ПОКУПАТЕЛЮ НЕЛЬЗЯ ОШИБАТЬСЯ

К сожалению, наш российский рынок недвижимости пока еще достаточно опасен. Поэтому, прежде чем поставить свою подпись под договором купли-продажи, очень внимательно подумайте и все взвесьте. О том, какие «подводные» камни может таить сделка с жильем, рассказывает юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Ирина Маркочева:

 — Ситуации в жизни бывают самые разные. Порой такие, что и не ожидаешь. К примеру, в моей практике был такой случай. Родители хотели жить с сыном на более близком расстоянии, поэтому попросили сына, выдав ему доверенности, продать их квартиру и купить им другую, тоже однокомнатную, но в своем районе. Он так и сделал. Продать квартиру продал, а вот купить не успел. Чуть затормозил, а за это время цены резко ушли вверх. Денег не хватило. И он не нашел ничего лучшего, как обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

— И чем он мотивировал свои действия?

— Мол, договор купли-продажи не подписывал, доверенности в порядке передоверия на регистрацию договора не давал. Суд запросил нотариуса, который подтвердил, что данный гражданин был в нотариальной конторе, доверенности у нотариуса удостоверял. Кроме того, все документы с его подписями были: договор купли-продажи квартиры, доверенности на регистрацию и передаточный акт на квартиру. Правда, экспертиза со стопроцентной точностью не могла сказать, его это подписи или нет. Но суд, изучив обстоятельства дела и, все взвесив, отклонил этот иск. Тогда мужчина пытался признать сделку недействительной на том основании, что у него истек срок договора с риэлторской компанией. Но и тут ничего не вышло. Судья сказал, что к сделке это имеет мало отношения.

И тогда истец выставил последний аргумент. Он сказал, что сделку проводил, но денег от продажи квартиры не брал, потому как понял, что продешевил и на другую квартиру денег уже не хватало. Мол, все деньги так и лежат на счету. Он посчитал, что раз деньгами не пользовался, то и сделка не завершена. Но суд принял правильное, на мой взгляд, решение, и наш клиент – покупатель данной квартиры — не пострадал. Но времени и нервов было потрачено очень много.

— Хорошо, его признали добросовестным покупателем. Но бывают случаи, когда люди проводят сделки через фирму, а добросовестными их не признают. Как это объяснить?

— Надо всегда брать выписку из ЕГРП о том, что государство зарегистрировало право на недвижимость. Для суда это очень важно. Все остальное – это больше дополнение…

— А вообще суды реально людей выселяют людей?

— К сожалению, да. У нас по сделкам выселений не было, но я лично в суде видела женщину, которую реально выселили. Все пришло из далекого прошлого. При приватизации были нарушены права детей. Потом эта квартира много раз перепродавалась. Хочу заметить, что уже одно это должно было покупателей насторожить. Но, тем не менее, они купили эту квартиру. Итог печален. Квартиру «расприватизировали» и вернули законному хозяину – городу Москве. Департамент жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы, в чье ведение перешла эта квартира, дал покупателям год, чтобы решить свою жилищную проблему.

— А кто ей деньги вернет?

— Сказали, что будут разыскивать мошенников….

— М-да… Скажите, а как вы защищаете клиентов?

— Главное — это тщательная проверка объекта. Если в истории квартиры мы находим какие-то темные пятна, то отражаем их в информационном письме к клиенту, и, как правило, такую квартиру ему не рекомендуем покупать. А дальше — на усмотрение клиента. Если ему квартира очень нравится, и он ее покупает, то рекомендуем титул  застраховать.

— Хотелось бы вас спросить, в связи с судами, о документах, которые туда представляются. Я знаю, что суды не принимают справки, полученные, скажем так, не вполне законно.

— Здесь все зависит от судьи и от ситуации, которая рассматривается…

— Может быть. Но меня интересует вопрос, а можно ли получить нормальную справку, чтоб потом, в случае проблем, предоставить ее в суде?

— Можно. Выписку из ЕГРП дадут любому лицу, представившему паспорт и уплатившему госпошлину. Собственнику дадут справку о переходах прав собственности на квартиру. Но это долго. Срок 10 рабочих дней (если переход права на квартиру зарегистрирован после 31.01.1998 года) или 20  дней (если сведения необходимо запрашивать у Департамента жилищной политики и жилищного фонда).

Кроме того, постараться получить в ЕИРЦ (паспортном столе) архивную расширенную выписку из домовой книги с подписью и печатью.

— Долго, но зато надежно.

— Согласна. Но не все любят ждать, вот и просят ускорить…

— Но даже вполне нормальная справка освобождает, к примеру,  паспортистку от ответственности. Самое большее, чем она рискует – ее могут уволить.  

— Да. Но опять же, мы проверяем всегда эти справки еще и другими способами. Приходим, как покупатель, и просим показать карточку, кто куда выбыл. Порой это сделать бывает непросто, но всегда стараемся перепроверить.

— Но не всегда даже в паспортном столе есть данные, кто и когда был прописан, куда выбыл.

— Не всегда. Тогда приходится искать, порой даже ездим в другие регионы. Чтобы удостовериться, прибыл туда гражданин или нет. В риэлторской практике был случай, когда сын — инвалид был выписан из квартиры и прописан в интернат. Мать приватизировала квартиру одна, и ее продает. А вдруг сын выздоровеет и вернется. Или система социального обеспечения будет каким-либо способом реорганизована, интернат закроют и что тогда? У него же есть право вернуться на последнее место жительства. Опасно? Безусловно.

Или еще был случай. Раньше приватизация квартиры могла быть  оформлена в совместную собственность любых родственников, не только супругов. Проживали родственники, к примеру, тетя с племянником, и приватизировали без разделения долей. Им объясняли, что если тетя умрет, то все  достанется племеннику, как пережившему родственнику, проживающему именно в этой квартире. И они завещания друг на друга не писали. Но когда тетя умерла, сразу же появились наследники и начали делить квартиру на доли. Потом свои доли они  продают совершенно чужим людям, и у «коренных» жителей квартиры начинаются проблемы.

— Да уж, доли – это сегодня головная боль. Покупают, вселяются порой даже в однокомнатные квартиры, притесняют содольщиков. Одним словом, ужас…

— Это точно. Но не все суды так поступают, как вы говорите. Был случай, когда суд покупателя доли не вселил в квартиру, Мужчина купил 1/3 доли в двухкомнатной квартире, в которой проживала только одна сособственница других 2/3 долей. Одна из комнат была на2 метрабольше, чем продаваемая доля. И нужно было за 2 квадратных метра доплатить. Но он платить не стал, суд ему отказал… Больше того, перевел права покупателя на вторую сособственницу (из-за ошибки нотариуса – не была указана стоимость доли в нотариально удостоверенном отказе этой второй сособственницы от преимущественного права покупки).

И по поводу вселения в однушки. В Москве порядок пользования в однокомнатных квартирах суды не определяют. А вот в Подмосковье — бывает. Тебе левая стенка, а тебе правая. Я видела решение суда, когда четыре человека из Пензы  купили 1/6 долю в 2-х комнатной квартире в Москве, и их вселили в меньшую по площади комнату, заставив пожилых сособственников-супругов освободить вторую комнату.

Встречается, что свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на долю квартиры состоит из 7 страниц. Он раздробил свою долю на 37 частей и продал, «подарив» их.

— Одним словом, чтоб не попасть в неприятную ситуацию при покупке квартиры, то нужна проверка, проверка и проверка.

— Да. У нас и агенты проверяют юридическую чистоту квартиры, и менеджеры, и специальная служба. Все проверяет. Вся информация собирается, потом ее просматривают юристы, они и дают потом заключение. И если мы не рекомендуем покупать, а клиент все-таки хочет приобрести такую квартиру, то он подписывает информационное письмо с заявлением о том, что  все риски берет на себя.

Скажите, как можно без риска брать квартиру, когда ее продает якобы племянник, спустя несколько лет после смерти хозяина квартиры. Документов на родство нет. Он сказал, что проживал с дядей вместе, и фактически принял наследство, но оформить сразу не успел. Вот, мол, и ремонт в квартире сделал. Но все как-то не очень убедительно. Даже нашел соседа, кто его слова подтвердил. Но большое сомнение вызывает завещание, которое оформлено в поселковом совете. Мол, мужчина жил на даче, ему там было это сделать удобнее. Формально, такие права человек имеет, но все это должно насторожить потенциального покупателя…

— Остается тогда только страхование.

— Если страховая компания застрахует такую недвижимость, то можно и решиться брать такую квартиру, а без страхового полиса я все же бы не советовала этого делать.

                                          Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии