Риски при покупке жилья можно снизить

Олеся Бух для СМИРынок недвижимости и раньше не был особо безопасным, но с осени прошлого года рисков на нем стало на один больше. Вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. 

О том, какие опасности несет для рынка недвижимости этот закон, рассказывает директор по работе с агентами Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

—  Сегодня стали нередкими случаи, когда совершенно нормальная, законопослушная семья покупает квартиру, а потом суд выселяет людей на улицу. Причин для этого бывает много. И не важно, покупает человек квартиру через агентство недвижимости или самостоятельно. Потому как никакой риэлтор не может дать стопроцентной гарантии чистоты квартиры. А суды, к сожалению, безжалостно выселяют порой вполне добропорядочных приобретателей жилья на улицу. И, как справедливо написала недавно Российская газета, что сегодняшняя судебная статистика лишь подтверждает актуальность и остроту данной проблемы.

— Все это верно, но какое отношение это имеет к закону о банкротстве физических лиц?

— Очень даже прямое. Принятый закон о банкротстве физических лиц еще больше усугубляет ситуацию. Данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

  — Поясните, а кто может стать банкротом?

— Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд.  При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий:

1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.

2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

  — И как это сделать?

— Согласно закону о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок. То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, то доказать, что вы заплатили больше, даже до закона было очень сложно. В случаях же с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

Или, как сказано в ст.61.2 Закона, что сделки «совершены с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора, если они были совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления».

В переводе на русский язык это значит, что квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. К примеру, он взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает. Но у него есть объекты недвижимости. Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого.

Еще раз хочу обратить внимание на тот момент, что данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

— Но как это проверить?

— Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости. Это может быть чревато неприятными последствиями.

 

 

  — Как же снизить риски при покупке жилья?

— Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца.

Подозрительными являются сделки, в которых:

  • стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
  • продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
  • продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
  • предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

 — А где можно получить информацию про продавца?

— Это можно сделать на следующих ресурсах:

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

— Хотелось бы вас спросить про предыдущие сделки. Если они совершены год назад, то под действие закона попадают?

— Нет. Закон обратной силы не имеет. Попадают только те, которые были совершены после 1 октября 2015 года.

— И что делать бедным покупателям? Как подстраховаться от неприятных ситуаций?

— К примеру, в договоре купли-продажи написать такой пункт: продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риэлторы вставляют этот пункт в договоры.

 — Это поможет?

— Поможет, но не спасет от проблем?

— А если полная стоимость?

— При полной стоимости в договоре не будет риска по банкротству. Но и при оформлении сделок по полной стоимости вы все равно не застрахованы от проблем. Здесь засада в предыдущих сделках. Продавцы нередко  перебрасывают недвижимость на родственников, которые и продают затем квартиру. И если вы не проверили, почему была, к примеру, совершена дарственная и что она прикрывает, то можете попасть в неприятную судебную процедуру. Квартиру может быть и не отнимут, но нервов и денег придется потратить немало. Это вам надо?!

— Думаю, что такое не нужно ни одному покупателю. И что ему делать? Как спаси купленную недвижимость?

— Самое лучшее – это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или хождении по судам и доказывании, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. А это тоже стоит денег. Здесь же вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

1 комментарий Риски при покупке жилья можно снизить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии