Подводные камни при покупки недвижимости за рубежом

Популярность приобретения недвижимости за рубежом у россиян — явление  необыкновенно актуальное и объяснимо общим стабильным состоянием экономики России и повышением благосостояния населения, наряду с нестабильной ситуацией на отечественном рынке. Еще не так давно рядовой российский покупатель был далек от вопросов о частных инвестициях в недвижимость, поскольку в большинстве случаев покупка недвижимости была связана с улучшением жилищных условий. На сегодняшний день тема инвестиций в недвижимость обрела практический смысл и бытовое применение. В этих условиях появляется культура приобретения недвижимости за рубежом россиянами. Исторически иметь собственность за границей считалось не просто престижно, а нормально. В XIX веке не только аристократия, но представители интеллигенции и коммерсанты часто бывали за рубежом и владели недвижимостью. Традиция была прервана «железным занавесом», опустившимся на границах нашей страны в социалистический период. Не секрет, что даже поездка в Болгарию или Югославию для большинства рядовых граждан страны победившего социализма считалась подарком судьбы, а посещение капиталистических стран было доступно лишь дипломатам. Со времен оттепели, когда открылись границы, и хлынула волна эмигрантов в Израиль и дальше, за океан, и до конца 1990-х годов принятие решения о покупке недвижимости за рубежом было в основном связано с возможностью эмиграции и концепцией «запасного  аэродрома». Только в последние три года приобретение недвижимости за рубежом обрело массовый характер, причем изменилась основная мотивация. Сегодня зарубежные апартаменты или вилла – это не возможность уехать из России в тревожный момент, а прекрасный отдых и стабильная инвестиция. Безусловно, мы еще далеки от британцев или скандинавов, для которых владение несколькими объектами недвижимости в разных странах – это норма жизни, но сегодня возможность покупка апартаментов в Болгарии или Испании в качестве альтернативы или в дополнение к подмосковной даче перестала удивлять. Согласно данным открытых статистических источников рост интереса к недвижимости за рубежом изменяется почти в геометрической прогрессии.

Следуя за спросом у россиян, как грибы после дождя, растут агентства недвижимости, предлагающие услуги по подбору и продаже недвижимости за рубежом, их количество растет не только у нас, но и в тех странах, которые пользуются спросом у россиян, повсеместно открываются компании, ориентированные на российский рынок. Проанализировать ситуацию и осуществить оптимальный выбор зачастую бывает непросто. Многие наши соотечественники из боязни переплатить попадают в руки мошенник и нечистоплотных черных маклеров или компаний-однодневок, при этом отказываясь от услуг крупных, надежных отечественных компаний. Мы зачастую сталкиваемся с обращениями клиентов, желающих получить «только сопровождение сделки» или «платную юридическую консультацию». Неуверенность в выборе недвижимости, ее юридической чистоте, и правильности совершения сделки стимулирует подобных клиентов к «подстраховке» у солидных агентств с проверенной репутацией. При этом такие люди не понимают или вовремя не задумываются о том, что о подобных ситуациях надо думать не при заключении сделки, а еще до выбора недвижимости. Золотое правило: первым шагом при покупке недвижимости в целом, и особенно за рубежом является не поиск подходящих вариантов, а выбор агентства. Клиент, обращаясь к хорошему агентству, получает бесплатные консультации по процедуре покупке и оформления недвижимости, организацию показов объектов и оформления недвижимости. Естественно, что накладные расходы, связанные с покупкой недвижимости (смотровой тур, вступление в права собственности, налоги) покупатель оплачивает сам, при этом о размере будущих расходов он информирован компетентно и заблаговременно. Крупные агентства, предлагая недвижимость в новостройках, в большинстве случаев, имеют непосредственный контакт с застройщиком, что подразумевает знакомство представителей агентства с разрешительной документацией на строительство и свидетельством собственности на землю. Комиссия агентства входит в цену застройщика, поэтому, приобретая недвижимость за рубежом у агентства, покупатель не теряет в деньгах, а бесплатно находит помощника и советчика в этом ответственном мероприятии. Кроме того, у потенциального покупателя отпадает нужда самому бегать по застройщикам в выборе подходящего варианта, так как агентство предоставит ему выбор объектов от разных застройщиков.

Не беда, если клиент покупает напрямую у застройщика, особенно, если речь идет о недвижимости в цивилизованных странах и о застройщиках с проверенной репутацией, но в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, особенно в странах Восточной Европы, нужно быть предельно осторожными.

Не будет преувеличением сказать, что количество агентств недвижимости в Болгарии, Черногории, Хорватии и Турции растет с каждым днем, агентства появляются, как грибы после дождя, причем деятельность многих из них ограничивается одним сезоном. Кроме того, только ленивый не занимается продажей недвижимости русским, все, начиная от таксистов и официантов и заканчивая «случайно» загорающими рядом земляками, уже ставшими счастливыми обладателями летней резиденции у моря, пытаются нагреть на этом руки. Чем кончится дело при пользовании услугами новых «друзей», одному богу известно. В этих случаях кум, брат, сват или на худой конец сосед строит апартаменты или продает свою чудесную квартиру на вторичном рынке по весьма сходной цене. В итоге же, как правило, недвижимость имеет ряд обременений в виде отсутствия разрешения на строительство, неправильно оформленных документов на землю, дополнительных собственниках, о наличии которых не подозревает будущий покупатель. В лучшем случае, если с точки зрения документов окажется все хорошо (что весьма сомнительно), расположение дома имеет скрытые нюансы, например, весной рядом с ним оживает сточная канава, или за соседним домом находится кладбище, словом, обнаружится нечто такое, что заставит в будущем пожалеть об опеке «доброжелателей». Таким образом, приобретая недвижимость за рубежом, не пытайтесь экономить на агентской комиссии, лучше берегите собственное время и нервы.

Что ждет покупателей, поддающихся соблазну «свободного плавания» и обратившихся к агентствам недвижимости непосредственно на месте, а также зачастую и ко многим застройщикам в стране покупки недвижимости? Даже покупая недвижимость в строящемся объекте, с «чистыми» документами, «экономный» покупатель обрекает себя на ряд неприятностей. После того, как договор о купле-продаже подписан и положенная часть денег выплачена, как правило, начинаются проблемы со связью. Агентство или застройщик связывается с вами в тот момент, когда требуется осуществить очередной платеж за недвижимость, но множество важных для покупателя вопросов так и остаются без ответа. Теряются факсы, не проходит электронная почта и так далее. А съездить и навестить своего зарубежного брокера не хватает ни сил, ни времени. Даже мы, представители крупнейшего российского агентства, зачастую ощущаем подобное отношение по отношению к себе. Когда речь идет о бронировании недвижимости и покупке наши контрагенты достаточно оперативны, позднее, уточняя сроки строительства, комплектацию апартаментов, обеспечивая правильность оформления документации для наших клиентов, мы никогда не рассчитываем на ту же прыть коллег, что в начале, когда от них зависит, состоится сделка или нет. Безусловно, нам легче преодолевать «проблемы со связью» в виду того, что поток наших клиентов вынуждает неторопливых по своему южному темпераменту коллег шевелиться, ведь если нашим клиентам не понравится уровень обслуживания, мы просто перестанем с ними работать, поскольку наша задача – довольный клиент.

Безусловно, далеко не все зарубежные агентства и застройщики отличаются нечистоплотностью, безалаберностью или нерасторопностью, но, чтобы случайно не попасть в щекотливое положение стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые будут защищать Ваши интересы и находится в пределах досягаемости.

Еще раз следует подчеркнуть, что не стоит бояться переплатить! Агентства с именем наверняка дерут втридорога – рассуждают многие. В результате, пытаясь сэкономить копейку на комиссионных, на самой сделке теряют тысячи. На партнерах экономить не стоит, следует обращаться к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости. В большинстве случаев, при покупке недвижимости за рубежом, комиссия агентства недвижимости составляет 0% и цены у застройщиков и уважающих себя агентств одинаковые!

                       Юлия ТИТОВА, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации

«Бест-недвижимость»

Юридическая «чистота» сделки по покупке недвижимости, безусловно, важна. Она показатель легитимности сделки и призвана защитить стороны от имущественных потерь. Однако позволю себе высказать провокационную мысль: рисков расторжения сделок в реальности гораздо меньше, чем об этом принято говорить. Особенно в прессе. Особенно устами риэлторов.

 Не так страшен черт, как его малюют! Всему есть своя цена, посему не стоит демонизировать фактор пресловутой юридической «чистоты». Впрочем, все вышесказанное не отменяет еще одной народной мудрости – семь раз отмерь, один раз отрежь. Тем более, что есть ряд простых правил, которые помогают существенно снизить риски покупателя.

Технология проверки приобретаемой квартиры в принципе всем известна. Нужно получить информацию о переходах прав собственности на квартиру, а также проверить по домовой книге – кто и куда «выписывался» из объекта вплоть до периода «за пять-десять лет до его приватизации».

 Нередко можно слышать, что фирмы, особенно крупные, все проверяют. Верить этому на слово все-таки не стоит. Во-первых, если солидное агентство что-то обещает, это должно быть в договоре, на то он, собственно, и существует. Все отговорки – от лукавого. Во-вторых, все проверить просто невозможно, потому как не все документы доступны даже неофициально, или же запредельно дорого.

В конечном итоге, во всем цивилизованном мире с этим уже давно разобрались: законодательно утвердили, кто за что должен отвечать и какую информацию обязан предоставлять. У нас этого еще нет, но одно достижение мировой экономики все-таки работает. Я имею в виду страхование сделки по риску потери права собственности, а именно титульное страхование. Вместо того, чтобы переплачивать агентству за псевдо-проверку, оправдывая 5–6% комиссии, достаточно заплатить 1–1,5% от рыночной стоимости квартиры, получив на срок до трех лет полис, который реально защитит вас от посягательств на квартиру со стороны третьих лиц или же прежних владельцев.

Квалифицированный риэлтор, давайте говорить честно, – это не больше, но и не меньше, чем просто механизм снижения рисков. А защитить клиента в полной мере может только страховой полис. И здравый смысл.

Максим КАТАЛОВ, директор АННТ «Открытая Компания»

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии