РИСКИ БЕРУ НА СЕБЯ

Нередко людям нравится объект недвижимости, и они хотят его купить. Но при проверке юридической чистоты выясняется, что данный объект покупать просто опасно. О том, как поступает в таком случае компания и покупатель, рассказывает заместитель генерального директора агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин:

— Обратился однажды к нам клиент. Он хотел купить таунхаус в новом жилом комплексе, который строится на окраине Москвы в деревне М. Объект фактически построен, но в эксплуатацию пока не сдан. Мы заключили с клиентом договор и стали проверять юридическую чистоту недостроя. И она оказалась совсем непростой.

В ходе проверки мы выяснили, что застройщиком является компания «Риэлти Хауз» на основании договора с ЖСК (Свидетельство № 001.601.519 выдано 29.09.1999 г. Московской регистрационной палатой), который был образован на объекте, что, кстати, не запрещается законом. Права на объект, который хочет купить наш клиент, принадлежат гр. РФ Анатолию Васильевичу Б. на основании договора № 1608 от 23 июля 2004 г., заключённого между ним и ЖСК. 

В дополнительном соглашении от 24 ноября 2010 г. к договору Застройщика № 1608 от 23 июля 2004 года сказано, что гражданину Б., как члену ЖСК, принадлежит пай (паенакопление) в виде права застройки  участка № 27, площадью 300,00 кв. метров, расположенного в микрорайоне …..

 

Смотрим далее документы и видим, что земельный участок, на котором расположен объект, принадлежит ЖСК на праве долгосрочной аренды (49 лет). Согласно реестру членов кооператива, объект закреплён за Б., тем самым ЖСК гарантирует отсутствие по объекту  обязательств перед третьими лицами. Объекту присвоен почтовый адрес, что подтверждается заключением для присвоения адреса объекту недвижимости ГУП “ГлавАПУ” № 360-06-150/2-3 от 29 мая 2012 г.

Все вроде нормально, но… кадастровый план земельного участка, на котором расположен выбранный заказчиком объект, и разрешение на строительство, на основании которого правомерна застройка указанного земельного участка, у застройщика отсутствуют. Следовательно, в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательствами, вышеуказанный земельный участок не является и не может являться полным объектом правоотношений. Тем более, что не определены еще ни категория земель, ни вид ее разрешённого использования.

К тому же, согласно договору, заключённому между  ЖСК и ГУП “ГлавАПУ”, вышеуказанный земельный участок всё ещё проходит процедуру межевания, т.е. определения, описания границ земельного участка и закрепления их на местности. Срок окончания данной процедуры не определён.

Иных запрошенных нашим агентством документов, необходимых для проведения полноценного анализа наличия рисков нам представлено не было. В настоящее время объект физически существует и даже определен предварительный срок сдачи в эксплуатацию –  весна 2013 или 2014 года. Но все это со слов (только со слов!) представителя ЖСК.

Мы внимательно изучили предоставленные документы и наши юристы составили для клиента информационное письмо по объекту. Приведу несколько выдержек из него:

«Первый вариант приобретения прав на объект предполагает вступления в ЖСК. Но денежные средства, вносимые Вами в данный момент и в дальнейшем, являются паем ЖСК. Деятельность ЖСК регулируется Жилищным кодексом РФ. Взаимоотношения гражданина с ЖСК регулируется Уставом ЖСК. В связи с этим, рекомендуем Вам внимательно ознакомиться с Уставом ЖСК для понимания Ваших прав и обязанностей.

Агентство разъясняет, что на данном этапе Вы не приобретаете права на недвижимость, а лишь вступаете в ЖСК, цель создания которого является направление средств членов ЖСК на строительство объекта недвижимости.  Члены ЖСК, которым Вы становитесь, имеют право контролировать целевое использование паевых средств. Кроме этого, право собственности на жилое помещение у члена ЖСК возникает лишь из членства и после полной выплаты паевого взноса (п. 8.2.3 Устава ЖСК).

Учитывая всё выше изложенное, Агентство рекомендует Вам обратить особое внимание на  пункты  договора застройщика, связанные с  обязанностями пайщика, и ответственностью в связи с неисполнением договора. Также Вам необходимо получить от ЖСК справку о выплаченном пае прежним собственником, тем самым подтвердив полное исполнение финансовых обязательств с его стороны.

Более того, обращаем  Ваше  внимание на тот факт, что в Договоре уступки права, сумма паенакопления  в паевом фонде ЖСК  будет составлять  1 450 000 (один миллион четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Данная сумма – это общий размер уступаемого по  Договору уступки права пая. Оставшаяся сумма в размере в размере  14 850 000 (Четырнадцати миллионов восьмисот пятидесяти тысяч) рублей передается лично гражданину Б. и не является  стоимостью пая по Договору уступки права.

Внимательно изучив все документы по предстоящей сделке,  страховые агенты категорически отказываются  от страхования финансовых рисков  данного объекта.

Второй вариант приобретения права на объект недвижимости включает в себя заключение предварительного договора купли-продажи.  Считаем необходимым  известить Вас о том, что предварительный договор, который не подлежит государственной регистрации, не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например договор долевого участия после его государственной регистрации.  Данный вид договора порождает только лишь обязательства сторон заключить в будущем Основной договор (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Кроме этого, предметом договора купли-продажи может быть ТОЛЬКО объект недвижимости, принадлежащий продавцу на праве собственности. Но на сегодняшний день он не является собственностью продавца. И  в какой момент станет его собственностью, не понятно. Если данное право собственности на объект недвижимости гр. Б. на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, уплатив цену по предварительному договору, вы  в полном объёме зависите от гр. Б., его настроений, от его возможности и желания оформить на себя права собственности.

Мы не можем исключить вариант, когда гр. Б. просто не сможет (не захочет) оформить на свое имя право собственности при определённых сложностях в строительстве или при оформлении всех необходимых документов.

Также при заключение вышеуказанного договора необходимо понимать, что в нём нигде  не указываются сроки завершения строительства объекта недвижимости. Поэтому Вы не знаете и не может знать, когда будет построен объект недвижимости, когда Вы сможете претендовать на него, тем более, вселиться туда.

Принимая  во внимание всё вышеизложенное, агентство считает, что сделка по приобретению заказчиком указанного  объекта сопряжена с высокой степенью риска».

Заказчик принял во внимание информацию, изложенную в настоящем письме, получив от нас все разъяснения по содержанию правовых актов, а далее он сам волен принимать либо то, либо другое решение….

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии