САМИ НЕ ВСЕГДА С УСАМИ

 Можно ли купить квартиру без риэлтора? Еще несколько лет назад такого мало бы кто посоветовал. Сегодня же, когда народ стал довольно грамотным, самостоятельная покупка квартиры уже не становится чем-то из ряда вон выходящим. Как говорят даже сами риэлторы, что вполне возможно провести сделку по покупке квартиры и самому, но…при соблюдении ряда правил. О них мы сейчас и поговорим.

Поиск стоит времени

Найти интересующую вас квартиру в век интернета большой проблемы не составит. Если вы не очень «дружите» с интернетом, то можете покупать газеты и штудировать их. Правда, они немного отстают по времени от электронных средств, но это не большая беда, квартир вам и в газете хватит. Тем более, что квартира – это такой товар, который быстро не продается.

Но хочу сказать, что самостоятельный поиск тоже требует некоторых знаний и опыта. Нужно сразу смириться с тем, что за львиной долей объявлений будут стоять агенты компаний. И, как правило, квартиры у них порой бывают лучше по параметрам и по цене. Правда, чаще это случается только в рекламе. Помните, львиная доля таких квартир являются просто-напросто хорошими заманками. Задача агента – найти клиента. И здесь, как говорится, все средства хороши. Хорошо, если вы сумеете по телефону распознать заманщика-обманщика. А если вы поедите смотреть, а агент вам у подъезда скажет: «Вы знаете, только-только за эту квартиру внесли аванс. Вы уж извините, я звонил, но вы были недоступны. Тогда может посмотрите подобную, она расположена рядом…». И хотя в сердцах человек проклинает про себя пройдоху-агента, но идет смотреть квартиру рядом, не ехать же «пустым».

Просмотры. Они, если вы не научитесь задавать четкие и конкретные вопросы, которые помогут вам определить состояние квартиры, тоже могут быть нудными и изматывающими. Помните, что каждый хозяин старается в рекламе приукрасить параметры своей квартиры. Вполне возможно, что вам придется столкнуться с тем, что большинство квартир находится в худшем состоянии, чем заявлено в описании.

Цены. Они, как правило, если продает сам хозяин, почти всегда завышенные. Но пусть это вас не смущают. Потому как практически все продавцы уступают, если видят в вас реального покупателя. Правда, риэлторы это делают лучше, они знают, на что надавить, опытным взглядом быстро определяют минусы у квартиры, на чем и строят торг.

 

Квартира должна быть чиста…юридически

И вот вы нашли квартиру своей мечты. Но прежде чем провести сделку, нужно проверить историю квартиры. То есть, нужно проследить весь путь от приватизации. Нужно понять, когда, кем и почему она приобреталась и продавалась. Юридическая «чистота» квартиры – это один из важнейших моментов в сделке. И чем дальше уходит рынок в своем развитии, тем большей историей обрастает каждая квартира. Поэтому проверять нужно очень тщательно все переходы от одного хозяина к другому. И даже решения судов должны насторожить. Я знаю историю о том, как один уважаемый человек выписал из квартиры в начале 90-х годов свою бывшую жену без ее согласия. Затем он один ее приватизировал, продал и с новой женой уехал жить за город. А через некоторое время его бывшая жена нашлась, возмутилась и подала в суд. И тот же суд (я смотрел документы), который не так давно признавал женщину без вести пропавшей, восстановил ее во всех правах. Понятно, что приватизация была признана незаконной, сделка расторгнута и добропорядочного покупателя (это, кстати, отражено в одном из судебных документов) с несовершеннолетними детьми выселили на улицу. Уже, много лет он ходит по судам, но ни квартиру (или хотя бы часть ее), ни уплаченные деньги вернуть не может. И подобных дел сегодня в судах очень и очень много.

Покупателям так же стоит помнить и о том, что нередко как хозяева квартир, так и их помощники не доводят по разным причинам до покупателя всю информацию о продаваемом объекте. Они порой считают, что на мелкие шероховатости не стоит обращать внимания. Особенно этим грешат частные маклеры. Им главное – гонорар, поэтому на червоточины в квартире они особого внимания не обращают. Но для вас, как для покупателя, любая мелочь может вылиться в большую проблему.

Закон позволяет вам сегодня получить выписку из ЕГРП о том, кто сейчас владеет данной квартирой, но вы не можете, как это сделано во многих странах, узнать всю историю данной недвижимости. Ее нет в открытом доступе. Если, к примеру, в Канаде или США сделал запрос – и получил выписку, из которой видно, кто и когда купил эту квартиру, кому и когда продал, а также куда выехал из нее. У нас же в этом вопросе пока тупик. Чиновники говорят: «Не положено. Разглашение таких сведений о человеке нарушает тайну его личной жизни». Вот и приходится гражданам за эти сведения платить. И если работники паспортных столов в расширенной выписке забудут что-то указать и возникнет судебное разбирательство, то наказать такого работника будет практически невозможно: справка-то не официальная, а левая.

Стоит заметить, что работники паспортных столов, которые дают даже официальные бумаги, за сведения, отраженные в них, теоретически ответственность несут, а на практике с них, как «с гуся вода». Самое страшное, что их ждет, если они допустят ошибку, их могут уволить. Под суд никто из чиновников за свои действия никогда не попадал. Во всяком случае, мне такое не известно. Их приглашали только в качестве свидетеля и не более.

Наследство и доверенность особо опасны

Если вы видите, что квартира продается по доверенности или она была получена по наследству, то будьте особо внимательны. Именно такие квартиры больше всего фигурируют в судах. Количество наследников отследить очень сложно. Многие узнают о том, что умер его родственник, спустя много лет. Обращаются в суд, который восстанавливает их в правах наследника. А если квартира к тому времени уже продана, то покупателя ждут неприятные моменты. Кстати, судьи не всегда выселяют добросовестного приобретателя. Если доля стороны, которая претендует на наследство, незначительна, то покупателя обязывают выкупить ее, то есть еще доплатить за квартира. К примеру, в Израиле этот вопрос решается по справедливости. Если один из наследников продал квартиру, не сообщив об этом другим наследникам, то суд обязывает недобросовестного продавца, а совсем не покупателя, расплачиваться. И это правильно.

Нужно быть начеку, если квартира продается по доверенности. Поставьте обязательное условие представителям продавца – присутствие на сделке хозяина квартиры. Если они начнут под разными предлогами избегать привести самого хозяина, то такую квартиру лучше не покупать. Были случаи, когда хозяин потом подавал в суд, который и выигрывал. Вполне возможно, что он был в сговоре с продавцами, но доказать это бывает очень и очень сложно.

Опасайтесь также доверенности, которая была получена в другом городе. Проверить ее подлинность и то, а не отозвана ли она, практически невозможно.

Всегда должны настораживать и частые переходы прав собственности от одного человека к другому. Может быть, обстоятельства заставляют человека быстро продавать купленную квартиру, а может это мошенники так заметают следы. Понять бывает не всегда просто.

Не спешите давать аванс.

По логике, внесение аванса должно происходить после проверки квартиры. Однако в реальной жизни не всегда есть возможность оперативно провести проверку, либо из-за недостатка информации, либо из-за нехватки времени (возможен риск, что квартира «уйдет» другому), или же по каким-то иным причинам. Поэтому, как правило, сначала вносится аванс, а потом уже проводится проверка. И такая последовательность достаточно опасна для покупателя. Обычно продавцы принимают аванс, не неся никакой ответственности перед покупателем, который оказывается не защищенным. При отказе продавца от сделки тот может просто вернуть деньги, при отказе покупателя (что случается гораздо чаще) – он рискует потерять внесенную сумму. Соответственно, необходимо фиксировать возможность возврата аванса, — это дает возможность отказаться от сделки и в целом страхует покупателя от неожиданностей.

Довольно-таки спорный вопрос – какую сумму вносить. Небольшие деньги не заставят продавца быть ответственнее, — их можно легко вернуть обратно. При большой сумме возрастают и риски. На рынке недвижимости масса историй, когда мошенники набирали авансы и скрывались. Даже если хозяин квартиры не мошенник, и он никуда не скроется, то «выбить» из него деньги будет непросто. Нередко покупателям приходилось прибегать к помощи суда.

 

Со спецом надежнее

Когда вы покупаете квартиру сами, то для проверки ее истории, особенно, когда она длинная, лучше всего нанять специалиста. Если риэлтора, то из проверенной надежной фирмы с хорошей репутацией. Либо пригласить практикующего юриста. Они, как правило, лучше знают судебную практику, знают, как судьи трактуют ту или иную ситуацию, поэтому сразу могут сказать, к каким последствиям может привести та или иная червоточина в истории квартиры.

 И всегда оформляйте покупку квартиры по полной СТОИМОСТИ. В случае судебных разбирательств и выселения вас из квартиры вам обязаны вернуть уплаченные деньги. Поэтому старайтесь покупать такую квартиру, которая была у хозяина в собственности не менее 3 лет. Помните, что на этом очень часто люди попадают в ловушки, расставленные аферистами. Как правило, в таких случаях в договоре стоит цена БТИ. Остальная сумма оформляется расписками.  Но на расписки судьи смотрят по-разному. Одни принимают, а другие нет. Кроме того, расписку еще нужно правильно составить.

Сделку лучше застраховать

Поэтому, чтобы спать спокойно, квартиру нужно обязательно застраховать. Может быть, получить страховое возмещение будет непросто, но вы хотя бы получите в случае судебного разбирательства бесплатную юридическую помощь. Кстати, высокого качества. Юристы страховых компаний будут биться за вашу квартиру до конца: кому же хочется терять деньги.

Приведу один пример. В 2010 году администрация Калининского района Санкт-Петербурга подала иск в суд, в котором просила признать недействительной регистрацию договора приватизации квартиры, а затем и последовавших за ней цепочку сделок. И под «раздачу» попадали добросовестные приобретатели квартиры – семья Марченко с несовершеннолетним сыном.

Суть событий такова. Жил в квартире некто Усов Игорь Сергеевич. Он там был прописан с родителями. А когда родители померли, то он решил приватизировать квартиру и сдать ее в наем. Тут же нашлись «добрые» люди, то бишь собутыльники, которые и вызвались ему в этом помочь. Они нашли, как сказали, хорошую женщину, которой Усов и дал доверенность не только на приватизацию квартиры, но и разрешил «управлять и пользоваться указанной квартирой, в том числе сдавать ее в наем, сроком на один год без права передоверия».

Но когда свидетельство о собственности на квартиру было получено, то самого хозяина уже не было в живых. Он скончался, не дождавшись документа. А так как хозяин был одинокий, то квартира должна была отойти городу. Но это никак не входило в планы «друзей» Усова. И они решают эту квартиру…продать.

И продали. А потом аферисты на чем-то попались. Их начали крутить и дошли до этой квартиры. И когда администрация Калининского района узнала, что квартира Усова выбыла из муниципального фонда, то есть была приватизирована, с нарушениями, их юристы обратились в суд с истребования этой квартиры из владения семьи Марченко. То есть они просили суд договор приватизации признать недействительным, и все последующие сделки тоже. Одним словом, семью Марченко выселить на улицу, а квартиру вернуть администрации для распределения ее в дальнейшем очередникам района.

И борьба началась. Борьба ни с кем-нибудь, а с администрацией города. А степень влияния представителей власти, в том числе и на судебную систему, мы хорошо знаем.

Борьба была долгой и упорной. Но все закончилось хорошо, в конечном итоге. Юристам страховой компании с трудом удалось доказать, что Марченко являются добросовестными приобретателями. Но как это досталось защитникам семье Марченко!? Эмоции и переживания остались за кадром сухих строк судебных решений. Но поверьте, было очень нелегко страховщикам отстоять своего клиента. Да еще против властных структур. Но грамотно построенная защита и «железные» доказательства юристов страховой компании не оставили судье никаких «дырок» для принятия неправедного решения.

Хлопот больше, чем выгоды

К сожалению, наш рынок недвижимости еще далек от цивилизации. И даже покупая квартиру через солидную компанию, у вас нет гарантии полной безопасности сделки. Как говорят умудренные опытом риелторы, абсолютно чистых в юридическом плане квартир практически нет. Если даже квартира только вчера приватизирована, она ещё ни разу не продавалась, то тоже нет никакой гарантии, что все там чисто. Вполне возможно, что приватизация была проведена с нарушениями, могли кого-то просто забыть включить в число собственников.

Так что будьте всегда внимательны сами, старайтесь во все вникнуть, а не надейтесь только на помощников. Потому как в суд-то потом идти вам. Вам придется нанимать адвоката, чтоб отстоять свою собственность. Помните, что экономя на специалистах, вы садитесь на пороховую бочку, которая может взорваться даже тогда, когда вы этого не ждете. И не забывайте, квартиры дорогие, рынок недвижимости очень привлекает мошенников, и они могут долго выжидать, хорошо подготовить сделку, чтоб потом, сорвав куш, скрыться, оставив вас без денег и без крыши над головой.

Конечно, квартиру можно купить и самому, но стоит ли искушать судьбу. Во всяком случае, для проверки юридической чистоты квартиры я бы советовал нанять все же специалистов. Каких? Это выбирать уже лично вам…

                Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии