Строить без страховки можно, а продавать нельзя

Рынок новостроек московского региона за последнее время сильно изменился. И совсем не кризис явился тому причиной. Изменения произошли больше по причине смены как столичного, так и областного руководства.

О том, какова сложилась ситуация в настоящее время на рынке нового жилья столичного региона, рассказывает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин:

— Сейчас рынки первичного жилья Москвы и Московской области довольно сильно отличаются. Основное строительство сегодня ведется в области, в самой столице строится очень мало. Причина проста – новая команда, новые правила игры. И все бы ничего, если бы эти правила были понятными. А то порой все так запутанно, что не знаешь, где вход, а где выход. Итог — ввод жилья в Москве сократился, хотя спрос никуда не делся. И этот спрос оказывает некоторое давление на рынок, отчего и произошло сильное подорожание стоимости квадратного метра.

— Но вам, застройщикам, такое положение должно быть выгодным.

— С одной стороны, да. С одного дома можно хорошо заработать. А с другой, столько инстанций нужно пройти, столько нервов и… денег потратить, что уже не понимаешь, а действительно это выгодно или нет. Сейчас пересматриваются почти все контракты, многие инвестиционные договоры будут расторгнуты. Одним словом, в столице сложился некий хаос, нет четкого плана застройки, поэтому многие девелоперы уходят в Подмосковье.

— Такая ситуация старой Москве, а что на новых территориях?

— Ситуация там пока тоже не лучше. Прохождение документов такое же сложное, а продать выгодно пока не получается. Цены соизмеримы с Московской областью, поэтому можно даже не отбить затраты. Так что пока большого интереса у девелоперов к новым территориям нет. Когда будет утвержден Генплан новой территории, тогда будет все более понятно. Сейчас там строят те, кто уже оформил землю (получили от местных властей разрешение), и у них просто нет вариантов. Поэтому многие компании стараются собрать деньги с дольщиков и построить хотя бы первый этаж. Потом можно прийти к мэру и сказать, что деньги собрали с людей, часть квартир уже продали, они ждут жилья, поэтому стройку закрывать нельзя, нужно строить дальше. Думаю, что власти не захотят увеличивать ряды обманутых дольщиков и …разрешат строить дальше.

— Вы сказали, что столичный и подмосковный рынки жилья сильно отличаются. Не могли бы сказать, чем?

— В настоящее время рынок Подмосковья перенасыщен и разделен как бы на зоны — до 5 километров от МКАД и далее. И эти зоны довольно разные как по ценам, так и по объему продаж. И хотя расслоение не специалисту пока не очень видно, но оно есть. И оно будет продолжаться. Разница в стоимости земельного участка при удаленности от МКАД не очень большая, а продавать квадратный метр рядом с Кольцевой можно значительно дороже.

— Например.

— Если дом строится в 500 метрах от МКАД, то квадратный метр можно продать по 100 тысяч рублей и выше. Тогда как на расстоянии 10 километров от Кольцевой продать дороже 50 тысяч за «квадрат» вряд ли получится. Да и то при условии хорошей транспортной доступности.

— Скажите, как у вас происходит оплата покупаемой новостройки. Люди плдатят все сразу или поэтапно. К примеру, на Западе деньги частный инвестор платит траншами. Хорошо бы и у нас ввести так же, чтоб дольщики, в случае проблем с компанией, потеряли бы часть, а не все вложенные средства. Все же не так обидно.

— В нашей компании много разных способов. Понятно, что любой руководитель компании хочет, чтоб люди платили за квартиру сразу. Этим я закрываю бюджет. Но в то же время я понимаю, что не у всех есть 100%. Поэтому наши специалисты вместе с покупателями стараются найти такой вариант, который бы устраивал обе стороны.

— А почему законодательно нельзя запретить застройщикам получать за квартиру всю сумму на уровне котлована?

— Наверное, можно, но у нас пока нет такого закона. Но в то же время это не значит, что власти самоустраняются от контроля за застройщиками. Например, в Московской области существует надзор за инвестиционной деятельностью компаний. Мы каждый месяц сдаем данные о том, сколько вложили средств в строительство дома и сколько денег привлекли от частных инвесторов. Если они видят большой перекос в сторону привлечения средств, то приезжают, делают предписание, в котором предлагают в такие-то сроки исправить положение. Сейчас уже вряд ли получится, как это делала в свое время «Социальная инициатива». Они ставили забор, продавали все, а затем, ничего не построив, переносили этот же забор в другое место. Сегодня компания, чтоб начать строить и продавать жилье, помимо разрешительной документации, должна получить страховой полис. Его выдает либо страховая компания, либо общество взаимного страхования. А я, хорошо зная застройщика не с положительной стороны, не дам ему такую страховку …

— Не могли бы вы чуть подробнее рассказать об этом страховом обществе.

— Если еще совсем недавно мы, получив разрешение на строительство и заключив договор аренды земли, шли в регистрационную палату, где мне регистрировали договор долевого участия по ФЗ №214. То сейчас к пакету документов надо приложить еще страховой полис либо от страховой компании, либо от общества взаимного страхования. Членами этого общества должны будут становиться все без исключения застройщики, привлекающие средства граждан. А так как общество несет ответственность за каждого застрахованного застройщика, то он его будет тщательно проверять. Кроме того, девелоперы друг друга знают, поэтому не застрахуют абы кого.

Так что недобросовестные застройщики благодаря новому закону действительно столкнутся с рядом трудностей: их не будут страховать ни в обществе взаимного страхования, ни в страховых компаниях.

— Но ведь и раньше у всех застройщиков были страховые компании.

— Чаще всего эти СК были аффилированны с компанией, которая строит. Потом они исчезали вместе с недобросовестным застройщиком. Сейчас правила и нормы ужесточилось. Ответственность страховых компаний повысилась, поэтому, прежде чем застраховать фирму-застройщика, они ее тщательно изучают.

— Хотя, как я слышал, что строить можно и без страховки.

— Да, строить можно, но продавать по ФЗ-214 без страховки нельзя. Без нее возможна продажа только по серым схемам, но это опасно для людей. А частные инвесторы на это сейчас не очень охотно соглашаются, хотя и такие продажи присутствуют….

— Поможет ли закон о взаимном страховании уберечь дольщиков от проблем?

— Для физических лиц риски заметно уменьшатся, ибо уменьшение количества недобросовестных застройщиков на рынке недвижимости поможет снизить и количество обманутых дольщиков. Тем не менее, всегда есть риск, что и добросовестный застройщик может оказаться в ситуации финансового кризиса, когда он не сможет продолжать осуществлять финансирование строительства объекта. И вот здесь дольщику уже поможет страховка. Понятно, что это дополнительные затраты, поэтому и цены на квартиры чуть вырастут.

— Скажите, а правда, что дольщик может получить меньше денег, чем он вложил, если вдруг захочет выйти из проекта? Или если компания-застройщик вдруг разорится…

— Да, частный инвестор получит меньшую сумму, чем заплатил. По ценам Минрегионразвития. Примерно раза в два меньше. В данной ситуации логика такова. К примеру, вы вложили деньги в банк. Какова там гарантия на случай непредвиденных обстоятельств? Только 700 тысяч рублей. В квартиру человек вложил 3 млн. рублей. И если ему гарантировать выплату всей суммы, то это не совсем правильно. А может стройка приостановилась по объективным причинам: директор тяжело заболел или кризис наступил. И вот, чтоб люди не ринулись в общество взаимного страхования за деньгами в надежде их получить, а затем купить в другом месте дешевле, и предусмотрен такой сдерживающий фактор. Человек в данном случае должен выбирать: или он подождет, пока компания оправится от кризиса, или получит сейчас вложенные в строительство деньги, но половину.

— Кстати, и компенсацию человек может получить не за всю квартиру. Это так?

— Да. Компенсируется квартира площадью не более 90 квадратных метров. Опять же по ценам Минрегионразвития, которые утверждаются ежегодно.  Это предельная величина в рамках закона. И примерно на 30%  дешевле рыночной стоимости. А если вы купили квартиру в 150 квадратных метров, то 60 вам никто не компенсирует. Это уже роскошь. Так что все, что свыше 90 «квадратов» — это за свой счет.

— В вашей компании свое агентство недвижимости. А может дешевле нанять опытных риэлторов, чем содержать свое штат? Или вы придерживаетесь иного мнения?

— Однозначно сказать нельзя, все зависит от ситуации. Порой бывает действительно экономичнее нанять компанию для реализации квартир, которые мы строим. Но только для продажи одного объекта. Когда компания строит много объектов, то выгоднее содержать свое агентство недвижимости. К примеру, мне нужно продать много и быстро. Я даю рекламу и реализую нужное количество квартир. Риэлтор же не может много вложить в рекламу. Если он так сделает, то ничего не заработает. Кроме того, своим риэлторам я могу поставить план, тогда как наемным сделать этого невозможно.

— Говорят, что и ФЗ №214 — не панацея от проблем. Вы с этим согласны?

— Не панацея, но и лучшего пока не придумали. Но все же на сегодня это служит защитой для дольщиков. Плюсы его – у компании есть земля, проект прошел экспертизу, застройщик получил разрешение на строительство. Двойных продаж не будет. Но ФЗ №214 абсолютно не гарантирует, что у компании есть деньги, чтобы все построить. К примеру компания построила часть дома, а деньги закончились. Не рассчитали. Не профессионалы. И тогда компания признается банкротом. Вот в этом случае дольщикам и поможет страховка.

— Если они не строители, то зачем идут на этот рынок?

— Видят, что выгодно, вот и идут. Но о проблемах на входе почему-то не задумываются. Они о них вспоминают, когда заканчиваются деньги, а дом еще не под крышей.

— Тогда почему к ним идут люди?

— Компании привлекают их низкой ценой. Им же надо чем-то выделиться среди конкурентов и привлечь к себе деньги частных инвесторов. А лучше, чем низкая цена, народ привлечь нельзя, вот они и выставляют процентов на 30 ниже рыночной стоимости. А потом оказывается, что этих денег на строительство не хватает. То не учли, этого не предусмотрели…

Сколько я знаю компаний, кто пошел по пути низких цен, те все не смогли потом достроить объект, и попали в неприятную ситуацию. Так что не стоит вестись на дешевизну. Думаю, что все знают, где бывает бесплатный сыр….

— Как людям выбрать компанию, в которую они могут безопасно инвестировать свои средства? По каким параметрам? Все же дают красивые рекламы.

— Надо читать не рекламу, а отзывы об этой компании. Что за время своего существования построили и как построили, какие жалобы по поводу качества строительства высказывают в адрес компании люди на форумах. Это очень помогает в выборе. И опять хочу заострить внимание на цене, по которой компания продает квартиры. Если при среднерыночной цене в данном районе 85 тысяч рублей за квадратный метр компания продает по 50-60, то это верный признак того, что у нее не хватит в дальнейшем денег на достройку дома. Чудес не бывает.

Я бы еще посоветовал обратиться в банк за ипотечным кредитом. Они, прежде чем выдать человеку кредит, тщательно проверяют застройщика. И если вашу заявку одобрят, то без большого страха можете заключать с такой компанией договор.

Так что выбирать компанию-застройщика надо грамотно. Тем более, что сейчас информации достаточно, остается только ее собрать.

— Говорили, что кризис отсеял компании-мошенники. Но видимо не всех.

— Мошенников – да, их сейчас очень немного на рынке. Чаще у вполне нормальных компаний сейчас появляются другие проблемы, которые не дают возможность компании достроить объект. Могут помешать объективные причины – кризис, а могут и субъективные – непрофессионализм, о котором я говорил выше. Они-то хотят, как лучше, но не всегда получается.

— Раз такие компании существуют, значит, люди туда идут, хотя вроде бы многие научены предыдущими годами, все же знают ситуации с обманутыми дольщиками, которые годами обивают пороги судов. Выходит, что и сегодня можно запросто их обмануть?

— Без проблем. Поставь забор в Москве и дай рекламу, что квартиры в этом доме продаются по 1 миллиону, и люди в такую компанию деньги принесут. Наш народ такой, он любит, чтоб было дешево… И когда видит дешево, то его словно бы парализует, он как загипнатизированный идет и несет деньги, не очень задумываясь о последствиях.

— Может потому и идут, что хотят просто заработать. Говорят, что опять стало выгодно вкладываться в строительство на нуле. А вы как считаете?

— Да, особенно в Москве. Если машина с годами стареет и теряет в цене, то стоимость квартиры только растет. Выгодно инвестировать в недвижимость и в Московской области. Но там больше зависит от места. В хорошее место можно смело инвестировать.

— Это значит, что перспективы рынка жилья хорошие?

— Безусловно. Денег же напечатано много, и их надо девальвировать. Вырастут в цене продукты и другие товары. А квартира – это товар. Так что цена на такой товар будет только расти, во всяком случае, в московском регионе это точно. Может не так стремительно, в пределах инфляции, но только вверх.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии