РЫНОК ЖИЛЬЯ ЖУЛИКОВАТ И ОПАСЕН

 Криминал на рынке недвижимости существовал всегда. Если в первые годы он был более циничным и агрессивным, то сегодня стал более хитрым и изворотливым. Рядиться в овечью шкуру волков-аферистов заставляет повышение грамотности населения. Но все равно бывают случаи, что люди, выходящие на рынок самостоятельно, попадают на крючок мошенников. А можно ли избежать встречи с аферистами при покупке и продаже квартиры? Об этом в беседе с корреспондентом московской жилищной газеты «Квартирный ряд» Вениамином ВЫЛЕГЖАНИНЫМ размышляет генеральный директор компании «Держава», член совета Московской ассоциации-гильдии риэлторов Антон ГОЛЫШЕВ.

— Антон Юрьевич, за более чем десятилетний опыт работы на рынке недвижимости вам, наверное, неоднократно приходилось сталкиваться с самыми различными проявлениями мошенничества на рынке недвижимости.

— Да, как и многим фирмам. Но, к счастью, на сегодняшний момент у нашей фирмы не возникло по этому поводу ни одного судебного разбирательства. Это, я считаю, результат накопленного опыта и особой тщательности при работе с документами. Недаром в последнее время значительно выросло число обращений на фирму о юридическом сопровождении сделки. Покупатель сам подбирает  вариант квартиры, а проверку документов и организацию сделки поручает нам. Неоднократно бывали случаи, когда, даже несмотря на неплохие комиссионные, мы убеждали клиента отказаться от выгодного, с его точки зрения, варианта. Впоследствии наша правота подтверждалась.

Но там, где крутятся деньги, там всегда будут аферисты. Это понятно. Но, как я слышал, из-за аферистов разные казусы случаются и с добросовестными покупателями. Это правда?

  Тому множество примеров. Некоторые из них перешли даже в разряд хрестоматийных. Вот, например, однажды солидный покупатель пришел по объявлению в газете осматривать квартиру. Как только дверь открылась, на него набросились люди в черных масках. Оказалось, засаду устроила милиция. В тот день поджидали продавца – «черного» маклера, который в течение нескольких лет втирался в доверие одиноких граждан, уговаривал их продать московское жилье. После того как сделка оформлялась, граждане бесследно исчезали. Этого маклера взяли через несколько дней. А покупатель купил себе другую квартиру, но уже с помощью риэлторской фирмы.

Бывают случаи, когда «черным» маклерам-преступникам помогает сам чиновно-бюрократический аппарат. Не так давно одна  из управ, видимо, в воспитательных целях  опубликовала список злостных неплательщиков за квартиру. С адресами и фамилиями. Это намного облегчило работу для мошенников. Обычно же такие сведения аферистам приходится получать, изрядно попотев: либо толкаться днями около пивнушки и выведывать у любителей «зеленого змия» сведения об одиноких жильцах, либо искать выходы на работников ЖЭКов.

  Говорят, что очень выгодно дружить с участковыми. Долларов за пятьдесят некоторые из них могут подбросить информацию, в какой квартире живет одинокий алкаголик. Все остальное — дело техники. К примеру, мошенники аккуратно подводят хозяина к мысли, что, мол, тебе совсем не обязательно иметь жилье в престижном районе. Поедешь в район попроще, при этом получишь приличную сумму доплаты.

— Да разве можно переселиться с помощью преступных элементов и получить доплату с большими нулями? Переселяются такие хозяева обычно в лучший из миров, а что касается доплаты — то здесь другая «утка». В объявлениях на столбах об обмене квартир никогда не указывают сумму в долларах, а только в рублях. Алчущему гораздо притягательнее видеть побольше круглых нулей. Главная трудность для тех, кто имеет дело с алкашом, — не выпустить его из виду. Пока  пьет — согласен. Поэтому еще тепленького клиента везут к нотариусу, переоформляют квартиру, а затем спокойно ее продают по максимальной цене.  И попробуй придерись — все по закону.

— Наверное, в таких случаях надо иметь своего, прикормленного нотариуса, потому что обычный нотариус просто так сделку с алкоголиком не удостоверит.

— Не всегда. Нередко перед сделкой алкоголика приводят в нормальное состояние, и он проходит через нотариуса нормально. Иногда (правда, очень редко) подставляют похожего на хозяина человека…

— Но алкоголиков с отдельным жильем год от года становится все меньше…

— И мошенникам приходится осваивать новые формы работы с клиентами. Обман становится все изобретательнее и изощреннее. Например, снимают роскошную квартиру где-нибудь в приличном районе и подают объявление о продаже.  Покупатели, очарованные евроремонтом, заключают сделку. Правда, радуются новым апартаментам недолго. Появляются хозяева и требуют платы за жилье. Покупатели начинают потрясать договором купли-продажи. Те же им указывают на документ, где номер купленной ими квартиры другой.  Эта квартира находится этажом выше.

А недавно появилась новая форма объегоривания доверчивых граждан. Некая фирма, естественно, работающая без лицензии и оформленная по подложным документам, арендует офис в хорошем районе. Милая барышня отвечает на звонки. «Менеджер» водит показывать приличную квартиру по сходной цене и объясняет, что хозяин пока в командировке. Вы, мол, пока смотрите и думайте, а когда он приедет, то мы все оформим до конца. А потом с доверчивых покупателей под ксерокопии документов собираются задатки по две-три тысячи долларов, и фирма испаряется.

— Значит, бизнес по подделке документов не канул в Лету, он процветает?

— Да, еще как! Ведь липовые доверенности, справки и фальшивые паспорта изготовить для профессионалов проблем не составляет. Также пока нередки на рынке и случаи, когда мошенники кидают сильно пьющих людей. Пока человек пьет на халяву, аферисты вместо него сводят к нотариусу отдаленно похожего такого же бедолагу. Один такой «герой», когда очухался и понял, что квартира продана, то даже подал в суд. Маклеров, естественно, найти не удалось, а нотариус — зачем ему проблемы — не сознался, что видел другого. Графологическая же экспертиза дала заключение: вероятность в 70 процентов, что почерк на документах подлинный (а стопроцентной гарантии графологическая экспертиза не дает никогда). Так что пришлось пьющему субъекту перебираться к маме в коммуналку.

А несколько лет назад разоблачили шайку, которая возила клиентов сначала к фальшивому нотариусу заключать договор, потом на Зеленый проспект регистрировать сделку. Там они просили покупателей подождать их внизу, а сами поднимались якобы к знакомому чиновнику, чтобы без проблем поставить нужную подпись. Кстати, за срочность с клиента брали еще 100 долларов. А потом выяснялось, что печати и подписи — липовые. Ставились они, пардон, в мужском туалете на третьем этаже прямо на коленке. Одну и ту же квартиру таким образом продавали несколько раз, объясняя каждому новому покупателю, что им нужен месяц для полного освобождения квартиры.

 — Антон Юрьевич, насколько я знаю, раньше особую опасность при совершении сделки с недвижимостью представляла передача денег. А как сейчас с этим обстоят дела?

 — Да, и «куклы» вручали, и сейфы без задней стенки делали. К примеру, закладывают кругленькую сумму в сейф, честь по чести закрывают на ключ в присутствии доверенного лица покупателя и отправляются оформлять покупку. Только в последний момент продавцы вдруг пропадают. Покупатели кидаются в офис, доверенное лицо открывает сейф, а денег уже и в помине нет. Из соседней комнаты через выпиленную заднюю стенку достали деньги и смылись. А доверенное лицо в это время смотрело телевизор и чаек попивало, сжимая в руке ключ от уже пустого сейфа.

Когда появился первый депозитарий, то криминал начал “ошиваться” там. Уж очень просто было выявить тех, кто с вечера деньги закладывает, а на следующий день, после совершения сделки, забирает. Теперь депозитариев много, но лично я бы не рекомендовал забирать деньги сразу после продажи — сделать это лучше через несколько дней. Или по доверенности поручить это сделать родственнику, чтобы, если преступники отслеживали жертву, ввести их в заблуждение.

Сейчас клиент стал более грамотный и многие аферы с ним уже не проходят. Но и мошенники не стоят на месте, они тоже совершенствуются.

 —  У риэлторов всегда вызывают подозрения квартиры с богатой “историей”. Чем чаще продавалось жилище, тем подозрительней. Возможно, новые жильцы обнаруживали какую-нибудь весьма неприятную деталь, например, «неучтенных» детей первых хозяев и старались избавиться от такой квартиры побыстрее. Как поступаете вы в этом случае?

 — Квартиры с длинной историей встречаются довольно часто. Ведь раньше при приватизации жилья  детей не вносили ни в какие документы. Принятый впоследствии закон о приватизации — редкий случай — имеет обратную силу. Таким образом, если во время приватизации были ущемлены права детей, то суд вполне может выступить в их защиту. Иногда объявляется гражданин из мест не столь отдаленных, который тоже может предъявить претензии к нынешним хозяевам жилья. Бывает, скрывают информацию об ушедших в армию.

В нашем агентстве никогда не верят на слово, а справки собирают сами, документы на квартиру требуют только подлинные — никаких ксерокопий. Паспорт проверяют так, что любой сыщик позавидует. Во-первых, чтобы номера были одни и те же на всех страницах. Во-вторых, внимательно рассматривают фотографию, чтобы совпадали возраст и внешность, проверяют, не переклеена ли фотография. В-третьих, проверяют прописки-выписки. Прописался накануне продажи — подозрительно, ведь свободная квартира стоит дороже. А если бабушка перед продажей была выписана, например, в Торжок, то в этом случае мы направляем по указанному адресу письменный запрос. Бывает, что нашим сотрудникам приходится выезжать даже в командировку – посмотреть на человека, поговорить с ним, выяснить все обстоятельства переезда из московской квартиры в тверскую или калужскую.

 — Порой обманывают людей не только мошенники, но и ушлые бабушки с дедушками тоже не прочь кинуть доверчивых клиентов. Я имею в виду объявления, которыми пестрят рекламные газеты, — о продаже квартиры по договору ренты.

 — Да. На сегодняшний день, уплатив от трех до восьми тысяч «зеленых», клиент оформляет квартиру в собственность на условиях выплаты пожизненной ренты какому-нибудь старичку, который сразу получает солидную сумму, а потом каждый месяц прибавку к пенсии. Через несколько месяцев старцы, не будь дураки, отправляются в суд и заявляют, что их ввели в заблуждение, нарушили условия их содержания и просят расторгнуть договор. Наш суд, как “самый гуманный суд в мире”, естественно, принимает сторону  пенсионеров. Одна бабуля умудрилась девять раз быть «обманутой».

 — Как распознать обман, его избежать или хотя бы минимизировать вероятность рисков?

 — Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации, когда проводят сделку самостоятельно или через «черного» маклера. Дело в том, что в любом деле нужен специалист, человек, который владеет этой профессией. Сделка с недвижимостью – это весьма серьезная вещь. Кроме того, чтобы правильно провести сделку, нужно знать много законов, подзаконных актов, обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно забывать и о том, что наше законодательство очень часто меняется. Но обо всех изменениях знают только в агентстве недвижимости, где есть юристы. Они всю информацию, касающуюся недвижимости, отслеживают. Плюс в компании идут рассылки из Московской ассоциации-гильдии риэлторов. Поэтому фирмы — члены МАГР всегда в курсе, что происходит на рынке недвижимости. «Черный» же маклер не постоянно занимается сделками, а за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое меняется… У подавляющего же числа граждан продаваемое жилье является единственным. И потерять его — нередко потерять все.

 — Но ведь и фирма не всегда может служить гарантией?  

— Да. Незаконные действия, а порой и чистой воды мошенничество, возможны даже со стороны организаций, от которых этого не ждешь. Например, один из наших клиентов настоятельно предложил для расчета депозитарий знакомого ему банка, а не рекомендуемый нами. Мы банк проверили. Все было нормально, никаких подозрений не возникло. Но в день сделки недобросовестный сотрудник банка решил своровать деньги из охраняемого им хранилища. Жуть! И все же титаническими усилиями нам удалось отстоять интересы клиентов, они ничего не потеряли. Работника банка наказали, но где гарантия, что он, устроившись в новый банк, не возьмется за старое. Кстати, в небольших банках вскрытие ячейки – не редкость. Служащие банка делают дубликат ключей и изымают хранившиеся в ячейке деньги. Найти и разоблачить мошенников бывает порой довольно непросто.

Но это банки. А некоторые агентства недвижимости ведут себя порой не лучше.  Они заманивают к себе клиентов низким процентом комиссионных. Может ли здесь скрываться обман?

— Если вам в какой-то фирме назвали очень низкий процент за услуги, весьма маленькие комиссионные или их отсутствие, знайте — все риэлторы одинаково оценивают свои услуги, и в данном случае истинный гонорар вы не узнаете, а будет он значительно выше среднего на рынке.

 В большой фирме, где очень большой штат, большая и дорогая реклама, то и их услуги будут стоить больше, чем в средней фирме, так как чудес не бывает. Ибо весь дополнительный штат, дорогая реклама — все это идет из прибыли фирмы, то есть из ваших денег. Если же фирмы берут заниженные гонорары, то и услуги они оказывают поверхностные, больше консультационные. И если вам пообещали  работать без эксклюзивного договора, то сотрудничество с такой фирмой вас может неприятно удивить отсутствием внимания, редкостью общения с агентом и, как следствие, не достижением ваших жизненных планов. Будьте реалистом!

— Мне недавно звонила молодая семья. Они хотят купить квартиру. Но продавец не хочет оформлять сделку через фирму. А квартира им очень нравится. Только есть один нюанс: предыдущий хозяин квартиры выписан по суду как без вести пропавший. Но нынешний утверждает, что все законно и ничего страшного в этом нет. Что бы вы могли сказать по этому поводу.

— Продавец вводит молодую семью в заблуждение. Да, решение суда законно, но стоит после покупки этой квартиры ее предыдущему хозяину появиться, как сразу же автоматически произойдет отмена решения суда о признании его без вести пропавшим. Его регистрация (прописка) в уже их квартире восстанавливается, и он имеет право проживания и пользования этой квартирой. Думаю, что такой сосед молодой паре совсем не нужен.

— Скажите, а на что при юридической проверке квартиры необходимо обратить внимание в первую очередь?

— Юридическая проверка — это целый комплекс работ, где нет первостепенных и второстепенных моментов. Ошибка в любой мелочи может стать, как у саперов, роковой. Например, вроде бы законная приватизация начала 90-х годов, идеальные подлинные документы, но есть вероятность ущемления прав несовершеннолетних детей, которых в то время в число собственников включать было не обязательно. Поэтому надо все серьезно проверять.  

— Но ведь есть и хорошие частники — очень опытные мастера своего дела. Может, все же можно некоторым из них довериться?

— Первое. Если бы была необходимость операции не риэлторской, а хирургической, проводил бы ее самый опытный хирург, но не в современной больнице, а в домашних условиях — как бы вы на это посмотрели? И второе. Условия на рынке недвижимости постоянно меняются. То какой-то новый закон вступит в действие, то изменится нормативный акт. Поэтому здесь наиболее опытен тот, у кого большая практика. Даже очень опытный (а таких единицы) частный маклер проводит не более двух-трех сделок в месяц. А через юристов нашей фирмы проходит за это же время более 20-30 сделок. Следовательно, и услуги фирмы на порядок лучше.

  — Вы меня убедили. Но всегда находятся люди, которые, несмотря на опасность, все равно пытаются решать свой жилищный вопрос самостоятельно. Скажите, можно ли распознать мошенника в бытовых условиях?

  — Можно, но довольно непросто. Единственный признак, который, пожалуй, объединяет всех мошенников, — это весьма выгодное и удобное для вас предложение с их стороны – как правило, низкая цена квартиры. Именно дешевизна продаваемой ими квартиры – это тот крючок, на который ловит свою жертву мошенник. Дело в том, что никто и никогда не будет продавать недвижимость дешевле ее рыночной цены. Я не имею в виду скидки в процессе торга. Но если квартира изначально предлагается в два раза дешевле, то здесь уже следует задуматься, а почему люди продают ее по столь низкой цене? Нормальный человек никогда не будет так делать. Значит, эту квартиру нужно проверять особенно тщательно. Бывает, что продают дешевле, потому что им нужны деньги срочно, уже сегодня. Как правило, у них уже и весь пакет документов есть. Но итог таких сделок, как правило, бывает печальным. Мошенники берут деньги, отдают документы и растворяются. Когда человек очень торопится и продает очень дешево, здесь есть смысл остыть от такого выгодного предложения и квартиру проверить по полной программе.

Так что, покупая или продавая квартиру, будьте бдительны. Не расслабляйтесь. Мошенники никогда не дремлют. Они все время придумывают новые способы облапошивания доверчивых граждан. И если вы не хотите по каким-то причинам воспользоваться услугами фирмы, то застрахуйте сделку хотя бы на год. Стоит эта услуга не так дорого, но зато спать этот год будете спокойно.

 Рынок недвижимости с годами становится все более цивилизованным. Но вместе с повышением профессионализма риэлторов и подкованности клиентов совершенствуются и мошенники. Им тоже приходится приспосабливаться к реалиям и осваивать новые формы работы с доверчивыми клиентами. Поэтому и обман на жилищном рынке становится все более изобретательным и изощренным. Процветает и бизнес по подделке документов. Ведь липовые доверенности, справки и фальшивые паспорта изготовить для профессионалов проблем не составляет. Так что будьте бдительны!

Кроме того, когда у вас болит зуб, то вы ведь не берете плоскогубцы и не пытаетесь самостоятельно его выдрать. Вы идете в клинику и у опытного врача с обезболиванием удаляете его. Так что если у вас возникает квартирная проблема, то лучше не мучайтесь и не испытывайте судьбу, а обращайтесь к профессионалам. Ибо зачастую ваша квартира – это самое дорогое, что у вас есть. И стоит ли экономить сотню — другую долларов, чтоб потом потерять все.

              Антон ГОЛЫШЕВ, генеральный директор агентства

                     недвижимости «Держава»

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии