Реновация может снизить спрос на новостройки

Программа реновации заметно может изменить московский жилищный рынок. Как считают специалисты, наличие «хрущевки» на стройплощадке нового ЖК может снизить спрос на первичные квартиры до 15%, а их стоимость – до 20%. Свое видение развития ситуации представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Точечная застройка вместо комплексного обновления?
Разрабатываемая программа реновации в настоящее время претерпевает изменения и в финальном виде будет выглядеть иначе, нежели задумывалась первоначально. Организовать полноценные зоны реновации с комплексной застройкой будет крайне сложно, поэтому планируется, что снос и возведение будут происходить точечно – составят адресный план этих мероприятий. И если раньше предполагалось, что Москва будет обновлена, перестроена и станет этаким городом-садом, а также появятся изменения в сторону укрупнения проектов, то сегодня я бы не стал говорить о кардинальных преобразованиях в зонировании городских территорий.
Под многоэтажную застройку, согласно нормативам, может быть использована территория площадью от 0,3 до 0,5 гектара – на таком участке, к примеру, умещается одна секция современного панельного дома с придомовой территорией либо небольшой монолитный проект с придомовой территорией. Половина гектара, гектар – стандартные размеры строительных площадок в центре столицы. На окраинах территории больше, порой они могут достигать нескольких десятков гектаров. В качестве примера действительно комплексного обновления локации можно привести ЖК ЗИЛАРТ, квартиры в котором реализует Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость: на участке площадью 65 гектаров возводится реально масштабный проект.
Всех снесут, а я останусь?..
Одна из главных проблем в подготовке программы реновации – отсутствие единообразия и системности. Сейчас выходит так, что старые пятиэтажки, жильцы которых проголосовали против сноса, останутся и могут перегораживать стройплощадки новых ЖК. В результате девелоперы лишатся возможности возводить проекты планомерно – им придется разбивать строительство на несколько этапов. Например, система коммуникаций в таком случае не сможет быть проложена единовременно и целостно, усложнится прокладка дорог, возникнут трудности с полноценным обустройством дворовой территории и т.д. В каждом конкретном случае появятся индивидуальные препятствия самого разного свойства. Универсальных рецептов не будет – девелоперам придется как-то “извернуться”, чтобы “обыграть” наличие старого дома на территории новой застройки. Подобные пертурбации ведут к увеличению себестоимости проектов, но никак не способствуют повышению цен на квартиры в новых домах.
Напротив, из-за соседства с “хрущевкой” снижение покупательского спроса на жилье в новостройках может доходить до 15%, а уменьшение стоимости этих объектов – до 20%. Хотя нельзя считать это непременным условием для всех новых ЖК с “обременением” в виде пятиэтажки на территории. Если речь идет об удобном для жизни районе, а старый дом “примостился” где-нибудь сбоку и не нарушает целостность комплексной застройки, то его присутствие не должно заметно влиять на цену жилья в новостройках.
Участие в программе для частных застройщиков может обернуться банкротством?
Многое зависит от ресурсов и масштабов деятельности самих застройщиков. Показателен пример прошлой программы сноса пятиэтажных домов, которая длится с 1999 года и сейчас подходит к завершению. Тогда у некоторых девелоперов с малым объемом застройки проекты оказались убыточными, некоторые, действительно, обанкротились: если вы беретесь перестраивать, например, всего один дом, то, конечно, довольно сложно получить коммерческую выгоду от этого предприятия. Участие в программе сноса пятиэтажного жилфонда – с переселением жильцов силами застройщика – перспективно только для крупных игроков рынка, поскольку у них есть ресурсы, которые, образно говоря, можно перекладывать из одного кармана в другой. Так, для поддержания проекта, терпящего убытки, они воспользуются финансовыми средствами от прибыли с другого проекта. Небольшие компании не справятся с масштабами такой операции, им крайне непросто получить дивиденды в этих условиях.
Игроки рынка недвижимости станут заложниками планов городских властей?
Всеми новыми проектами на месте сносимых домов будут заниматься коммерческие компании. Это не социальные объекты, то есть какой-то объем квартир предназначен для “переселенцев”, но в основном это коммерческое жилье. Застройщики будут руководствоваться, прежде всего, соображениями экономической состоятельности данного предприятия. И, конечно, непросто будет найти девелоперов для строительства на площадках, где остались “штучные” пятиэтажки, и где есть реальная перспектива неудобного соседства с ними. Очевидно, что большие участки в привлекательных районах будут пользоваться преимущественным спросом у девелоперов.
Градоначальники оптимизируют объем вводимого жилья?
Власти в этой программе влияют на объемы строительства путем выделения площадок – какие и когда следует предлагать застройщикам. Основная цель – не допустить, чтобы первичный рынок столицы “сдулся” под собственной тяжестью, ведь масштабного введения нового жилья он не осилит. Сегодня в экспозиции находится около 3 млн квадратных метров, и, несмотря на рост продаж, который мы фиксируем последнее время, спрос на рынке все-таки крайне низкий. Пока сохраняется общая экономическая нестабильность, думаю, неуместно говорить о необходимости наращивания объемов жилищного строительства в Москве. В сложившейся ситуации считаю важнейшей функцией города не допустить затоваривания, а для этого необходимо выделять не все площадки сразу и всем желающим застройщикам, а постепенно и выборочно.

Николай ВЯТКИН
 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии