Риски покупателей квартир высоки

Стоит отметить, что чем дальше мы уходим от момента, когда была произведена приватизация квартиры, тем большей историей обрастают объекты недвижимости. А в процессе передачи прав собственности порой случается всякое. Где-то были нарушены интересы детей или пожилых людей из групп риска, порой кто-то из супругов не дал согласия на продажу или покупку квартиры. Одним словом, чем больше квартира переходила из рук в руки, тем больше вероятность того, что на каком-то этапе были допущены недоработки. Следовательно, и риски намного возрастают. Как правило, покупатель не может самостоятельно отследить всю историю квартиры. И в этом случае на помощь ему приходят риэлторы. Мы, к примеру, выдаем клиентам информационные письма, в которых считаем своим долгом донести до них в письменном виде всю информацию о приобретаемом объекте недвижимости.

Информационное письмо – это замечательный документ, который помогает нам выстраивать самые доверительные, истинно партнерские взаимоотношения с нашими клиентами. Мы стремимся проводить исчерпывающую глубокую проверку тех объектов недвижимости, с которыми работаем. В результате проверки иногда  выясняются более чем серьезные обстоятельства, так или иначе влияющие как на положительное, так и отрицательное решение наших клиентов относительно той или иной квартиры. И чем больше информации мы дадим клиенту об интересующей его недвижимости, тем проще принимать правильное решение, в том числе и о необходимости титульного страхования квартиры.

Недвижимость – это большие деньги. Тем более сейчас, когда квартиры стали очень дорогими. И чем выше стоимость квартиры, тем больше и ответственность риэлторов. Поэтому информационные письма, которые выдает наша компания, помогли предотвратить сотни трагедий.

Так, к примеру, по результатам проверки одной из квартир, подобранной для нашего покупателя, выяснилось, что одна из сделок по квартире прошла следующим образом: с собственником был подписан договор ренты. Через два дня после государственной регистрации договора рентополучатель скончался. Новый собственник снял обременение и продал квартиру. Понятно, что в такой ситуации возникает много вопросов к продавцу…

В другом случае анализ собранных документов, в том числе архивной выписки из домовой книги, показал, что до приватизации квартиры был снят с регистрационного учета несовершеннолетний сын собственника. При этом дата снятия с учета в выписке оказалась более поздней, чем дата подписания договора передачи квартиры. Налицо нарушение права несовершеннолетнего ребенка при приватизации квартиры. И это в 2006 году!

 

«Лишние» документы оказываются совсем не лишними

Количество документов, которые нужно предоставить в регистрирующие органы для регистрации договора купли-продажи, значительно меньше, чем те, которые наше Агентство собирает. Зачем нам нужны якобы «лишние» документы? Для того, чтобы убедиться в отсутствии арестов и обременений на недвижимости. Если вдруг окажется, что на квартире арест, сделку просто не зарегистрируют.

Была ситуация, когда мы очень удивили собственницу квартиры, объявив ей о том, что на квартиру наложен запрет ее собственным мужем, написавшим заявление в регистрирующие органы. Возможно, он погорячился, но такой факт стал бы причиной приостановки регистрации сделки.

Архивную выписку из домовой книги мы берем для того, чтобы убедиться в том, что в квартире не проживали лица, имеющие право вернуться в квартиру, которые, к примеру, находятся на службе в армии, в местах лишения свободы, в домах-интернатах. Если выясняется, что такие лица есть, сделка проходит с учетом всех возникших обстоятельств.

При каждой сделке просим продавцов предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, дабы убедиться в том, что продавцы не состоят на учете в них.

Финансово-лицевой счет дает нам возможность выяснить, что лицевой счет в бухгалтерии переведен на собственника квартиры, и ксерокопии всех документов на квартиру в бухгалтерии имеются. Казалось бы, это мелочь, но, придя в бухгалтерию после покупки квартиры, покупатель может столкнуться с требованием бухгалтера предоставить оригиналы предыдущих правоустанавливающих документов на квартиру. И ваши доводы, что у вас их нет и быть не может, бухгалтера не убедят. Мало того, вам сделают перерасчет и заставят заплатить возникший долг.

К примеру, продавец приватизировал квартиру и не предоставил документы в бухгалтерию. А статус квартиры при приватизации изменился: была муниципальная, стала частная. Соответственно, должны меняться расчеты за коммунальные услуги и обслуживание. Или, к примеру, наследники, приняв наследство, продолжали оплачивать коммунальные платежи в том размере, в котором оплачивал их бывший собственник, имевший льготы. Соответственно возникает перерасчет коммунальных платежей – и не маленький – с момента смерти бывшего собственника. В нашем Агентстве такие вопросы всегда решаются до сделки.

А справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам берем для того, чтобы убедиться в их отсутствии. Бывали ситуации, когда наш клиент звонил через год после сделки и возмущался, что ему прислали квитанцию с суммой долга. Мы поднимали такую справку из архива и выдавали клиенту. Он благополучно решал вопрос в бухгалтерии.

Хотелось бы еще отметить, что в каждой конкретной сделке – свои документы, свои рекомендации, свои решения, потому что ни одна сделка не похожа на другую.

 

О договорах простых и нотариальных

Действительно, до сих пор приходится слышать и от покупателей, и от партнеров по сделке о том, что обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи отменено и нет необходимости в принципе поднимать этот вопрос. Уверена, что некоторые москвичи до сих пор считают, что нотариус – это лишние расходы при оформлении сделки. Уверяю вас, что это не так. И вот почему:

  1. Договор, который удостоверил нотариус, исходит от профессионала. Нотариусы много лет работают с такими видами договоров и имеют в этом плане большой опыт.
  2. При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина.
  3. Нотариус определяет подлинность подписей на всех удостоверяемых документах, поскольку они подписываются в его присутствии.
  4. Перед удостоверением сделки нотариус знакомится с ее содержанием и определяет, не противоречит ли она требованиям законодательства.
  5. Нотариус выясняет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не заблуждаются ли стороны договора в отношении содержания сделки и правовых последствий, связанных с ней.
  6. Договор хранится в делах нотариальных контор в течение 75 лет, и если выданные экземпляры впоследствии будут утеряны, стороны смогут беспрепятственно получить их дубликаты.

В случае, если покупатель настаивает на оформлении договора в простой письменной форме, мы в письменном виде разъясняем покупателю различия.

Приведу вам один пример. Изучая документы на квартиру, я обратила внимание на один пункт в договоре купли-продажи, оформленном в простой письменной форме: «Продавец квартиры заявляет, что на момент сделки в зарегистрированном браке не состоит». Я думаю, специалисты сразу заметили, в чем подвох. Нас совершенно не интересует семейное положение продавца на момент сделки. Мы будем выяснять семейное положение продавца на момент приобретения квартиры. Дальнейшие проверочные действия показали, что продавец на момент покупки квартиры действительно состоял в браке, но на момент сделки брак уже был расторгнут. Естественно, для совершения сделки требуется согласие бывшей супруги.

Другой пример. При изучении очередных документов на квартиру меня насторожил почерк продавца – судя по дате рождения, достаточно молодого человека, – очень неровный и дрожащий. Дальнейшая проверка показала, что бывший продавец злоупотреблял спиртными напитками и «добрые родственники», чтобы было легче продавать квартиру, переоформили ее на себя.

                                                 Эльвира ДЕЙНЕКА, руководитель юридического отдела  

                                                        агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии