Спрос на квартиры стал… падать

Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы июль оказался первым месяцем 2018 года, по итогам которого не было зафиксировано превышения спроса над показателями аналогичного периода прошлого года. По мнению экспертов компании, основная причина снижения покупательской активности кроется в окончании ипотечного бума, в процессе которого реализовался отложенный спрос: на рынок вышли те, кто ожидал снижения ставок по кредитам.

В наступившем месяце из-за угрозы введения новых антироссийских санкций и ослабления рубля эта тенденция может усилиться — предполагается, что авансов будет внесено на 5%-10% меньше, чем в августе прошлого года. А в случае обострения экономической обстановки (вызванного, к примеру, ударом санкций по крупнейшим банкам России) ожидаемый суммарный прирост спроса к концу 2018 года — в сравнении с итогами 2017-го — составит 15%-20% вместо прогнозируемых в начале года 50%. Также не исключается, что после периода небольшого увеличения цен на вторичное жилье, наблюдавшегося с начала нынешнего года, недвижимость вновь начнет терять в стоимости. Однако первичный сегмент, по прогнозам специалистов компании, может пострадать от анонсированного введения очередных санкций еще больше. Так, если у банков возникнут проблемы с ликвидностью, то они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях, что приведет к уменьшению числа ипотечных покупателей и, как следствие, к возможным срывам сроков строительства среди тех девелоперов, кто в настоящее время осуществляет возведение новых ЖК на средства дольщиков. Также есть риски того, что банки повысят ставки по кредитованию застройщиков, которые в свою очередь будут вынуждены поднять цены на свои объекты.

При этом в ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на «вторичке» говорить пока не приходится — продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах, и большинство из них, даже откладывая выход на сделку, через некоторое время все же возвращается на рынок. Причем молодые продавцы и покупатели (в возрасте до 35 лет) занимают выжидательную позицию реже, чем представители более старшего поколения. Кроме того, о сохранении стабильности на «вторичке» свидетельствует тот факт, что в сегменте в сравнении с прошлым годом выросло в три раза число людей, приобретающих жилплощадь с целью конвертации своих сбережений. Есть основания полагать, что их интерес к «вторичке», среди прочего, подогрели прецеденты, связанные с банкротством некоторых крупных застройщиков. Также примечательно, что последняя неделя июля отметилась всплеском активности продавцов, вышедших на рынок после окончания ЧМ-2018, — в экспозицию было выставлено в два раза больше лотов, чем годом ранее.

Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на ухудшение спроса в июле повлияло также проведение финальной части ЧМ-2018 — многие участники рынка на это время брали отпуска и проводили время на футбольных стадионах и в фан-зонах. Однако есть и более весомая причина: в компании отмечают окончание ипотечного бума, достигшего пика на «вторичке» в мае 2018 года, когда доля сделок с привлечением кредита возросла до максимальных для этого сегмента 38,2%. По статистике Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, на протяжении первой половины 2018-го ипотечные сделки занимали все более значительную долю в общем объеме операций по купле-продаже жилья на вторичном рынке. Кроме того, количество таких сделок за первую половину текущего года выросло на 27,6% в сравнении с тем же периодом 2017-го. Однако к июлю доля покупок с использованием ипотеки на «вторичке» сократилась до 33,3%. Согласно наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, мощный всплеск ипотечного спроса идет на спад, так как большинство покупателей уже воспользовалось снижением ставок до психологически комфортных для них показателей и приобрело недвижимость. В компании предполагают, что в дальнейшем ставки по ипотеке не только не будут опускаться, но и, возможно, начнут расти вслед за ключевой ставкой Центробанка — к этому может привести дальнейшее ослабление рубля и прогнозируемое увеличение уровня инфляции.

Тенденция к падению спроса на вторичном рынке с большой вероятностью получит развитие и в августе — в профильном Департаменте компании ожидают, что в этом месяце сокращение числа договоров о предоплате будет варьировать в границах от 5% до 10% по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Причем эти прогнозы основываются еще и на муссируемых в СМИ новостях об ухудшении экономической обстановки в стране. Однако о более значительном снижении показателей спроса говорить пока не приходится. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Новые санкции и ослабление российской валюты — это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов. На первое подобное событие, пришедшееся на конец 2014-го, участники рынка, действительно, отреагировали ажиотажным спросом. Однако в дальнейшем они привыкли к постоянно повторяющимся новостям, в том числе и фейковым, о все новых экономических или финансовых катаклизмах. Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют. Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам — Сбербанку, ВТБ и т. д. В результате может заметно вырасти ключевая ставка Центробанка, а вслед за ней — ставки по ипотеке. Кроме того, если у этих банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей. Причем больше всего при таком сценарии пострадает, скорее, первичный сегмент, а точнее, девелоперы. Если строительство ведется на средства дольщиков, то уменьшение числа покупателей, получивших ипотеку, может привести к его затормаживанию и срывам сроков сдачи объектов. Также есть риски того, что банки повысят ставки по кредитованию застройщиков, вследствие чего последним, возможно, придется поднять цены на свои объекты».

Внешнеполитические обстоятельства вносят свои коррективы в прогнозы относительно покупательской активности на «вторичке» в нынешнем году. Если в начале года, наблюдая за заметным ростом спроса, эксперты ожидали в 2018-м 50%-ного увеличения числа сделок в сравнении с 2017 годом, то сейчас возможный прирост спроса оценивается ими в 15%-20%.Также они не исключают возможности того, что цены на вторичном рынке столицы, которые с начала 2018 года пошли вверх, в будущем снова начнут снижаться, вплоть до очередного «дна», особенно в случае обострения социально-экономической ситуации в стране. До нынешнего года на вторичном рынке наблюдалось плавное сокращение цен: так, если в декабре 2014-го средняя стоимость предложения 1 кв. м была равна 195,1 тыс. рублей, то в том же месяце 2017 года — 177,6 тыс. рублей. Однако к текущему моменту данный показатель увеличился до 180,6 тыс. рублей. С начала этого года выросла и средняя стоимость реализации вторичных объектов — со 154,4 тыс. рублей за 1 кв. м до 163,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Однако говорить о полной стагнации спроса на «вторичке» пока преждевременно, о чем свидетельствует в том числе и тот факт, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в данном сегменте значительно (в три раза) выросло число консервативных инвесторов — тех, кто приобретает недвижимость с целью конвертации своих накоплений в квадратные метры. На рост их активности не в последнюю очередь повлияло снижение ставок по банковским депозитам, банкротство крупных девелоперов, а также ожидание, что вторичная недвижимость, перестав дешеветь, ощутимо вырастет в цене.

Кроме того, специалисты компании зафиксировали необычно высокую активность продавцов в последнюю неделю июля: в указанный период, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, на продажу было выставлено в два раза больше новых лотов, чем годом ранее. Основная причина заключается в том, что на рынок вышли те собственники, которые отложили решение жилищного вопроса до конца ЧМ-2018. В дальнейшем обострение социально-экономической обстановки может привести к частичному снижению активности продавцов, а также к попыткам некоторых из них увеличить цену предложения, привязав стоимость жилплощади к долларовому эквиваленту. Однако эксперты компании подчеркивают, что в сложившихся обстоятельствах внимание покупателей вряд ли привлечет лот, выставляемый по завышенной цене.
В меняющейся экономической ситуации в ИНКОМ-Недвижимость отмечают характерную разницу между поведением молодых продавцов и покупателей (в возрасте до 35 лет) и представителей более старшего поколения. Последние в силу возрастных особенностей психологии и жизненного опыта чаще откладывают выход на сделку и берут более длинную паузу для раздумий и наблюдений за изменениями курсов валют. А молодые потребители, выросшие в эпоху глобализации медийного пространства, обладают меньшим доверием к новостному потоку, поэтому реже занимают выжидательную позицию на фоне нового информационного вброса.

Николай ВЯТКИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов - в этой книге.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии