В котлован «лезут» только дураки

Ни для кого не секрет, что покупка квартиры в новостройке дело  весьма рискованное. И хотя немного ситуация вокруг компаний-застройщиков несколько ужесточилась в последний год, но обманы не остались в прошлом. Правда, на котлованы люди сейчас не очень клюют, но даже если дом уже наполовину построен, то никто не застрахован от остановки строительства и исчезновения компании с остатками денег дольщиков. Поэтому, покупая квартиру в новом доме, нужно быть предельно внимательным и осторожным. Как говорится, не стоит расслабляться и надеяться на христианскую добродетель застройщиков.

 Новостройка привлекает ценой

 Основное достоинство приобретения квартиры в новостройке — это ее цена. Поскольку жилье покупается на этапе строительства, то и цена его ниже, чем в готовом доме. «Однако, — считает адвокат Олег Сухов. — Лишь 20% застройщиков работают «по-честному», заключая с дольщиками договоры долевого участия. При этом на рынке широко распространены юридические схемы, по которым ответственность застройщика сильно занижена по сравнению с договорами долевого участия (ДДУ). Чаще покупателю некуда деваться и он вынужден подписывать сомнительный договор с застройщиком в надежде, что обязательства будут исполнены. В указанных случаях основным гарантом добросовестности исполнения обязательства является сам застройщик».

Поэтому, покупая жилье на первичном рынке, необходимо в первую очередь изучить репутацию строительной компании. Думаю, что если вы проделаете те несколько шагов, о которых я хочу сказать ниже, то велика вероятность, что вложенные вами деньги не пропадут и вы со временем въедете в новую квартиру. Итак:

— Для начала нужно ознакомиться с информацией о застройщике в сети Интернет: с сайтом самой организации, Интернет-ссылок, «черных» списков компаний, форумов иных покупателей;

— Затем посмотреть все ли в порядке с разрешительной документацией, не истек ли срок договора аренды, разрешения на строительство, инвестиционного контракта;

— Обязательно узнать, кто является инвестором застройщика, и каково его финансовое положение;

— Не лишне поинтересоваться, какие договоры заключены у основного инвестора с застройщиком и как по ним осуществлялась оплата;

— Стоит навести справки, сколько объектов застройщиком построено и сдано в эксплуатацию, есть ли жалобы у других покупателей;

— И для верности съездить к месту стройки и посмотреть, все ли в порядке с подводом коммуникаций к строящемуся зданию.

Идеальным вариантом в рассматриваемых примерах можно считать новостройку в районе с устоявшейся транспортной, социальной и энергетической инфраструктурой от известного застройщика, работающего по ДДУ, у которого за плечами не один дом, сданный в эксплуатацию.

 

Застройщик не всегда честен

Но так как такое встретишь не часто, таких дисциплинированных застройщиков еще не так много, то потенциальным покупателям квартиры в новостройке следует знать некоторые новые схемы обмана дольщиков, которые в настоящее время выявляются в ходе многочисленных судебных процессов.

 

Двойные продажи

Они, к сожалению, никуда не ушли. Как отмечают аналитики рынка, несмотря на то, что уже почти 6 лет действует закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», тем не менее, по указанному закону работают очень не многие застройщики. Кроме того, следует понимать, что застройщик может продавать одни и те же квартиры как по указанному Закону, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, так и в обход данного Закона, без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. И никогда дольщики не догадаются, что их квартира продана иным лицам. Совет в данном случае один – требовать после подписания договора его регистрации.

 

Продажа дольщикам  заложенных квартир

Любая сделка по отчуждению прав или имущества, состоящих под залогом, является недействительной при отсутствии согласия залогодержателя. При этом застройщики, не получая согласия залогодержателей, как правило банков, продают жилые и нежилые помещения дольщикам по незаконным договорам: предварительным, инвестиционным, не ставя последних в известность о том, что недвижимое имущество находится под обременением и не может отчуждаться. Данные сделки приводят к тому, что претендовать на оплаченное жилье невозможно, в том числе отсутствуют основания для оформления квартир  в собственность, получения по акту приема-передачи для проживания. Только сами банки, что выделяли застройщикам средства под залог недвижимости, вправе претендовать на данное имущество.

 

Для чего застройщик обращается в суд

И вот нередко такие недобросовестные строительные компании, которые несколько лет пользуются полученными от покупателей денежными средствами, вдруг обращаются в суд с заявлениями о недействительности заключенных договоров. Этим они пытаются закрепить за собой право на вновь построенное жилье, которое было ранее проданное дольщикам. В лучшем случае, на что смогут претендовать обманутые покупатели  — возврат внесенных строительной компании денежных средств, тогда как стоимость недвижимого имущества к указанному времени значительно возрастет.

«Рассмотренные выше примеры свидетельствуют о том, — считает Олег Сухов, — что беспредел, направленный на обман покупателей в новостройках, продолжается, и очень часто недобросовестными застройщиками выступают даже очень крупные и известные строительные компании».

 

Снести без компенсации

Объявления «Продам квартиру на шести сотках» часто мелькают в газетах. И люди подобные квартиры покупают. Вернее, покупали. Думаю, что после суда о сносе пятиэтажного дома, незаконно возведенного на дачном земельном участке в посёлке Вешки Мытищинского района, заставит очередных покупателей крепко призадуматься.

«К нашему огромному сожалению, такие продажи стали распространяться в Подмосковье в последние несколько лет, — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости  «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин. – И это еще один вариант, скажем так, современного мошенничества. То, что такие случаи не единичны, говорит статистика. Так по данным Правительства Московской области, в Подмосковье насчитывается более 100 подобных объектов. И учитывая, что к Москве присоединено ещё около 140 тыс. гектаров земли, то строительство подобного жилья на новых территориях  может расти стремительными темпами, а желающих приобрести квартиру по бросовой цене, да ещё и с московской пропиской, будет ещё больше. Не сомневайтесь: негативные последствия такой застройки не заставят себя ждать».

Совершенно невозможно понять, почему наши люди, вкладывая свои последние (а даже если и не последние) деньги в заветные квадратные метры, пытаются экономить на проверках подобного жилья? Почему они склонны доверять продавцу, верить  его  честному слову, и без оглядки вручать кому-то свои кровные сбережения? Все же, когда люди видят небольшие цены, да иметь возможность жить еще вблизи от столицы, то это, видимо, туманит им мозг, и они забывают об опасности.

«И хотя, любой гражданин вправе на своем участке построить дом, — отмечает руководитель департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко, — но этот проект должен быть согласован во всех надлежащих инстанциях, строение должно соответствовать требованиям архитекторов, пожарных, строительных организаций, иных СНИПов. Кроме того, дом  на земельном участке под дачу должен быть не более 1500 квадратных метров общей площади, и иметь не более 3 этажей. Комнат, конечно, может быть разное количество. И по долям продавать свою недвижимость застройщик может, но вот проживать в таком доме вряд ли все смогут. Им не будет хватать электроэнергии, канализация не будет справляться, да и воду придется набирать по очереди…. Нужно вам такое жилье? Я бы не согласился проживать в таких условиях. Поэтому я бы всем посоветовал, что прежде чем покупать ту или иную недвижимость, следует проконсультироваться у специалистов. Это же вас ни к чему не обязывает, да и консультации сегодня у приличных фирм бесплатные».

 

Будут ли защищены обманутые дольщики?

15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон, который абсолютно по-новому регулирует отношения между застройщиками и дольщиками: № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Что изменил новый закон о дольщиках? Об основных моментах этого нового закона весьма полезно знать любому покупателю жилья на первичном рынке.

Главное и самое важное — теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной компании не являлась законной. То есть застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), оформлял не договоры об участии в долевом строительстве, а любые другие договоры, в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности и т.п.

Так же важно, что к участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства – участники инвестиционного контракта (соинвесторы), администрации и государственные и муниципальные органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства.

Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива. Под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив.

После передачи незавершенного строительством дома кооперативу, последнему переходят все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земельный участок под ним.

Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до 3-х месяцев.

И хотя принятый закон действительно облегчает участь дольщиков, дает им больше возможностей либо получить жилье, либо вложенные деньги, но не стоит обольщаться, ибо, как показывает практика, все хорошие законы грешат одним – они редко когда исполняются. Поэтому, лучше все же не попадать в неприятные ситуации. А для этого стоит еще раз внимательно прочитать то, о чем я говорил в начале материала.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии