Остерегайтесь продавца-банкрота

В последнее время мы часто сталкиваемся с таким понятием как «банкротство гражданина». Мы слышим разные «страшные» истории про граждан — банкротов  по телевизору, читаем в Интернете мнения специалистов  на эту тему.  Особенно активно обсуждается  тема, связанная  с покупкой недвижимости у таких продавцов. Ведь теперь существует вероятность того,  что человек, продавший вам  недвижимость, в будущем  может  быть признан банкротом.  А что же будет с  жильем, которое вы у него купили? Его  отнимут кредиторы?  Давайте попытаемся разобраться, на самом ли деле «так страшен черт, как его малюют».

Наверное, немногие помнят, что 1 октября 2015 г. вступили в силу положения ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» в отношении физических лиц, которые  определили дополнительные основания для признания сделок, совершенных  должниками,   недействительными.  Поэтому, покупатель, помимо прочих многочисленных рисков, связанных с покупкой недвижимости, должен также  озаботиться проверкой своего продавца на предмет возможного банкротства.

Перед покупкой  недвижимости у физического лица, важно разобраться в том, признан ли  гражданин  банкротом в судебном порядке или просто имеет неисполненные денежные обязательства.  Ведь сделки, в зависимости от той или иной ситуации, будут проходить совершенно по-разному. Следует отметить, что информация о признании гражданина банкротом находится в открытом доступе и покупатель просто обязан проверить факт включения, либо не включения продавца в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Если информация о продавце в указанном Реестре имеется, это значит,  что в отношении данного гражданина подано заявление  о признании его  банкротом, либо Арбитражный суд уже признал гражданина банкротом. Если все-таки гражданин признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации имущества, то в соответствии с п. 5 ст. 213.25 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» все права в отношении имущества осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Таким образом, с точки зрения закона, до введения процедуры реализации имущества должник может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако здесь покупателю стоит хорошенько подумать, ведь такая сделка, при наличии соответствующих оснований,  может быть оспорена в дальнейшем кредиторами.

 

Непогашенные долги продавца

Наиболее сложной для юристов представляется ситуация, когда продавец банкротом не признан, но в результате проверки выявляются обстоятельства, которые говорят нам о наличии долгов у продавца. Это могут быть долги, связанные с оплатой обязательных платежей, например за услуги ЖКХ, налоги, алименты, либо долги по кредитным договорам, договорам займа. Долги могут быть просто не погашены, а могут быть уже признаны  в судебном порядке и взыскиваться судебными приставами-исполнителями. Зачастую бывает так, что продавец   как раз и продает свою недвижимость для того чтобы расплатиться с долгами, но нередки случаи  когда,  наоборот,  продавец  пытается намеренно «избавиться»  от имущества, чтобы в будущем до него не смогли добраться кредиторы.

В любом случае, если у продавца недвижимости обнаружились долги, нужно отнестись к этому обстоятельству очень внимательно. Ведь банкротство — это не стихийное бедствие и оно не возникает внезапно. Человек может иметь долги, но при этом делать все для того чтобы их выплачивать, у него может быть достаточно имущества для того чтобы расплатиться с кредиторами в случае если он не сможет платить по долгам. Но может быть и по-другому, когда долги растут, погашать их становится все сложнее, например, когда человек потерял работу,  а имеющегося имущества, возможно, не хватит для того, чтобы расплатиться с кредиторами. В  такой ситуации можно  предположить  предстоящее банкротство. Хочу напомнить, что согласно ст. 213.4  Закона о банкротстве, если  гражданин предвидит свое банкротство, то он вправе самостоятельно обратиться  в  суд с заявлением о признании его банкротом. А в случае если размер всех обязательств перед кредиторами в совокупности составляет не менее чем пятьсот тысяч рублей, гражданин просто обязан обратиться в суд  с заявлением о признании его банкротом.

 

Сделка по заниженной стоимости является подозрительной

Предположим,  продавец  обанкротится через полгода или  через год после продажи своей квартиры, причем тут покупатель? Для того чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к статьям 61.1 и 61.2 вышеназванного закона. Согласно ст. 61.1 сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Федеральном законе о несостоятельности (банкротстве).  Закон о банкротстве подразделяет сделки, которые могут быть оспорены, на различные категории. Для нас наиболее интересны сделки должника, о которых речь идет в статье 61.2, так называемые подозрительные сделки. Пункт 1 ст. 61.2  так определяет понятие подозрительной сделки:  сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).  Иными словами, в сделках  с недвижимостью — это продажа квартиры (жилого  дома, земельного участка) по заниженной стоимости.  Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры и так несет в себе немало рисков, в случае же с продавцом-должником этот риск только увеличивается. И если в течение года после сделки ваш продавец будет признан банкротом, у кредиторов и финансового управляющего есть все основания для подачи заявления о признании подозрительной сделки должника недействительной. В данном случае нужно будет доказать, что квартира была действительно реализована по цене ниже рыночной.

Каковы последствия   признания такой сделки недействительной?  Все, что было передано должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной,  подлежит возврату в конкурсную массу. Например, вы купили квартиру у продавца  за  3 000 000 рублей. Однако, рыночная стоимость квартиры была значительно выше. В суде, на основании заключения эксперта, было установлено, что рыночная стоимость купленной вами квартиры составляла 5 000 000 рублей, то есть налицо неравноценное встречное предоставление. Суд в таком случае руководствуется  правилами п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве и возвращает приобретенную  у должника квартиру в конкурсную массу. Таким образом,  квартиру у покупателя забирают, сам же  покупатель имеет право требовать с продавца уплаченную за нее сумму денег, но уже в рамках дела о банкротстве, в порядке очередности. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца в деле о банкротстве и остается лишь надеяться, что у банкрота  хватит имущества, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами. Так и хочется в данной ситуации вспомнить А.С. Пушкина: «Не гонялся бы ты поп за дешевизною». Покупателя, конечно же,  должна насторожить ситуация, когда квартира продается с дисконтом или продавец настаивает на том, чтобы указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость имущества.

А теперь предположим, что покупатель, который купил квартиру у должника по заниженной цене,   через некоторое время продает ее вам, но уже по рыночной стоимости. Смогут ли в таком случае забрать квартиру у последнего покупателя, который приобрел её не у гражданина, признанного в последствии банкротом, а у другого продавца?   Последствия для такой ситуации предусмотрены все в том же п.1 ст. 61.6 Закона о банкротстве. Там написано, что в случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.  Вернемся к нашему примеру. Покупатель 1 купил квартиру у Продавца за 3 000 000 рублей, и через некоторое время продал ее Покупателю  2 за 5 000 000 рублей. В рамках дела о банкротстве, подозрительная сделка Продавца и Покупателя 1 была признана недействительной, однако  к этому времени Покупатель 1 уже продал квартиру Покупателю 2. То есть имущество, которое могло бы быть передано в конкурсную массу в натуре у приобретателя (Покупателя 1) отсутствует. В таком случае суд должен вынести решение о взыскании с Покупателя 1  действительной, то есть рыночной  стоимости этого имущества на момент его приобретения. Как уже было сказано выше, рыночная стоимость проданного должником имущества  определятся  в суде на основании экспертной оценки, и если будет установлено, например, что рыночная стоимость сделки составляла 5 000 000 рублей, то с Покупателя 1 должна быть взыскана именно эта сумма. И вот здесь может возникнуть очень неприятная ситуация. Покупатель 1 заявляет, что денег у него нет, а кредиторам  хочется побыстрей получить хоть что-то для удовлетворения своих требований. Зато у Покупателя 2 есть квартира, которую можно попытаться истребовать, ведь первая сделка между Продавцом и Покупателем 1 была признана недействительной. Могут ли в таком случае кредиторы предъявить иск к Покупателю 2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения по правилам ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ? Судебная практика показывает что могут. То есть  кредиторам фактически никто не запретит подать такой иск к последнему приобретателю квартиры, однако, если покупатель докажет свою добросовестность, то квартиру у него вряд ли отнимут. В связи с чем, покупателю всегда нужно сохранять документы, подтверждающие, что сделка была реальной и совершена  по рыночной стоимости. Это могут быть документы, подтверждающие договоренности сторон о цене сделки, документы подтверждающие наличие денег у покупателя к моменту сделки,  а также  документы, подтверждающие, что продавец получил все деньги, причитающиеся ему  по договору купли-продажи (расписки, договоры на открытие счета в банке, платежные поручения, выписки со счетов, и т.д.).

Безусловно, далеко не каждая сделка купли-продажи, совершенная с должником, будет обязательно признана недействительной.  Но для того, чтобы обезопасить себя от многих неприятных ситуаций, покупателям не стоит полагаться на собственные  силы. Да, информации на эту тему сейчас очень много, однако она не всегда сможет вам помочь.  Для того чтобы в будущем не потерять квартиру и свои деньги,  существует золотое правило – доверьте покупку своей квартиры профессионалам, ведь в данном случае только юристы хорошей компании смогут помочь  вам минимизировать  ваши риски.

 

Инесса ДЕМИНА, старший юрист агентства недвижимости          «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

 

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Вышла новая книга

В данной книге рассказывается о том, по каким причинам возникают судебные тяжбы, как заканчиваются и почему очень часто купленная квартира от добросовестного приобретателя возвращается обратно к продавцу. Несомненно, что в нескольких десятках судебных споров нельзя охватить все ситуации, в которые попадают покупатели квартир, но описанные в книге случаи и то, как к этому относятся судьи (какое принимают решение), я надеюсь, помогут покупателям недвижимости не нарваться на мошенников. Эта книга будет интересна и полезна всем участникам рынка недвижимости. Понятно, что все ситуации, которые могут случиться в процессе сделки, описать нельзя, но основные случаи мошенничеств, которые совершаются с квартирами, здесь разобраны.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Обложка
Эта книга будет интересна и полезна тем, кто хочет научиться ориентироваться в рынке недвижимости и оградить себя от мошенников. Вооружившись знаниями, вы выберете правильную линию поведения, и сделка купли-продажи недвижимости пройдет успешно. В книге рассказывается о том, каким бывает рынок, когда лучше заключать сделку, кого выбирать в помощники при совершении сделки, как понять, насколько компания надежна, чтобы провести сделку по всем правилам. Как подписывать договор, на каком этапе вносить предоплату, что лучше вносить: аванс или задаток? На основании каких законов сделка может быть признана недействительной? Ответы на все эти вопросы, а также комментарии опытных юристов - в этой книге.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Архивы

Свежие записи

Свежие комментарии