЕСКИ «ЧИСТЫХ» КВАРТИР НА РЫНКЕ ОЧЕНЬ МАЛО

Человек может спать спокойно только тогда, когда купленная им квартира чиста юридически. Сейчас, как уверяют многие, на рынок вышло много проблемных квартир, которые под шумок недобросовестные граждане хотят продать. О том, стало ли в последнее время на рынке больше мошенников, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.

 — Я не соглашусь с тем утверждением, что число мошенничеств увеличилось. Их всегда было много как со стороны покупателя, так и продавца. И к нам в компанию они тоже иногда приходят, но быстро ретируются.

— Почему?

— Когда мы начинаем работать с продавцом, и он видит, как проверяется квартира, то если он мошенник, то найдет тысячу причин, чтобы с нами не работать. Напротив, честный продавец все принимает, как должное.

— Значит, мошенники пытаются даже через фирмы продавать квартиры?

— Бывает и такое. Но когда я говорю, что проблемных квартир на рынке достаточно много, то я речь веду не о мошенниках, а о добропорядочных гражданах.

— В смысле…

— В том смысле, что наши граждане еще плохо знают гражданское законодательство. Но даже тем, кто знает, зачастую достаточно сложно сориентироваться в ситуации, потому как один закон противоречит другому. Поэтому иногда даже честные действия граждан несут в себе «бомбу замедленного действия» для покупателя. Если же мы находим в истории квартиры какие-либо «темные» пятна, то всегда говорим об этом покупателю. Частник, если он даже что-то обнаружит, то не всегда скажет хозяину. Вот и получается, те, кто в свое время покупал через частных посредников, когда начинают продавать, то бывают очень удивлены теми проблемами, которые содержатся в истории их квартиры.

— Значит, люди просто не понимали или не знали, что они приобрели?

— Вот именно. Когда мы начинаем проверять, то просто волосы дыбом встают.

А те, кто знает о таких изъянах квартиры, нередко шантажируют нового собственника тем, что, мол, подадим в суд и вернем обратно свою квартиру. В последнее время появились даже адвокаты, которые находят таких людей (чаще всего это те, кто состоит на учете в ПНД) и предлагают им оформить определённый пакет документов, позволяющий шантажировать собственника. К сожалению, такой бизнес есть. Так что, приобретая жильё самостоятельно или через частных посредников, вы очень сильно увеличиваете риски расторжения сделки. Почему? Да потому, что углубленная проверка для частных посредников  трудна или вовсе невозможна.  А самое главное, она чаще всего для них опасна тем, что может вскрыть то, что они хотят оставить в тайне. Представьте себе, они что-то нашли, и сделка развалилась. Потерянное время и деньги…Не думаю, что много частных посредников на это согласятся. Добропорядочная фирма, которая дорожит своим именем, не может себе такого позволить. К примеру, у нас есть юридический отдел, зарплата специалистов этого отдела не зависит напрямую от сделки, поэтому юристы собирают самую полную и объективную информацию о квартире, и только после этого покупатель решает: выходить на сделку или нет.

— Вячеслав Анатольевич, думаю, что вы согласитесь с тем, что самое уязвимое звено – это дети собственников продаваемого жилья, которые на заре приватизации не были включены в число собственников квартиры. Почему их тогда не вносили и можно ли исправить ситуацию сейчас?

— Корень этих проблем лежит в несовершенстве законов, регулирующих процессы приватизации в первой половине 90-х годов. Чаще всего родители несовершеннолетних детей в момент приватизации своего жилья не имели никакого злого умысла. Просто, если они включили ребенка в число собственников, то он в дальнейшем терял право на бесплатную приватизацию (поправки были приняты через год с небольшим). Вот и получалась такая ситуация: дети, чьи права были когда-то нарушены при приватизации, имеют возможность оспорить законность приватизации, проведённой даже много лет назад. Но что самое может быть неприятное, так это то, что по такого рода делам фактически нет срока исковой давности. Представьте, что вы — добропорядочный гражданин, и вы  получаете повестку в суд. Всё.  Спокойная жизнь у вас сразу же закончилась. Вопрос даже не в том, что решит суд, может все  и обойдется, но поверьте, времени и нервов вы потеряете немало. Поэтому необходимо очень тщательно подходить к сделке с недвижимостью, особенно если квартира перепродавалась несколько раз. Только обращение в серьёзную риэлторскую компанию с безукоризненной репутацией предотвратит  такого рода неприятности.

— Но вы же не будете отрицать, что среди частных маклеров есть очень добросовестные работники?

— Да, есть. Но чаще всего они не имеют образования, у них нет возможностей и структур по проверке. Честный посредник может хорошо подготовить сделку, но проверить историю квартиры для него бывает довольно сложно. А это самое главное.

— Кроме того, он и ответственности не несет. Правда, и многие агентства недвижимости несут больше моральную ответственность, а не материальную.

— Совершенно верно, потеря репутации – самое главное. Вот чтобы ее не потерять, мы и отслеживаем все переходы прав собственности данного объекта. Хотим, чтоб покой наших клиентов никогда  и никем не был нарушен. Но иногда все же сталкиваемся с тем, когда некие граждане приходят к нашему покупателю с какими-то претензиями. Но потом, понимая какие мероприятия были проведены при подготовке квартиры к сделке, их желание предъявлять нашим клиентам претензии быстро пропадает.

— Родственники приходят?

— Родственники редко. Чаще появляются те самые адвокаты. Изредка, но это бывает, в сделках участвуют люди, которые состоят на учете в психоневрологическом диспансере. В таких случаях мы в день проведения сделки с такими клиентами всегда проводим освидетельствование у специалиста и если, по мнению этого специалиста, проведение сделки сегодня не противопоказано по медицинским критериям, то мы эту сделку проводим. Но если по медицинским показателям не все в порядке, то сделку просто откладываем, о чем покупателя всегда заранее ставим в известность, чтоб он понимал, почему произошли изменения в сроках сделки. Но рано или поздно с таким клиентом сделка все же проходит, и через какое-то время находится «доброжелатель», который хочет помочь якобы обиженному продавцу. Но этот доброжелатель порой не знает, что все действия были произведены нами верно. Как только он это видит, то тут, как говорится, нечего ловить, то сразу же уходит.

— Но бывает, что не всегда можно что-то исправить…

— Если мы не можем исправить что-то, то просто отказываемся от сделки, и подыскиваем для клиента другую квартиру.

— Но это компания, она может себе такое позволить. А частник, у которого сделок не так много, вряд ли откажется от денег.

— Вполне возможно. Здесь многое зависит от личности посредника и от взаимоотношений с покупателем.

— А гражданин, который не лишен судом дееспособности, имеет право продавать квартиру, и сделка не всегда может быть расторгнута. 

— Совершенно верно. Здесь все будет зависеть от того, что решит суд.

— А так как у нас суды чаще всего решают в пользу «бедных»….

— Согласен. Часто суды выносят свои решения в пользу тех, кого обманули. Но заявления о том, что всегда так решают, голословные.

— И как, на ваш взгляд, можно уберечься от разного рода «проблемных» продавцов?

— Если человек отказывается проходить медицинское освидетельствование, то сделку мы не проводим. Стало быть, есть у него основания или нехорошие намерения. Таких отказов бывает процента 2-3%.

— Чем они это мотивируют?

— Порой бывает непонятно. Мол, это ущемление моего достоинства.

— Почему? Он же состоит на учете.

— Но никто же не признается, что у него есть мысли через год потребовать квартиру назад. Сегодня он будет говорить о его якобы попранном достоинстве, а потом найдется «добрый» человек и начнет ему сулить выгоды от расторжения сделки. Кто-то и не выдержит, может и согласится….

 — Приходилось ли компании сталкиваться с квартирами, которые продавались много раз?

— Мы сталкивались с такими квартирами, но не все они «сильно проблемные». Кто-то купил квартиру, потом в ее истории нашел пятно, которое вселило в него беспокойство, и он стремится от нее избавиться. Другой у него купил, узнал о «запятой» в ее истории и тоже сбрасывает.

— А можно ли из этой запятой сделать точку?

— Иногда можно, а иногда и нельзя. Стоит заметить, что юридически «чистых» квартир очень мало на рынке. Но в большинстве случаев это никакие не мошенничества, а просто незнание законов или их нестыковки. Поэтому покупателям мы  говорим, какие шероховатости имеются в истории той или иной квартиры и что его может ожидать, если он купит эту квартиру. Порой советуем, как избежать рисков расторжения сделки.

— Может, имеет смысл рекомендовать застраховать сделку. Вы это советуете?

— Безусловно. В первую очередь, застраховать.

— А как быть с детьми, которые не участвовали в приватизации?

— Надо просто найти этих детей, и взять с них нотариально заверенное  заявление о том, что они знают о продаже квартиры и претензий не имеют. Наличие этого заявления обезопасит покупателя квартиры, и никакой суд на этом основании не отнимет эту квартиру у него в будущем.

— Но этим опять же занимаются риэлторы. А страховая компания возьмет на себя этот риск?

— Они застрахует риск утраты собственности. У них есть статистика. По ней они прикинут процент, чтобы было выгодно и клиенту, и им, и выпишут страховой полис. Реально же страховая компания не защищает от события, а обещает выплатить определённую полисом сумму в случае наступления события (страхового случая). Если вы не знаете истории квартиры, то не знаете, от каких именно рисков надо страховаться. Риск того, что дети, не участвовавшие в приватизации, могут предъявить свои права на квартиру, не снимется никогда.

— Нет срока исковой давности?

— Есть. Но он начинает свой отсчет с того времени, когда ребенок узнал или должен был узнать о том, что его права были ущемлены. И суд примет во внимание его заявление и начнется этот отсчет.

— А если он подписал заявление, а потом его кто-то переубедил изменить решение, то в этом случае он тоже может обратиться в суд и попытаться…

— Да, может. Но если он в твердой памяти написал заявление, то у суда возникнет вопрос: почему вчера не было претензий, а сегодня появились. А если есть его заявление, то с этого времени уже начинается отсчет исковой давности. И если через 5 лет он вдруг «передумал» и попытается обратиться в суд, то в этом случае ему скажут, что у вас срок исковой давности закончился.

— Значит, после заявления тоже лучше застраховаться?

— Да. Но страховаться надо в этом случае только на 3 года. А если нет заявления, то страховать нужно на много лет, пока не продадите эту квартиру. Страхование защищает в том случае, если вы понимаете риски.

— Ну и в завершении нашей беседы расскажите какую-нибудь историю, связанную с детьми. Наверняка,  вам за долгую риэлторскую практику приходилось с чем-то подобным сталкиваться.

— У нас была такая история. Женщина выплачивала стоимость кооперативной  квартиры 15 лет. За 3 месяца до окончания платежей она вышла замуж. Через 4 года ее супруг умер. Квартиру она оформила на себя и уехала в Питер. Потом решила ее продавать. Но, как выяснилось, у её умершего супруга были дети, о которых она ничего не знала. Когда же мы ей об этом рассказали, и она узнала, что эти дети имеют права на долю квартиры, то она как-то загрустила. Потом наши юристы объяснили ей, что ее супруг имел право не на 50%  всех взносов, выплаченных ею за 15 лет, а только на те, которые они платили вместе, то есть в течение 3х месяцев, то женщина приободрилась и спокойно продала квартиру. И покупатели знали этот риск. Мы поставили их об этом в известность.

Безусловно, мы не можем обезопасить наших клиентов от притязания на квартиру детей, жилищные права которых были когда-то ущемлены, но мы помогаем людям свести риски к минимуму. И чтобы понять степень этих рисков, нужно перед продажей квартиры тщательно изучать её историю. И если что-то можно исправить, то необходимо исправлять. А уж если такой возможности нет, то у покупателя всегда есть выбор: либо застраховать предстоящую сделку, либо отказаться от её проведения. Наша главная задача  состоит в том, чтобы наши клиенты были уверены: в своей новой квартире они всегда смогут спасть спокойно.

                       Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

 

Поделиться в соц. сетях

0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии