ПОКУПКА @ АРЕНДА

ПОКУПКА @ АРЕНДА

Ряд аналитиков рынка утверждают, что так как пока кризис не закончился, денег люди стали зарабатывать меньше, а квартиры  в цене не падают, купить их сложно, то люди будут их больше снимать. Из чего они делают вывод – ставки аренды в ближайшие месяцы будут расти. 

 

— Да, я тоже слышал об этом, — говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин. — В последнее время много материалов появляется в Интернете, по радио и в печатных СМИ о пресловутой «второй волне кризиса». Действительно, кое-кто из аналитиков считает, что кризис вовсе не закончился, а просто-напросто перешёл в иную фазу. Поэтому, якобы, доходы у людей упали, и зарплаты стали ниже, они стали меньше покупать и прочее…

У нас в компании такого ощущения нет. Мы работаем активно. Поток клиентов несколько снизился, но, конечно, не иссяк. Что же касается количества сделок, то официальная статистика учёта их представляет, как нам кажется, определённый интерес, и об этом надо сказать особо.

Так, в декабре 2011 года  по официальным данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росрестр), которые опубликованы на их сайте, по Москве было зафиксировано за всю историю рынка недвижимости рекордное количество зарегистрированных переходов прав на недвижимое имущество – 12 029 сделок по купле-продаже столичного жилья. Статистика сделок, проведённых в течение всего 2011 года, также интересна. За прошлый год по Москве было зарегистрировано 91,22 тыс. сделок с жильем. Это на 6,5% больше показателей 2010 года (85,65 тысяч).

В 2011 году в Москве также выросло число ипотечных сделок — до 24,7 тыс. против примерно 22 тыс. в 2010 году.  Поэтому, о каком таком кризисе упрямо твердят пессимисты? Я не знаю. Наверное, они не посещают гипермаркеты или строительные рынки, поэтому они не видят переполненные тележки с продуктами и стройматериалами. Создается впечатление, что некоторые аналитики не только игнорируют официальные данные Росреестра, но и не бывают в автосалонах, где очереди на приобретение автомобилей определённых комплектаций, цветов и моделей заполнены москвичами на несколько месяцев вперёд.

Я согласен с аналитиками рынка лишь в том, что, безусловно, снимать жильё несоизмеримо дешевле, чем приобретать его в собственность. Это общеизвестно. Но ведь есть же ещё и иные обстоятельства. Сегменты аренды и купли-продажи жилья редко пересекаются. Любой арендатор, снимающий жильё, прекрасно понимает, что он вынужден регулярно платить свои «кровные» не за своё жильё, а за чужое имущество, которое всегда будет чужим. И со временем арендаторы жилья изо всех сил пытаются перейти из сегмента аренды жилья в сегмент купли-продажи. Не у всех это получается быстро, но мы видим это явление как заметную тенденцию развития рынка. Особенно отчётливо этот тренд стал заметен с посткризисным возрождением ипотечного кредитования.

 

Аренда живее всех живых

И хотя такой тренд мало кто из риэлторов отрицает, но рынок аренды еще рано списывать. Он, как говорится, живее всех живых.

— И в целом в 2011 году развивался вполне предсказуемо, — считает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Миновав кризисные потрясения, спрос и в 2010-м и в 2011 годах доминировал над предложением в пределах 25-30%, повторяя традиционные сезонные взлеты и падения.

В 2011 году «высокий» сезон» на рынке городской аренды традиционно начался в середине июля и продлился до конца октября. На пике лета спрос достиг максимума, а к новогодним праздникам приблизился к минимуму. И подобная ситуация повторяется ежегодно.

И хотя совокупный объем спроса сохраняется на высоком уровне и остается неудовлетворенным, но арендные ставки не поднимаются в «высокий» сезон более чем на 10-12% потому, что более стремительному росту арендных ставок противостоит низкий платежеспособный спрос арендаторов.

Основываясь на многолетних наблюдениях за арендным рынком и учитывая фактор сезонности, который на него влияет, можно прогнозировать, что до лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями плюс-минус 2% сохранится.

Вполне возможно, что в «высокий» сезон, то есть летом, рынок городской аренды вновь будет формировать новые тренды и брать более высокую ценовую планку, но по нашим прогнозам, рост ставок и в 2012 году не превысит 15%.

Если мы посмотрим на структуру спроса на квартиры различных ценовых диапазонов, то увидим, что на долю объектов стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. приходится 55%. На втором месте стоят квартиры стоимостью от 750 до 1000 долл. – 35%. Еще 8% в структуре спроса пришлось на объекты до 750 долл. И меньше всего заявок на дорогие квартиры с арендной ставкой от 3000 долл./мес. Таковых было менее 2% от общего объема спроса.

Структура же предложения, например, в декабре 2011 года выглядела так. На долю квартир стоимостью от 1000 до 3000 долл. пришлось 61,5%, на втором месте предложение квартир от 750 до 1000 долл. – 28%. Объем предложения самых дешевых объектов (до 750 долл.) составил около 7%, а наиболее дорогих (от 3000 долл.) около 3,5%.

А максимальным спросом по-прежнему пользовались 1-комнатные квартиры – 52,5% от общего спроса. Спрос на 2-комнатные квартиры составил 35,5%. А вот доля в структуре предложения 1-комнатных квартир составила 42%, 2-комнатные квартиры –37,5%.

— Однако следует понимать, — отмечает специалист отдела аренды компании «Кредит-Центр недвижимость» Екатерина Капустина, — что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены продажи могут зависеть от дополнительных параметров.  К ним могут относиться — внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей и т.д.

Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, наличие или отсутствие документального оформления сделки аренды, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое.

 

Хозяева не любят «пайщиков»

В последние несколько месяцев, делятся своими наблюдениями риэлторы, примерно 30% обращений в компании поступает от желающих арендовать квартиру «на паях». А вот процент таких реальных сделок намного ниже. Прежде всего, потому, что собственники такую схему не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают  посуточную плату с каждого жильца.

— И хотя хозяева действительно не любят, когда в их квартире селится много народа, но доля сделок в складчину на рынке аренды все же растет, — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — И по нашим данным сегодня она составляя примерно 35-40% от всех сделок, совершаемых на рынке аренды жилья.

Стоит отметить, что чаще всего снимают квартиры в складчину студенты, а также приезжие. Среди первых наибольшим спросом пользуются, как правило, многокомнатные большие квартиры, расположенные  в центре Москвы  или неподалеку от места учебы или работы. А вот среди приезжих популярны не только многокомнатные, но и просторные двухкомнатные комнаты.  И это во многом помогает держать арендные ставки на определенном уровне.

— Я бы еще отметила, — говорит Мария Жукова, — что такие высокие ставки за аренду квартир держатся потому в Москве, что собственники жилья не хотят и не могут умерить свои аппетиты. Почему? Все очень просто — на сегодня средние показатели  дохода на вложенный капитал  от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости составляют порядка 5%. И это, кстати, уже даже ниже, чем ставки по депозитам.  Инфляция, постоянный рост коммунальных платежей, стоимости товаров и услуг вынуждают собственников московского жилья, а для многих это единственных источник дополнительных доходов, не снижать, а только поднимать плату за наем.

По нашим оценкам, более 40% потенциальных арендаторов не могут себе позволить платить более 30 000 рублей в месяц за арендное жилье. Однако, если средняя заработная плата в Москве в 2011 году составляет 43 тысячи рублей, то даже «середнячки» вынуждены подбирать квартиру в нижнем сегменте — экономкласс.

 

Многие едут в Подмосковье

Альтернативой дешевой квартире в Москве может быть либо комната в коммуналке, либо города ближнего Подмосковья.

— Если раньше москвичи, — поясняет Леонид Муравин, — крайне редко шли на обмен жилья по сценарию «Москва-Подмосковье», то сейчас всё изменилось. И для этого, на мой взгляд, есть несколько причин, которые, как нам кажется, заставляют сегодня более пристально смотреть в сторону подмосковной недвижимости:

  • Конечно же, в первую очередь важнейшую роль при выборе жилья в Подмосковье играет его стоимость, которая и по сей день продолжает быть ощутимо ниже московской. При этом качественные характеристики самого жилья часто не уступают столичным. А иногда бывает, что и превосходят.
  • Во-вторых, транспортная сеть Московской области стала развиваться столь стремительно, что добраться из ближайшего Подмосковья до центра — перестало быть нерешаемой проблемой.
  • В-третьих, темпы развития областной инфраструктуры и повышение уровня социально-бытовой комфортности проживания в Подмосковье привлекают множество потенциальных покупателей приобретать жильё именно здесь.
  • В-четвёртых, Москва вплотную подошла к транспортно-экологической катастрофе. Ужасающие цифры загруженности автомагистралей и немыслимой загрязнённости столичной атмосферы вынуждают очень многих москвичей предметно думать о том, как бы переехать в Подмосковье. Так что тренд увеличения количества сделок по купле-продаже недвижимости в Подмосковье в последнее время стал прорисовываться особенно чётко.

— Но все же по мере роста цен на квартиры в столице и ближнем Подмосковье, увеличения расходов на эксплуатацию жилья, а также налогов на недвижимость, более экономичным вариантом является аренда жилья, — говорит Екатерина Капустина. — Снять квартиру, коттедж или дачу является доступным гораздо более широкому кругу людей, нежели купить эту недвижимость. Аренда квартиры или другой недвижимости особенно актуальна именно сейчас, потому что при неадекватно высоких ценах продажи, затраты на аренду в процентном отношении к стоимости недвижимости, как правило, оказываются намного меньше.

Из всего этого можно сделать вывод, что рынки купли-продажи и аренды жилья будут в ближайшем будущем развиваться примерно одинаково. К перекосам в ту или иную сторону пока нет предпосылок. Так же их нет и к росту цен в обоих сегментах рынка.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии