В КОГТЯХ У РЕЙДЕРОВ

Долевая собственность стала просто бичом для столицы. Есть люди, которые скупают небольшие доли, а потом пытаются вселиться и выдавить других сособственников. Или создают им невыносимые условия, вынуждая продать свою часть квартиры. О том, как получаются такие доли и как бороться с квартирными рейдерами, рассказывает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Ирина Горина:

 — Доли действительно попадают к людям разными путями. С одной стороны они образуются после приватизации квартиры, а с другой стороны попадают к людям по наследству. Например, у квартиры несколько хозяев, у которых в ней определенная доля.

— Но вроде бы родственники должны договориться…

— Родственники, может быть, и смогли бы, но проблемы чаще всего возникают, когда в круг совладельцев попадает посторонний человек. К примеру, приватизировали муж с женой квартиру. Досталось им по одной второй доли каждому. Потом муж умер, и его одну вторую доли квартиры унаследовала по завещанию не жена, а какая-нибудь дочь от первого брака, которую никто и не видел никогда. И вот эта дочь, оформившая на себя наследство, приходит к жене (теперь уже вдове) и говорит: а не купишь ли ты у меня эту самую долю в квартире, а то она мне все равно не нужна, а деньги нужны.  Вдова говорит: нет, не куплю, нет  у меня денег. Ну, на нет и суда нет — говорит дочь. Выходит на улицу, а там объявление шалашиком на тротуаре стоит: «купим долю, часть доли в квартирах». Есть, оказывается, такие риэлторы, которые помогают гражданам доли в квартирах продавать.  Заходит дочь в риэлторскую контору и предлагает купить свою долю в квартире. Риэлторы долю покупают,  деньги дают небольшие, но вдова и таких бы денег не дала.
  — Но ведь сразу продать нельзя, надо предложить письменно вдове, она имеет преимущественное право покупки.

— От того, что ей придет от нотариуса извещение, ситуация не изменится. За тот месяц, который положен по закону, денег у нее не прибавится. А так называемые покупатели чаще всего в договоре завышают цену, реально же выплачивают гораздо меньше. А если продавцы начинают возражать, то в этом случае их чаще всего запугивают расправой. Что может молоденькая девочка противопоставить бугаям. А чаще всего доли именно такие личности и скупают.

— И как ситуация развивается дальше?

— По-разному. Порой долгие месяцы стоит тишина. Так было и у вдовы.  Жила она себе поживала,  успела уже и забыть давно о том, что собственность у нее не на всю квартиру. Но как-то вечером ей об этом напомнили. Сидит она, смотрит телевизор, и вдруг слышит треск ломающейся двери.  А дверь ей действительно взломали. На пороге трое парней здоровых, в руках чемоданчик, где все приготовлено для вскрытия дверей: дрель, лом и т.п. Показывают они вдове свидетельство о собственности на долю в ее квартире. И по этому свидетельству выходит, что совладельцами являются трое граждан. И вот вносят они складные кровати в квартиру, чемоданы какие-то и говорят: мы теперь здесь жить будем. А как же я? — спрашивает вдова. А ты, если не хочешь, чтобы мы жили, покупай у нас долю в квартире за 100 000 долларов США — отвечают ей.  «Я сейчас милицию вызову», — говорит вдова. «Да вызывай, — не боятся парни,- у нас все по закону».

Приходит участковый и говорит: Да, у них все по закону, собственники они. Сделать ничего не могу. Это гражданско-правовой спор, а гражданско-правовыми спорами мы не занимаемся. Это вам в суд, гражданка. А милиция только за соблюдением общественного порядка следит. И ушел участковый.  Вдове тоже пришлось уйти  из квартиры, так как оставаться ночевать с тремя мужиками  чужими она побоялась.
  — Выходит, что нужно как-то договариваться.

— С одной стороны, это так. А с другой, почему именно все упирается в договоренности.

Должен быть иной механизм решения спорных вопросов с долями. Должны быть ограничения на их оборот.  В свое время Верховный суд отменил распоряжение мэра Москвы, которое запрещало продажу доли, если она не соответствует комнате. И нельзя было в квартире, помимо проживающих там, никого больше регистрировать, пока сособственники не договорились. А ВС сказал, что все собственники равны, и разного рода аферисты этим воспользовались в своих корыстных целях. Они ломанулись покупать доли и создали затем на этом бизнес. Я же считаю, что долю покупать не проживающим в квартире нельзя в принципе. Нельзя провозглашать с трибун, что мы боремся с коммуналками, а на самом деле потворствовать увеличению квартир, гораздо худших, чем коммуналки. В коммуналках у каждого своя комната. А в квартирах «с долями» —  иллюзорные доли, которым ни одна из комнат не соответствует. Такой запрет надо узаконить.

— Имеет право покупать только тот, кто там проживает?

— Да. Должно быть в квартирах с долевой собственностью такое ограничение. Если нет возможности выделить долю соответственно комнате, то и пользоваться долей нельзя. В Жилищном же кодексе написано, что для непосредственного проживания граждан предназначена комната, а не часть комнаты.

В Европе тоже есть долевая собственность. Например, во Франции, квартира по наследству тоже может перейти к нескольким наследникам. Но, как мне сказала французский риэлтор Валентина Батусофф, никому и в голову не придет вселяться в такую квартиру, да еще и с помощью судебного решения. Люди как-то договариваются и тот, кто живет в квартире, выкупает за приемлемые деньги долю у другого. Важно то, что никто не преследует при этом цели выжить совладельца, «раскрутить» его на деньги или иным способом злоупотребить правом. Именно злоупотребление правом должно быть основанием для отказов в исках о вселении в наших российских судах.

— Согласен. Но, Ирина Евгеньевна, откуда это пошло? Вроде как раньше этого не было.

— По аналогии с домами и пошло. Но там можно сделать отдельный вход. А в квартире этого сделать нельзя. Но, к сожалению, поставлен знак равенства между частными домами и квартирами в многоквартирных домах. Этого делать нельзя. Законодатель должен выделить многоквартирные дома в отдельную статью закона или хотя бы пункт. Надо либо исключить, либо ограничить оборот долей. Но тогда ГК нужно менять. Бывший мэр Юрий Лужков хотел ограничить, но у него ничего не получилось.

— Скажите, а как обстоят дела с покупкой долей за рубежом? Там же тоже люди их получают по наследству.

— Да, там тоже  делят квартиры на доли. Например, супруги, которые находятся в разводе. Но продать долю постороннему человеку они просто не смогут. Во-первых, кто её купит. Ведь покупатель не дурак и понимает, что если в квартире проживает кто-то, то он жить в ней не сможет. Даже если даже там проживает один из супругов, то чужой человек уже проживать не сможет. Даже бывшая жена. Она может только продать свою долю своему бывшему супругу. И весь этот процесс курирует судья

Что касается наследства, то приведу пример моей знакомой, которая проживает в Италии. Ее муж получил в наследство 1/10 часть в каком-то доме. Ежегодно он платит налог на имущество. Безусловно, он мизерный, но от доли избавиться не может, потому что его доля никому не нужна. А так как покупать могут только родственники, которые между собой не могут договориться (слишком много наследников), то и стоит дом закрытый, и ветшает потихоньку.

— Тогда может быть следует добиваться того, что хотя бы милиция как-то реагировала на тех, кто самовольно, без судебного решения вламывается в квартиру.

— Но это из другой области. У них есть приказ об охране общественного порядка. Они стоят и смотрят, чтоб не били морды. Если совладелец говорит милиционерам, что у меня документ и он будет пилить болгаркой свою квартиру, то те ему в этом не препятствуют. Главное, чтобы он никого не трогал, чтоб не было драки. Стоит заметить, что жулики участковых чаще всего покупают. Что помогло Старцеву, одному из моих подзащитных. Он вызывал независимую бригаду по 02. Только это помогло ему выдворить из квартиры непрошенных «гостей» и заставить тех обратиться в суд, чтоб им разрешили вселиться в квартиру. И Старцев выиграл дело. Во вселении рейдерам было отказано.

Не забывайте, что аферисты же, как правило, выбирают слабых. Те их боятся, вот они хозяйничают не в своей квартире.

— Но могли бы верхние власти приказ милиции дать, что если нет решения суда, то защищать только тех собственников, кто там уже проживает.

— К сожалению, пока такого нет. Но тем, кто действия сотрудников обжалует, зачастую удается признать их незаконными. Но это время, нервы…

— Да и суды, как я слышал, очень часто удовлетворяют заявления противоположной стороны, то есть дают разрешение на вселение.

— Да, такое имеет место быть. К примеру, пристав Соловьева 5 человек вселила в одну квартиру. И все по решению суда. Ее спрашивают, как вы вселяете, там же невозможно проживать. Она говорит, что может вселяющийся всю жизнь копил и мечтал жить на Тверской улице. Позорное это дело. И беззакония творятся чаще всего руками нечистоплотных судей и бандитов.

— Сейчас уже начали появляться решения судов, которые запрещают вселение. Мол, ты имеешь долю, но не можешь ей пользоваться. Это симптом?

— Может быть. И дай-то Бог, чтобы это прижилось у судей. Но я очень долго этого добивалась. Я доказывала в судах, что как можно вселять кого-то, если они не родственники, и тот, кто купил долю, чаще всего уже имеет жилье. Наконец-то судьи стали писать в решение о том, чтобы отказать во вселении. Но надо, чтобы это было написано в постановлении Пленума Верховного Суда. Если так там будет написано, то не надо менять и ГК. Все же изменять порой даже запятую в законе — это очень долгий и трудоемкий процесс.

К сожалению, у нас судебной практикой порой называют не определенное количество одинаковых решений, вынесенных разными независимыми судьями, а то, как высшее судебное начальство «велит» рассматривать определенную категорию дел. Для многих судей важно, как скажет председатель Мосгорсуда Егорова. И пока чаша народного гнева не переполнится,  ждать справедливых решений не придется.

— А если бы милиция препятствовала хоть как-то…

— Думаю, что эффекта было бы больше. Они могли бы возбуждать дела за самоуправство или за незаконное проникновение в жилище. Они не возбуждают даже тогда, когда избивают хозяев. Все же надо уважать мнение тех, кто живет в квартире, вы же им не родственники, почему они должны вас пускать. Мало ли чего вы купили. Если бы милиция на этой стадии возбудила дела, то не нужно было менять и ГК. Законов у нас достаточно, и неплохих,, но вот применяются они крайне плохо и выборочно порой.

— И грустно бывает еще то, что захватчикам квартир нередко помогают риэлторы.

— Риэлторами их назвать сложно. Я бы сказала, что это так называемые риэлторы. К сожалению, можно привести много примеров их негативной деятельности. Суть их деятельности в том, что предприимчивые дельцы, используя судебное решение  о вселении как орудие взлома, вселяются в квартиры.  И криминал тут в том, что это судебное решение используется как средство шантажа.  То есть суд играет на руку дельцам. Я бы назвала их преступниками, но пока не имею права этого сделать. Пока еще нет приговора суда, и даже дело уголовное не возбуждено. Назову их рейдерами. Рейдеры за долю в квартире   не платят продавцам тех денег, которые потом вымогают из совладельцев квартир под угрозой вселения. Рейдеры зарабатывают  деньги из воздуха: они принуждают к совершению сделок по переводу принадлежащих им прав покупателя доли на других совладельцев. Не нравится вам, что у вас совладелец в лице рейдера? Пожалуйста. Переводите права покупателя на себя. Ах, в договоре что-то слишком высокая цена за долю стоит. Ну что ж, ничего не поделаешь. Недвижимость в Москве дорогая, что вы хотите. Наш-то покупатель  (я имею в виду покупателя-рейдера) заплатил за долю эти деньги, и вы платите, если хотите, чтобы права на вас перешли. Вот так, и никак иначе. А то вселяться будем. Вы что, практику судебную не знаете? Знаем мы судебную практику. Она жестокая. Вселяют всех, у кого на руках свидетельство о собственности на долю в квартире.

И в заключение хочу сказать, что очень хочется, чтобы судебная практика изменилась, и чтобы суды не позволяли манипулировать собою подозрительным личностям, которые пытаются выкупать доли в квартирах.

          Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

1 комментарий В КОГТЯХ У РЕЙДЕРОВ

  • Евсеева Елена сказал:

    Всё дело в том, что никто из совладельцев не имеет права продать свою додю постороннему лицу. Невыделенная доля в квартире — это неликвид. Поэтому чёрные риэлторы дают за неё 30% рыночной цены. Не все судьи коррумпированы. Некоторые могут и отказать во вселении в квартиру рейдеру. Поэтому сегодня рейдеры и не обращаются в суд, а при попустителстве полиции вскрывают болгаркой двери и врываются в квартиры.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии