СДАЛ КЛЮЧИ БАНКУ И…СВОБОДЕН ОТ ДОЛГОВ

7 марта 2012 года вступил в силу ФЗ №405-ФЗ «О внесении изменения в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Новые поправки в законодательстве призваны скорректировать отношения между кредиторами и должниками, залогодателями и залогодержателями.

По мнению аналитиков рынка, особый интерес в принятых поправках представляют изменения в ФЗ «Об ипотеке». В новой редакции п.5 ст.61 выглядит так: «Если залогодержатель, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Эти изменения ряд экспертов называют просто революционными. Более того – кто-то уже успел окрестить только-только вступивший в силу закон «ипотечной амнистией», а кто-то прогнозирует потребительский бум на рынке ипотеки. Но что все же подразумевает под собой столь сухая формулировка, и в чем заключается ее революционность?

— На сегодняшний день ситуация с невозвратом ипотечных кредитов выглядит следующим образом, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов. — В том случае, если клиент не имеет возможности выплачивать долг, то банк забирает у него квартиру. Но ввиду того, что часто рыночная стоимость квартиры неспособна покрыть всю сумму долга, то должника принуждают продать машину или дачу, чтобы погасить весь долг.

И революционность этого закона в том, что с 7 марта ситуация резко изменится. Теперь должнику достаточно вернуть банку квартиру, после чего долг признается погашенным. А какова разница между рыночной стоимостью квартиры на данный момент и реальной суммой долга, — проблема исключительно для банка, но не для клиента.

— Боюсь, что это не совсем так, и революционности у этого закона не так много, как об этом говорят, — считает юрисконсульт АН «Кутузовский проспект» Ирина Маркочева. — Как следует из принятого закона, в отношении предмета залога (недвижимого имущества) залогодержатель (например, банк) вправе оставить заложенное имущество за собой, если сторонами договора ипотеки являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. Правда, и то только в том случае, когда договор ипотеки заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью. Иначе говоря, банки могут оставить за собой квартиры, которые заложены только юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, и кредитные средства получены для предпринимательской деятельности. А вот квартиры, приобретенные по ипотечным кредитам физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, банки не вправе оставить за собой. Также как и физические лица, являющиеся должниками по ипотечному договору, не могут передать свои заложенные квартиры банку. Так что просто бросить ключи у людей не получится.

Ответственность банков возрастет

— Но даже при некоторых минусах, безусловно, такая поправка в закон «Об ипотеки» окажет существенное положительное влияние на рынок ипотечного кредитования, – считает председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников, — Поясню почему. Прежде всего «закладная» все более становится похожей на "mortgage", собственно с которого заимствовались российские юридические конструкции. В экономическом аспекте взаимоотношения кредитора-должника, удостоверенные "mortgage", ограничивают совокупную ответственность заемщика рыночной стоимостью объекта залога без какой-либо личной ответственности сверх этой величины. С моей точки зрения, такой характер взаимоотношений является оправданным, так как заемщик, в отличие от банка, является непрофессиональным участником финансового рынка и не может в той же мере, как и банк, оценивать кредитный риск, совершаемой сделки. А вот банки, выдавая ипотечные кредиты, должны самостоятельно на профессиональной основе оценивать риски потерь, связанные с обесценением объекта залога во времени. Обычно такой риск закладывается в величину первоначального взноса заемщика, устанавливаемого банком при выдаче кредита. К сожалению, при высокой конкурентности на рынке ипотечного кредитования банки зачастую пренебрегали этими рисками. А как только наступил кризис, так они сразу понесли потери, которые и пытаются переложить сейчас на заемщиков.

Но как показывает опыт, такие попытки зачастую не имеют практического смысла, коль скоро у подавляющего количества должников все дорогостоящее имущество состоит только из заложенной квартиры. Таким образом, законодатель привел в соответствие сложившуюся практику обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость и правовые нормы, с учетом мировой практики. Просто сейчас, выдавая кредит, банки будут более внимательно относиться к заемщикам, и просчитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в ближайшие годы.

Эйфория не охватит рынок

Если поведение населения при новых, явно смягченных обстоятельствах, считают аналитики рынка, вполне предсказуемо, то чего же следует ожидать в новых условиях от банков? Очевидно, что именно их интересы будут ущемлены. Поэтому можно предположить, что банки пойдут по пути снижения потенциальных рисков и убытков. Например, не исключен отказ от ипотечных программ без первоначального взноса. Статистика гласит, что при нулевом первоначальном взносе вероятность невозврата кредита в 4 раза выше, нежели при взносе в 30 %. И в новых условиях подобные риски – непозволительная роскошь для банков.

— Под большим вопросом в новых условиях будет и величина ставок по ипотеке, — отмечает Вячеслав Шеянов. – Не так давно глава ВТБ24 Михаил Задорнов заявил: «По сути, эти ставки с точки зрения дальнейшего снижения уже двигаться при сегодняшней стоимости денег не могут. Поэтому, говоря прямо, мы не планируем дальше снижать ставку по ипотеке в этом году, и я не исключаю, что она, напротив, может быть повышена». Правда, при этом не уточняется, связаны ли его слова с новым законом.
Но все же большинство специалистов рынка ипотеки сходятся во мнении, что причин для волнения у потенциальных клиентов банков быть не должно. Даже если и исчезнут те же программы без первоначальных взносов, то это приведет в большей степени к отсеиванию недобросовестных заемщиков. В целом поправки, по мнению аналитиков, увеличат прозрачность отношений между банками и клиентами, отныне ипотека перестанет быть чем-то пугающим и ассоциирующимся с кабалой. А более четкие правила игры в конечном итоге должны поспособствовать стабилизации рынка.

И два слова по поводу стабилизации. Понятно, что при таком раскладе число желающих оформить ипотеку возрастет. Поэтому сразу же возникает вполне резонный вопрос: а не повлечет ли за собой увеличение спроса рост цен? Ибо элементарные законы экономики еще никто не отменял. Многие риэлторы, с кем пришлось переговорить в это время по поводу роста цен, расходятся во мнении. Они считают, что все же говорить об этом пока рано. Все же отдельная поправка, которая даже особой революционности не несет, а только закрепляет сложившуюся ситуацию, вряд ли окажет серьезное влияние на ценовую ситуацию рынка недвижимости.

— Согласна, как на самом деле будут обстоять дела, как будут списываться банком долги, покажет только практика, — говорит заместитель директора компании «Кредит-Центр недвижимость» Светлана Марочкина. — Скорее всего, и на рынок недвижимости эта поправка не окажет никакого существенного влияния: банк как выдавал кредит под залог недвижимости, требуя от заемщика отчет об оценочной стоимости закладываемого имущества, так и будет выдавать.

Заемщики, желая решить свои жилищные проблемы (кредит с залогом имущества – это, как правило, кредит на покупку жилья), так и будет стремиться их решить. Оценочные компании составляют свои отчеты опираясь на рыночную ситуацию того дня, на который составляется отчет об оценке. Кредиты под залог берутся в среднем на 10 лет, и ситуация за это время естественно меняется. Поэтому и реальная рыночная стоимость имущества на момент изъятия его банком никак не зависит ни от желания банка, ни от желания кредитора. Так что падение или рост в цене — это либо риски, либо выгода обеих сторон.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии