Технический аудит как способ минимизировать риски

Задумываясь о покупке или аренде объекта коммерческой недвижимости, необходимо понимать, что вместе с желанными квадратными метрами в качестве нагрузки добавляются все технические несовершенства данного объекта. Избавить себя от лишней головной боли или хоть как-то минимизировать риски позволяет профессиональный технический аудит здания.

На сегодня каких-то нормативных актов, которые бы ограничивали возможность проведения сделки на рынке коммерческой недвижимости без предварительного проведения технического аудита, не существует. Мотивация к аудиту лежит в желании инвестора (покупателя, арендатора) подстраховаться, минимизировать свои риски, оценить факторы, которые могут негативно отразиться на экономике проекта в будущем.

Чем раньше – тем лучше!

На практике, чаще всего к техническому аудиту прибегают собственники объекта на стадии окончания строительства, когда застройщик уже готов подписать акт выполненных работ и «сбежать» со стройки. Но лучше подключать технический надзор на более ранней стадии — на стадии проекта. Существующие проектные нормативы крайне оригинальны, и нужно иметь большой практический опыт, чтобы выдать оптимальные рекомендации. Действующие же строительные нормы и правила безнадежно устарели, ограниченность энергоресурсов и желание собственника сэкономить заставляют искать компромисс, и уже на стадии проектирования учитывать существующие лимиты выделяемых электросетью мощностей, использовать энергосберегающие технологии.

Только один пример. Любой проектировщик при проектировании системы вентиляции исходит из требования СНИП, по которому температура воздуха «за бортом» используемого для последующего охлаждения до комфортных для помещения 22 градусов, не превышает максимума в 32 градуса. А вот аномальное лето 2010 года показало, что температура воздуха может быть на 8-10 градусов выше, и чтобы справляться и ней, нужно кратно увеличивать воздухообмен. Все это расчетные величины, просто нужно задать иные параметры, предполагать резервные варианты, использовать другое оборудование. Напомню, что в 2010-м, когда метеорологи фиксировали максимальные температуры в Москве за всю историю наблюдений, эксперты рынка коммерческой недвижимости констатировали, что в каждом третьем офисе классов «А» и «В» столицы, системы кондиционирования не справились с признаками «глобального потепления».

Ни проектировщики, ни тем более, строители не имеют опыта эксплуатации технических систем, не могут дать квалифицированную оценку их работе. А потому только технические специалисты помогут проанализировать спецификацию оборудования, всевозможные контроллеры, датчики, систему автоматики – и увязать их между собой. Дать рекомендации и объяснить, почему переплатив на стадии проекта и строительства, можно будет затем сэкономить в процессе эксплуатации объекта. Указать, где можно оптимизировать, а где выйдет, что называется себе дороже. Например, установка современного, большей производительности, оборудования, позволит в будущем экономить на диспетчеризации, когда не нужен человек, следящий за «цветом лампочки» на каждом узле — все сделает автоматика.

Более того, саму стройку должны контролировать люди, которые потом планируют это здание эксплуатировать. При этом не стоит путать технический надзор и предэксплуатационное сопровождение.

В зону ответственности компаний, осуществляющих технический надзор, входит комплекс контрольно-проверочных мероприятий, обеспечивающих выполнение строительно-монтажных или ремонтно-отделочных работ в полном соответствии со строительными нормами и требованиями проекта строительства в заданные сроки, в проектном объеме и с высоким качеством. Но, поверьте, им нет дела до того, было ли при этом соблюдены правила хранения оборудования или его бросили на улице и, как результат, автоматика, например, могла пострадать, насколько аккуратно это оборудование затем смонтировали и прочее.

Есть масса примеров, когда выяснялось, что без надлежащего контроля магистральные трассы были сделаны с нарушениями, что приводило к определенным последствиям: в одном случае неправильно уложенный электрический кабель привел к его повреждению, в другом – неправильно уложенная канализационная трасса привела к осыпанию грунта и ее выходу из строя. Такого сценария можно и нужно избегать. Не лишним будет контролировать, чтобы строители, работая на объекте, не повредили чужие магистральные сети, сделали правильную разводку сетей в соответствии с нормами и стандартами. Такой комплекс мероприятий осуществляют компании специализирующиеся на предэксплуатационном сопровождении.

При покупке – обязательно, при аренде – желательно.

Вторая по частоте группа запросов на технический аудит предполагает случаи, связанные с некими планами владельцев, собственников, правопритязателей на объект коммерческой недвижимости. Причем, если речь идет о сделке купли-продажи, то понимание необходимости технического аудита объекта более осознано, нежели при аренде площадей. Отчасти это справедливо, отчасти – нет.

Приведу аналогию с покупкой подержанного автомобиля. У всех есть твердое понимание того, что покупать кота в мешке опасно, необходимо провести диагностику транспортного средства в авторизированном центре. При этом стоимость автомобиля в наши дни несравнимо меньше стоимости коммерческой недвижимости. Так, широко обсуждаемый налог на роскошь, предполагает транспортные средства дороже 3 млн рублей уже считать таковой. В то же время, минимальный порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости оценивается экспертами в 500 тыс. долларов.

И нет разницы, покупается целое здание или только его небольшая часть. Лучше провести аудит всего объекта, иначе сложно получить полноценное понимание об объекте. Случались истории, когда, например, через полгода собственника ставили перед фактом, что подключение электричества не было должным образом согласовано, договор на подключение был временный и его срок истек, а потому разрешение на присоединение аннулировано.

При аренде коммерческих площадей компании зачастую экономят на техническом аудите. Действительно, риски меньше и все же, когда идет речь о больших арендных площадях, сдающихся под отделку — технический аудит более чем актуален.

Даже если визуально все хорошо, следует проявить дотошность и проверить работает ли кондиционер на холод/тепло, работает ли приточка, вытяжка, радиаторы, оценить мощности и нагрузки, насколько система противопожарной безопасности соответствует нормативам, то есть осуществить базовые проверки…

Иными словами, экономя на техническом аудите при покупке или аренде объекта, впоследствии можно получить бонус в виде незапланированного ремонта, или, что еще хуже, несоответствия технического состояния здания различным городским нормативам, что, как известно, тяжело улаживается…

Сергей КРЕКОВ, генеральный директор компании «CLEVER ESTATE»

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии