Сказ о беспечном риэлторе и беспечном страхователе

Несколько лет назад в Мытищинском суде рассматривалось довольно любопытное дело. А интересно оно даже не тем, что беспечный покупатель не получил от страховой компании компенсацию, а тем, что очень значительная часть выплат легла на риэлтора, который вел сделку.  Как это случилось? Об этом рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

— Дело действительно довольно интересное. Редко бывает, когда суд привлекает к ответственности риэлтора. А здесь его не только привлекли, но даже и обязали выплатить пострадавшей стороне определенную сумму. Но не сумму комиссионных, а намного больше.

А было это так. В 2007 году некто гражданин Белеску решил купить земельный участок. Он обратился за помощью в компанию «Центр». Заключил договор с генеральным директором Долгополовым А.А., и тот стал подбирать ему участок. Вскоре удача улыбнулась риэлтору. Он нашел как ему казалось юридически чистый участок (он принадлежал продавцу на основании Постановления местной администрации № 23 от 27 января 1993 года) и предложил его Белеску. Тому участок понравился, и они ударили по рукам. Сделка прошла быстро и успешно. Но через несколько лет, как гром с ясного неба, администрация Мытищинского района подает на Белеску в суд. Свои действия она мотивирует тем, что данному товарищу участок этот никогда не выделялся. Постановление местной администрации поддельное, а именно подпись главы администрации.  И суд расторгает договор купли продажи. Опечаленный Белеску идет в компанию, но не найдя там поддержки, уже сам вынужден обращаться в судебные инстанции.

 

Сделка прошла по всем правилам?

Белеску в суде пояснил, что согласно п. 2.1 договора с компанией, Долгополов А.А. обязался осуществить юридическую оценку и подготовку всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи. Стоимость услуги составила 10 000 рублей, которые он оплатил.

Далее между ними было заключено соглашение, согласно которому стоимость земельного участка площадью 1 200 кв. метров была определена в размере 175 000 долларов по курсу на день оплаты. И 12 октября 2007 года  Долгополов А.А., действуя от имени продавца Алехина А.Н. заключил с ним предварительный договорр, заверенный нотариально. В пункте 10 данного документа указывается, что договор купли-продажи земельного участка по соглашению сторон будет заключен за цену, эквивалентную сумме в 175 000 долларов США. Данный договор нотариально удостоверен.

15 октября покупатель Белеску А.Г. заключил кредитный договор с коммерческим банком «Банк Сосетье Женераль Восток». В данном банке ему был предоставлен кредит в размере 100 000 долларов США для приобретения указанного земельного участка. Обязательным условием кредитного договора являлось заключение договора комбинированного страхования со страховой компанией, что он и сделал. И в тот же день Белеску А.Г. и Долгополов А. заключили договор аренды индивидуальной сейфовой ячейки с указанным банком, куда и был положен полученный кредит в размере 100 000 долларов США.

Затем между Белеску А.Г. и Алехиным А.Н. был заключен основной договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме. По просьбе продавца, цена в договоре указана не в размере 175 000 долларов США, а в размере 998 000 рублей.

После регистрации договора купли-продажи, Долгополов А.А., действуя по доверенности от Алехина А.Н. и предъявив документы, указанные в договоре аренды ячейки, получил доступ к ней, откуда и забрал хранящиеся там 100 000 долларов США.

Одним словом, Белеску выполнил все необходимые условия, предусмотренные договором купли-продажи.

 

И тут подножку поставили власти

В 2012 году администрация Мытищинского муниципального района предъявила к Белеску иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Оказалось, что продавцу данный участок никогда не выделялся. Документы на продажу оказались подложными.

Первоначально, решением Мытищинского городского суда от 24 июня 2013 года администрации Мытищинского муниципального района было отказано в иске. Но апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда удовлетворена апелляционная жалоба администрации Мытищинского муниципального района на решение Мытищинского городского суда от 24.06.2013 года по гражданскому делу по иску к Белеску Андрею Григорьевичу. В итоге недвижимость у него отняли и признали запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок недействительной. Это случилось 21 мая 2014 года.

 

Кто вернет деньги?

Участок отняли, а кто вернет деньги? И Белеску тоже подает в суд и просит взыскать с Алехина А.Н., Долгополова А.А. и компании «Центр» в его пользу денежные средства, которые он уплатил по предварительному и основному договорам. Суду Белеску пояснил, что исполнил все условия договора. Первоначально сумма в размере 75 000 долларов США была передана Долгополову А.А., а затем оставшуюся сумму в размере 100 000 долларов США Долгополов А.А. получил из банковской ячейки, предоставив зарегистрированный договор купли-продажи . Самого продавца (Алехина А.Н.) он никогда не видел. Долгополов А.А. действовал от его имени по доверенности. Сколько денежных средств получил продавец Алехин А.Н., истцу не известно. Долгополов же получал на руки 175 000 долларов США, что следует из представленных суду документов.

Кроме того, Долгополов А.А., как пояснила суду адвокат истца, знал и понимал, что прав на отчуждение земельного участка у Алехина не было, первичные документы о праве собственности являлись подложными. Иск администрации Мытищинского муниципального района был удовлетворен, поскольку в ходе рассмотрения гражданского дела было установлено, что земельный участок Алехину А.Н. никогда не представлялся, сделка заключена по подложной архивной копии постановления Администрации. В рамках дела это также подтверждено и почерковедческой экспертизой.

Ответчик же Алехин А.Н. признал исковые требования частично, то есть в размере 998 000 рублей, что отражено в договоре купли-продажи. При этом он пояснил, что к получению денежной суммы в большем размере не имеет никакого отношения. Он их не получал, поэтому просил суд взыскать остальные деньги с Долгополова А.А.

 

Беспечность посредника стала для него роковой

Ответчик Долгополов А.А., он же генеральный директор ООО «Центр», в судебном заседании иск не признал, он просил отказать в его удовлетворении. Суду пояснил, что с 2002 года оказывает риэлтерские услуги. В 2007 году к нему обратился Алехин А.Н. с двумя незнакомыми ему лицами, показав постановление Администрации и архивную выписку, пояснив , что имеется земельный участок, который нужно продать. Были заказаны необходимые документы, при этом все документы предоставлял сам продавец, который и показал ему участок. Затем был заключен предварительный договор, потом — основной. Долгополов не оспаривает, что получал денежные средства из банковской ячейки в размере 100 000 долларов США, но все эти деньги, мол, забрал Алехин А.Н., при личной встрече с ним. Расписку о получении денежных средств от Алехина А.Н. он не брал. За услуги Алехин А.Н. заплатил ему 50 000 рублей. В договоре действительно указана сумма, которая не соответствует продажной цене земельного участка — 998 000 рублей. Это сделано для того, чтобы не платить налог с продажи.

Долгополов считает, что он осуществил все необходимые действия, оказывая риэлтерские услуги. Он заказал выписку из похозяйственной книги на данный земельный участок в подтверждение принадлежности его Алехину А.Н. Поэтому считает, что материальной ответственности по иску нести не должен.

 

Но суд решил иначе

И хотя Долгополов считает, что он все сделал правильно и материальной ответственности нести не должен, но суд посчитал иначе. Изучив все материалы дела, судья установил, что «…продавец Алехин А.Н. на момент продажи спорного земельного участка не мог не понимать, что право собственности на земельный участок у него не возникло и не могло возникнуть, а документ — основание для заключения договора купли-продажи земельного участка, указанный в договоре купли-продажи, а именно постановление главы Администрации Жостовского сельского Совета Мытищинского района, указанным органом никогда не издавался.

На основании ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли- продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Поскольку в соответствии с договором купли-продажи цена договора составила 998 000 рублей, а передаточным актом подтверждается передача данной суммы Алехину А.Н., а также принимая во внимании признание иска в данной части ответчиком, суд считает подлежащей взысканию с ответчика Алехина А.Н. в пользу истца 998 000 рублей по договору купли-продажи.

А с ответчика Долгополова А.А. подлежит взысканию оставшаяся сумма, переданная по предварительному договору купли-продажи и по основному договору купли-продажи , поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ данным ответчиком не доказана передача всей суммы в размере 175 000 долларов США продавцу Алехину А.Н.»

Суд также считает, что «…Долгополов А.А. не осуществил направление запроса в районный архивный отдел Администрации Мытищинского муниципального района , которым было бы подтверждено, что в 1993 году Постановлением Жостовского сельского округа Мытищинского района М.О. от 27 января 1993 года № 23 земельный участок Алехину А.Н.никогда не предоставлялся. К его доводам о том, что им была осуществлена юридическая проверка документов, запрошена и получена выписка из похозяйственной книги, суд относится критически, поскольку суду не представлено доказательств получения данной выписки. Кроме того, указанная выписка из похозяйственной книги не могла быть получена, поскольку было установлено, что земельный участок, который был изъят у Белеску А.Г., расположен на землях ФГУП «Совхоза им. Тимирязева» и не предоставлялся Алехину А.Н. для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, суд считает, что с ответчика Долгополова А.А. подлежит взысканию сумма по предварительному договору купли-продажи и разница между суммой полученной им из банковской ячейки и полученной Алехиным А.Н. по договору купли-продажи».

А что же Белеску? Получил он компенсацию от страховой компании? Он же покупал квартиру с помощью ипотечного кредита, где обязательным условием было заключение договора комбинированного страхования со страховой компанией. Но денег со страховщиков он не получил. И не потому, что они не хотели ему платить, они просто не могли этого сделать. Почему? Да потому, что Белеску в последние два года не … платил страховые взносы. Вот вам и результат. Компания отказала в страховом возмещении. И остался незадачливый покупатель у разбитого корыта. Мало того, что него участок отняли, так и кредит, полученный от банка, ему все равно придется выплачивать.

 

Риэлтор, не будь беспечен!

Данный суд лишний раз доказал факт того, что как риэлторы порой бывают беспечны при проведении сделок. Ну ладно, постановление, которое принес Алехин, он перепроверять не стал. Но то, что риэлтор не взял даже расписки о получении денежных средств, — это является непростительной ошибкой. Новичок-агент мог этого не знать, но директор компании, который провел не одну сделку, не мог не знать об опасностях, которые таятся в документах, датированных началом 90-х годов.

Поэтому, товарищи покупатели, когда вы совершаете крупную сделку с недвижимостью даже через риэлторскую компанию, то лучше все же застраховать ее от претензий третьих лиц – титул. Пусть даже вы заплатите 1% от стоимости недвижимости, зато спать будете спокойно. И даже в случае судебного разбирательства вам не нужно будет нанимать адвоката, ваши интересы будут защищать юристы страховой компании. А это, поверьте мне, гораздо надежнее, чем даже самый «крутой» адвокат.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии