ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ЗАПАДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Многие наши граждане, кто покупает недвижимость за рубежом, считают, что там все хорошо с законом, и никакие проблемы им не грозят. Но не стоит думать, что все так безоблачно, что во всех странах продавцы недвижимости и посредники очень законопослушны. К сожалению, мошенников и там немало. О том, как не попасть в неприятную ситуацию, покупая квартиру за границей, рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия ТИТОВА.

— К сожалению, попасть в неприятную ситуацию можно, покупая недвижимость в любой стране. Даже если сделка проверяется нотариусом и гарантирована юридическая чистота (в большинстве стран Шенгена), вопрос об эксплуатации недвижимости и ежегодных налогах разжевывать и класть в рот, а также следить за своевременной оплатой налогов не будет никакой нотариус.

Если же говорить чисто о покупке недвижимости, то здесь правило простое: рискованно (особенно в условиях нестабильного рынка) покупать в некоторых странах новостройки. Также рискованно покупать в стране, где законодательство, регулирующее покупку недвижимости иностранцами молодое и не до конца выработанное (Черногория, Египет и др.). Там могут поменяться законы, налоги и все это – определенные риски. Больше шансов на неприятности в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов очень большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе. К примеру, собрали деньги на новостройку в Египте, Тунисе, Черногории, Болгарии и пропали. Есть и риски при покупке недвижимости в странах, где покупка иностранцами должна регламентироваться министерством иностранных дел или военным ведомством – существуют случаи, когда дом построен в зоне, где не продают недвижимость иностранцам и люди годами ждут разрешения на покупку, так его и не получив. В любой стране можно наткнуться на нечистоплотных риэлторов, продавцов или застройщиков.

— Скажите, а каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

— Самая безопасная покупка – это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел – хорошо в первую очередь поговорить с ними, какие впечатления, что было просто, что сложно. Если таких нет, то следует посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они владеют компетентной и адекватной информацией. И обязательно максимально почитать сайты в интернете, сравнить предложения и цены. Это все этап предварительного мониторинга.

На этапе же выбора недвижимости лучше оставить для себя одного или двух партнеров для работы. Это для того, чтобы не было неудобных ситуаций и накладок при покупке, когда агентства разрывают на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам. В этом случае есть реальная возможность потеряться в море вариантов и за этой беготней упустить главное – хорошие объекты и надежных партнеров, с которыми отношения складываются или не складываются в первую очередь в зависимости от поведения покупателя.

И еще. Если клиент занимается предварительным мониторингом, то уместно и полезно получить максимум информации. А если уже идет конкретный выбор недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое «нет», тем самым уважая свое и чужое время.

— А как, на ваш взгляд, можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

— В первую очередь рекомендации. Если нет собственных рекомендаций (от знакомых), то не грех воспользоваться профессиональными: попросите в компании таковые. Чтобы Вам их предоставили. Если не могут – это сигнал тревоги. Слова о том, что клиенты не хотят афишировать свою покупку чужим людям, — это не совсем правда. Многие не хотят делиться впечатлениями, но есть и такие, кто охотно поделится собственным опытом. Особенно, если уже выбран конкретный объект и речь идет о том, чтобы узнать, где люди покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т.д. Все равно соседями будете. Такие рекомендации очень полезны. С одной стороны, больше информации о месте и объекте, с другой стороны, адекватная информация о компании. Безусловно, любое нормальное агентство, даст контакты или познакомит с людьми, которые дадут позитивный отзыв, но такие должны обязательно быть. Рекомендации можно просить у профессиональных изданий и интернет-порталов, выбрав несколько компаний, которые в целом устраивают. Можно и обратиться за советом к профессионалам рынка по смежной тематике. Они не занимаются продажами и им нет смысла обманывать вас, но они владеют элементарной информацией о том, насколько давно компания на рынке на самом деле, а не согласно рекламным слоганам, насколько компетентны специалисты (совместные выставки, семинары, конференции – профессионалы рынка знают друг друга), насколько платежеспособны: ту же рекламу должны оплачивать вовремя и в срок – показатель благополучия компании. Если сами затрудняетесь, к кому обратиться, спросите у того же агентства, к кому бы они могли порекомендовать обратиться, чтобы получить отзывы о компании.

Безусловно, личные впечатления: зачастую покупатели, начитавшись в интернете или побывав многократно в различных странах, владеют большим объемом информации, чем нерадивые агенты в начинающих агентствах.

— Возможно ли сделку оформить в Москве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

— В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка, во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, (можно в первую же поездку) оформить ИНН и открыть банковский счет. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

— Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту квартиры?

— Заказать выписку в Кадастре или Земельной книге. А лучше всего – обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

— Говорят, что регистрирующие органы за «бугром» отвечает за сделку.  Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру отнять у покупателя не могут?

— Совсем нет. Квартиру отнять, конечно же, могут. Например, сделка зарегистрирована, но при этом невыплачен ипотечный кредит – банк может отобрать недвижимость. Более грустный случай, когда ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, в виду неплатежеспособности многих покупателей (не сколько россиян, сколько англичан и ирландцев, в наши дни очень распространенная практика), застройщик не может погасить кредит перед банком, оформить недвижимость можно: но при этом она будет иметь обременения. При этом права банка все равно более приоритетны, чем покупателя. Регистрирующий орган не отвечает за юридическую чистоту сделки. Он отвечает только за факт регистрации. Если потом всплывают подводные камни – это уже судебное разбирательство, и, естественно, не с регистрирующим органом. Регистрирующие органы проверяют личность и полномочия на подпись сторон (если по доверенности), свидетельство о собственности объекта. Регистрирующий орган не проверяет отсутствие долгов по объекту по оплате коммунальных платежей, например.

— Бывают ситуации, когда люди купили новые квартиры в какой-то стране, а потом оказалось, что в этом месте строить было нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Чтобы вы посоветовали, чтобы не оказаться в подобной ситуации?

— Да, и за границей бывает всякое. К сожалению, покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 году, попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев, новостройки, продававшиеся в 2007 году, успели достроиться. Но «висяков» с 2008 года и по сей день много.

Случаев же, когда «на этом месте было строить нельзя» я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяются до оплаты. А вот когда компания разорилась – это нередкая практика. В каждом случае – особая ситуация по решению проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить хоть что-то, а именно достроенный объект, вместо недостроя. Судиться, как правило, не рационально. В основном, создаются товарищества покупателей, собирается дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте непроданные квартиры. Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать «проблемные» объекты непросто.

   — Многие наши россияне покупают квартиру не только для жизни, сколько про запас, на всякий случай. Скажите, а сдавать купленную квартиру можно? И как не попасть на мошенников, которые могут пересдать ее по более высокой цене? Хозяин же далеко. И как уберечься от того, чтобы квартиру в ваше отсутствие не продали хитрые арендаторы. Или такое невозможно за границей?

— Сдавать купленные квартиры можно. Пересдать по более высокой цене – это не самое страшное, лишь бы сдавалась. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Квартиру продать невозможно – документы собственности находятся у владельца. Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым или знакомым знакомых по более дешевой цене: к объекту будут бережно относится и никто не обманет, с одной стороны, с другой стороне – экономия на услугах агентства. Ну и, конечно, рекомендации, если самим не получается решить задачу.

— Бывает, что услуги вам предлагает фирма или частный агент, который находится  в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

— Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через них уже покупали недвижимость знакомые – почему бы и нет? Может и российское агентство выступить на два балла, может и на пять. То же и про местные конторы, и про частников. Все зависит от конкретного случая. Нельзя всех равнять под одну гребенку, мол, мы здесь все хорошие, а они там все плохие. Это не так.

— Кто-то мне говорил, что ответственность за юридическую чистоту в некоторых странах несет хозяин квартиры. Нотариус с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то спрашивает суд с хозяина, который дал недостоверные сведения. Это так?

— Такая практика имеет место. Потому как нотариус физически не может проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

— И немаловажная деталь – это налоги. Как и где узнавать, какими они будут? А то может оказаться, что купили вы дешево квартиру, а содержание станет не по карману. Тем более, что жить постоянно же ни в одной стране нельзя.

— Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки у агентства и продавца. В каждой стране – свои налоги и свой срок их оплаты, а в каждом объекте еще и отличаются расходы на содержание. Так у одной и той же компании может быть элитный дом на 16 квартир, и более экономный вариант с более развитой инфраструктурой – на 50 квартир, содержание первого будет вдвое дороже, поскольку собственников меньше.

— Например….

— Возьмем хотя бы Болгарию. Покупка квартиры с 1 спальней, комплекс с бассейном, магазином, рестораном в 150 метрах от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и т.д. — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание, плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году)  — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

Или возьмем для сравнения Турцию. Там в комплексе с инфраструктурой за квартиру с 2 спальнями с мебелью платили в 2009 (сейчас цены те же) — 65 тыс. евро.  Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание, плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

  А в Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс. евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание, плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

— Юля, скажите, а сильно изменился рынок зарубежной недвижимости после кризиса?

— Да, за последние три года зарубежный рынок претерпел значительные изменения. К примеру, заметно сократилась продажа элитных объектов. Тогда как число сделок с низким бюджетом выросло. Это обусловлено богатством выбора недвижимости. Если раньше самая дешевая недвижимость была в Болгарии, то сейчас в Италии, Испании, Греции, Турции или на Кипре в бюджетной категории 100-150 тыс. евро можно приобрести прекрасное жилье.

— А мотивы покупки как-то изменились за последние годы?

— Безусловно. На сегодняшний день среди покупателей практически полностью отсутствует категория инвесторов. Сегодня больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально. В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются дешевле, чем на новые объекты.

                                     Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии