Шанс на безбедную старость

 Есть ипотека, скажем так, прямая, когда платишь по кредиту ты, а есть обратная, когда банк платит деньги тебе. Часто ее называют ипотекой для пенсионеров. За границей она уже работает. В России же пока о ней больше говорят. Но вполне может быть, что подобный вид ипотеки начнет развиваться и у нас. Недавно руководитель АИЖК предложил перейти от слов к делу,  и … запустить пилотный проект такой ипотеки в нашей стране. Кто-то в это верит, а кто-то очень сомневается… 

 Что есть обратная ипотека

 Обратная ипотека для большинства неосведомленных граждан — термин непривычный. По крайней мере, большинству непонятно, что же там происходит наоборот. Попробуем разъяснить все ее плюсы и минусы.

— При «обратной ипотеке» человек закладывает в банк принадлежащую ему квартиру, а банк выплачивает человеку определенную сумму денег либо единовременно, либо помесячно, – говорит Ксения Носкова, специалист отдела аренды и ипотечного кредитования компании «Кредит-Центр» (г. Раменское). — Гражданин при этом не теряет права собственности на свою квартиру до конца своих дней. Но в то же время он сам или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток (если он образуется) отдает наследникам (если таковые обнаружатся).

Такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, где обратная ипотека поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. «Обратную ипотеку» в США называют «eat your brick»(«Съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально «проедает» свое жилье. Пытались ввести подобный продукт в Германии, но спрос оказался невелик: немецкие пенсионеры и так имеют неплохую пенсию, а к жилью относятся ответственнее «легкомысленных» американцев. В России пенсии маленькие, поэтому «обратная ипотека» могла бы стать заманчивым предложением для многих пенсионеров в нашей стране.

 

Похожа, но не рента

Схема «обратной ипотеки» похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет и считается самой криминальной и ненадежной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту) или оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности, однако вселиться в квартиру может только после смерти рентополучателя.

Однако, в отличие от ренты, поясняет ситуацию Ксения Носкова, в данном случае «рентоплательщиком» является банк, а не частное лицо. Таким образом, с одной стороны, пенсионеры получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, и контрагент не будет пытаться «ускорить» момент получения квартиры неправомерными методами (срок кредита строго определен), а с другой — банк может быть уверен, что получит квартиру. Тогда как в случае с рентой пенсионер мог довольно легко расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем.

— Если такой продукт появится, и стандарты работы по нему будут запущены на рынок АИЖК в лице АРИЖК, то это хорошо, – считает Константин Апрелев, вице-президент РГР. – Тогда появится более прозрачная и справедливая схема поддержки пенсионеров по сравнению с рентой. Сегодня договоры ренты являются источником криминала и бесконечных судебных разбирательств, законодательство в этой сфере требует существенной переработки и изменений, по этой причине «обратная ипотека», в силу более высокой прозрачности и справедливости, а так же лучшего законодательного регулирования  может быть более востребована.

Кроме того, считает Валерий Ильман, руководитель интернет-проекта MosRealt.info, иметь дело с госструктурой в таком деле более безопасно и для многих комфортнее, чем договор ренты со случайными людьми, «сосватанными» агентством недвижимости, которое после получения комиссионных теряет интерес к участникам сделки.

Банки будут не в восторге

— Сложности внедрения обратной ипотеки в России, — считает Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк», — можно отнести к двум группам: субъективно-преодолимым и объективно-непреодолимым.

К первой группе относятся прежде всего нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога. А сегодня со всем этим дело обстоит неважно. Обычно пенсионеры, особенно которые будут обращаться за ипотекой, не обладают достаточными источниками денежных средств, качество обслуживания заведомо предусматривается «плохим», коль скоро проценты предполагается капитализировать, а стоимость залога по отношению к размеру накопленной ссудной

задолженности является величиной неопределенной. Но эти надзорные сложности вполне могут быть преодолены совместными усилиями ЦБ, АРИЖК и банковского сообщества.

    Фактором же, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. Любой  заинтересованный читатель может рассчитать, что при годовой ставке кредитования 10%, сроке 20 лет и ежемесячной капитализации процентов, сумма кредита составит не более 30% от залоговой стоимости квартиры, если кредит выдавать равномерно в течение всего срока кредитования.

К примеру, при средней стоимости квартиры в регионах 1,8 млн. рублей ежемесячная прибавка к пенсии составит около 2000 рублей.  При такой экономике квартиру лучше сдавать и сохранить собственность.

Однако, считает Ксения Носкова, есть еще одно препятсвие для обратной ипотеки – законы. Для того, чтобы программа заработала в полную силу у нас в стране, необходимо ответить на законодательном уровне еще на ряд вопросов: кто даст кредитору гарантии возвратности денег в случае, если цены на недвижимость в период реализации объекта упадут в разы; достаточно ли 75–80% от стоимости квартиры для предоставления средств на содержание пожилого человека; как определить величину надбавки к пенсии; с какого возраста пенсионеры могут участвовать в «обратной ипотеке» и т. д.

Разумеется, есть еще множество вопросов, которые еще предстоит решить, прежде чем вводить в России обратную ипотеку. Нынешний Гражданский кодекс РФ максимально защищает права наследников. В частности, наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны. Почти невозможно выписать несовершеннолетних детей, если у их родителей нет другого равноценного жилья. По законопроекту об обратной ипотеке в России, государство должно гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или еще каких-либо изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. Однако не совсем понятно, как такие гарантии сочетаются с защитой жилищных прав детей, которую также должно гарантировать государство.

— Хочу также обратить внимание читателей на тот факт, — говорит Владимир Лопатин,  председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, — что обратная, или иначе, рентная ипотека – крайне непростой финансовый инструмент, и для серьезного ее внедрения любому государству необходимо готовиться. А тем более России, где финансовая грамотность населения (особенно пожилого, которому и предназначается этот продукт) близка к нулю, законы расплывчаты, судебная система неэффективна. На подготовку всего этого у нас уйдут годы, а при отсутствии этой подготовки ни один серьезный банк таких кредитов выдавать не будет. Во-первых, слишком велики риски. Во-вторых, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет.

Поэтому если это и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а при таком подходе на масштабные результаты рассчитывать не приходится.

И в заключение хотелось бы добавить, что пока сложно сказать, заинтересует ли такой продукт российские банки, у которых на сегодняшний день просто нет достаточно «длинных» денег, да и риски велики. А вот среди пожилых жителей Москвы и других крупных городов обратная ипотека может оказаться очень востребованной. Учитывая маленькие пенсии и дороговизну квартир, такая услуга может стать для пенсионеров единственным шансом на безбедную старость.

 

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии