РЫНОК СТАНЕТ ПРОЗРАЧНЕЕ

Сейчас много разговоров о том, что строить в Москве стали меньше, а ипотечных кредитов — выдавать больше. Мол, все это неминуемо приведет к росту цен. О том, какая ситуация складывается на рынке первичного жилья в московском регионе и как он отреагировал на смену столичного градоначальника, рассказывает аналитик группы компаний «Пионер» Дмитрий Отяковский.

— Московский рынок новостроек – это уникальная штука. И вообще слово «рынок», который до осени этого года был в Москве, я бы брал в кавычки. Это была единая команда со своим подходами и особенностями. Чужим туда вход был закрыт. Надеюсь, что теперь ситуация изменится. Но не нужно тешить себя иллюзиями. Подобные перемены могут занимать от полугода до года. Тем не менее сдвиги в лучшую сторону уже есть. Недавно первый заместитель мэра Владимир Ресин на круглом столе в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства (РЖС) сказал, что хватит на окраинах строить жилье. Там нет дорог, нет мест для труда и т.д. Мол, надо жилье строить в центре, а офисы выводить на окраины. Считаю, что это разворот на 180 градусов. И он вполне оправдан.

— Но говорят, что в центре нет места и точечную…

— Не нужно делать точечную застройку. Не нужно втискиваться между домами. Есть и другие места, и порой — немало.

— Может это и так, но, как я слышал, что здесь очень много проблем с землей. Вы согласны?

— Безусловно. В Москве каждый клочок земли имеет массу заинтересантов и правообладателей. Любой проект тяжело делать. Порой приходится выкупать развалины и объяснять, что можно здесь построить. А чиновники вроде как на словах поддерживают инвестора, а на деле месяцами не подписывают ту или иную бумагу.

— Скрытая коррупция?

— Действия чиновников порой сложно понять. Посыл от прежней власти был – чужих не пускать, поэтому они не отказывали напрямую, но и не подписывали бумаги. Одним словом, волокитили., такой скрытый чиновничий саботаж. Пусть там забор, грязь, разруха, но не дадим никому «чужому» там ничего построить. Поэтому со сменой в столице власти я надеюсь, что будет приветствоваться инициатива. На федеральном же уровне хоть тяжело, но дело идет…

— Это аукционы по продаже участков земли?

— Да. Фонд РЖС из идеи превращается в реальность. Его задача – земли, которые не эффективно используются пускать в дело. Они проводят ревизию недвижимости, которая находится в федеральной собственности, затем «очищают» ее юридически и выставляют на аукцион. А в столице федеральных земель порядка 15%. Это огромный ресурс. И если Москва тоже пойдет по этому пути, то можно значительно снизить стоимость квадратного метра жилья.

— А можете это подкрепить примером?

— У нас есть большой участок, всего 7 га. Мы хотим на нем построить жилой комплекс . И нам Москомархитектура нарисовала проект планировки, по которому по нашей территории проходит внутриквартальный проезд, дорога шириной в 6 метров с отмостками, которая отнимает у нас ни много ни мало, а 1 га. А нам это зачем? Нет, дорога, наверное, нужна. Но мы землю купили за большие деньги. Это наша земля. Не понятно, на каком основании у нас отнимают кусок. Считаю, что должен быть механизм паритетной оплаты. Пока же все ложится на инвестора. Сейчас земля достается девелоперу с такими обременениями, которые способны в разы увеличить себестоимость строительства и напрочь отбить любую инициативу что-то строить.

Давайте посмотрим другой пример. В 2006 году был заключен инвестконтракт на реконструкцию жилого квартала общей площадью 3,5 га в Юго-Восточном округе между нашей компанией как инвестором, Федеральной службой охраны (ФСО) как заказчиком и администрацией города. В этом квартале расположено восемь двухэтажных жилых домов чрезвычайной степени ветхости (их строили немецкие военнопленные). В первый раз эти дома были признаны аварийными еще в 1988 году, а элементарных удобств в них никогда не было. Очевидно, что их давно пора было снести и поставить на этом месте современное жилье. Казалось бы, благое дело: расселить более 200 человек, трущобы снести и построить жилой комплекс, треть квартир в котором пойдет на решение жилищного вопроса военнослужащих ФСО. Но не все так просто: нам еще нужно построить за свои деньги и передать безвозмездно городу блок начальной школы и детский сад общей площадью около 5500 кв. метров и, кроме того, реконструировать все инженерные коммуникации в пределах микрорайона. Затраты на все это — не менее 40% себестоимости проекта. Мы уже 4 года бьемся с ним. Только около года РФ оформляла на себя свой же кусок земли. Вроде как всем интересно, но…движение бумаг по кабинетам идет очень медленно. Только к осени этого года мы закончили проектные работы. Надеюсь, что зимой выйдем на объект.

— Вроде как все заинтересованы (и федералы, и Москва), так почему так медленно идут согласования по выделению земельных участков?

— Процесс получения земли под строительство жилья витиеват, иногда абсурден. Экзотические способы оформления прав на проект и сложные взаимоотношения между его прежними и новыми владельцами или девелопером и городской администрацией приводят к тому, что бизнес застройщика становится непрозрачным и высокорисковым.. Посмотрев со стороны, не хочется входить в проект с деньгами. Понятно, что банкиры эти риски превращают в дополнительную процентную нагрузку.

— Может поэтому банки и не очень охотно дают кредиты на строительство?

— Это иллюзия что банки не дают кредиты. Прозрачные проекты банки нормально кредитуют. Все банкиры в один голос сейчас говорят, что страдают от недостатка качественного заемщика. Они с удовольствием дадут кредит компании с хорошей кредитной историей и прозрачной деятельностью. Но к сожалению, портрету идеального заемщика многие девелоперы не соответствуют. Либо сам застройщик, либо его проект. Банкиры порой и хотят дать денег, им это выгодно, но осторожничают, потому как проект порой бывает «кривым». Как я уже говорил, земельный участок иногда имеет много собственников, то есть не всегда удается юридически его до конца очистить. Вот банкиры и говорят, что ты эту землю можешь потерять завтра, а мы потеряем свои деньги. А когда финансовая деятельность стабильна и проект понятен, то они порой дают кредит даже на докризисных условиях – 12% годовых.

— Дмитрий, скажите после такого мощного кризиса наш, рынок очистился от недобросовестных компаний? Могут люди смело вкладывать свои средства, чтобы завтра не пополнить ряды обманутых дольщиков?

— Что значит очистился? Скажу не совсем популярную вещь: возможность правильно купить квартиру у покупателя в Москве существует уже на протяжении последних 15 лет.

— Возможности, может, и есть, но только число обманутых дольщиков почему-то множится.

— Считаю, что здесь очень многое зависит от самого покупателя. Надо гораздо серьезнее относиться к покупке, а не слепо верить рекламным обещаниям. Еще Остап Бендер говорил: « Не давайте денег незнакомым людям». Если вы платите за квартиру такие большие деньги, то все должны тщательно проверять. Тем более, что сейчас – это не проблема. Масса открытой информации. Согласен, что не любой человек должен разбираться в хитросплетениях рынка, но тогда наймите себе в помощники грамотного специалиста. Или испросите совета у местной власти.

— И вы думаете, что они скажут?

— А почему нет. Пойдите в управу района к начальнику управления капитального строительства и задайте вопрос о том, что хотите купить квартиру в доме, который будет строиться в таком-то месте. И он вам все расскажет о том, что из себя представляет застройщик, который хочет построить этот дом. Он вам обязательно скажет о том, подписаны с ним у города документы или нет. Если нет, то вам никто не посоветует вносить в компанию деньги. Но у нас люди порой ничего толком не узнают, а быстрее бегут и отдают свои кровные не известно кому.

— Но ведь в трудную ситуацию попали и те, кто платил за квартиру, когда у компании были все согласования.

— Да. Но их квартирный вопрос решен. Если от города было разрешение на строительство, то Москва этим дольщикам предоставила квартиры. А вот те, кто носил деньги бумажным конторам, до сих пор ходят на митинги и требуют жилья. Но что в этом случае может власть? Она же не давала разрешения на строительство, но вы туда пошли, и это, как ни прискорбно, ваши риски.

— Согласитесь, что компании, у которых еще не до конца оформлены разрешительные документы, начинают рекламировать объект, чем тоже нарушают…

— Бывает и такое. Но это не всегда мошенники. У компании может быть сложная финансовая ситуация. Им порой нужны средства, поэтому они и вынуждены начать строительство без разрешающих бумаг. Здесь опасность есть, но может все и обойтись. Но лучше все же не рисковать. Если вы платите такие большие деньги за квартиру, то стоит нанять специалиста, которые оценит риски и даст хороший совет.

— Скажите, а у вас деньги принимаются только через банк?

— Да, только через банк, и никаких мешков с наличностью никто к нам не приносит. Только перевод со счета на счет. Принес деньги в банк, открыл там счет и перечислил в компанию. Все прозрачно и безопасно.

— ФЗ 214 спасет покупателей квартир в новостройке от обмана? Если фирма работает по нему, то проблемы могут возникнуть?

— Здесь тоже надо быть внимательным. Есть компании, которые только декларируют, что работают по ФЗ 214, но реально этого не делают. В законе написано, что договор долевого участия вступает в силу после его регистрации. Зарегистрировали и только после этого можно платить деньги. Но есть компании, которые не регистрируют эти договоры. Они его покупателю предоставят, там все написано как надо по закону, возьмут деньги с покупателя, а потом договор не несут на регистрацию. Почему так происходит? Да потому, что у компании могут быть какие-то недоработки, и договор просто не зарегистрируют. А продавать надо. Вот и идут порой застройщики на такие хитрости.

Многие эксперты и девелоперы отмечают, что закон не идеальный, и я с ними в этом согласен. Порой он не учитывает жизненные реалии. Например, мы как инвестор реализуем совместно с заказчиком — ФСО проект жилого комплекса на 1000 квартир. Его строительство скоро завершится, большинство коммерческих квартир уже продано, проект финансируется Сбербанком. Но продавать квартиры по ДДУ юридически невозможно: формат оформления земельных отношений между заказчиком, инвестором и городом не соответствует требованиям нового закона. Договор аренды земельного участка заключен еще в 2008 году на период строительства, является краткосрочным, он продлевается автоматически и госрегистрации не подлежит. Но если договор не зарегистрирован, то и весь проект не соответствует требованиям 214-ФЗ. И мы потратили 10 месяцев, чтобы привести земельные отношения в полне соответствие с требованиями закона.

— Думаю, что вам знакома ситуация, когда дом построен, люди в нем живут, право собственности на свое жилье зарегистрировать не могут. Говорят, что иногда застройщикам такая ситуация выгодна – они не платят какие-то налоги. И как быть людям, кто попал в такую ситуацию? Есть выход?

— Безусловно. Если инвестор и город никак не могут договориться и подписать Акт о реализации инвестконтракта, то люди могут обратиться в суд, который и обяжет регистрирующие органы выдать вам свидетельство о собственности на оплаченную вами квартиру. И люди с исполнительным листом суда и документами идут в ФРС, которая и регистрирует право собственности.

— Ряд аналитиков говорят, что вновь на рынке надувается пузырь: ипотечных кредитов стали давать больше, увеличивается спрос и компании поднимают цены на квартиры. Как бы вы прокомментировали такой прогноз?

— Большого масштаба бедствия я в этом не вижу. То, что было до кризиса, в ближайшее время вряд ли повторится. Безумного спроса даже при интенсивном развитии ипотеки не будет. Опасность того, что будут меньше строить, есть. Но и ипотеку сегодня не каждый отважится брать, люди просто боятся, они не знают, что будет завтра. А если потеряют работу, то попадут в долговую кабалу.

— Наверное, рынок еще более спокоен потому, что с него ушли инвесторы?

— Да. Сегодня инвестировать не так выгодно, как до кризиса. Тогда было выгодно взять кредит, вложиться на нуле и потом заработать. Сегодня стоимость квадратного метра не растет так стремительно, поэтому и интереса у инвесторов рынок новостроек не вызывает. Считаю, что времена массовых инвесторов прошли. И хотя есть люди, которые и сегодня пытаются на этом зарабатывать, но их стало в разы меньше.

— И, как правило, они стараются инвестировать только в надежные компании. По их расчетам все равно доход выше, чем держать деньги в банке. Да и в кирпичах безопаснее. А к вам приходят, чтобы инвестировать?

— Да, приходят. В каждом из наших проектов есть небольшая доля т.н. инвестиционных сделок. Но все-таки в первую очередь наша аудитория — конечный потребитель. У нас выгодно покупать квартиру для себя. Мы строим жилье высокого качества, в котором еще на этапе проектирования продумываются все элементы, необходимые для комфортного проживания. . Кроме того, компания может предложить покупателям различные схемы оплаты, вплоть до беспроцентных рассрочек на период строительства. И, конечно, совершая покупку на самом начальном этапе реализации проекта, покупатель может рассчитывать на самые привлекательные условия. Плюс на наши еще не построенные квартиры банки дают ипотечные кредиты.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии