Особенности купли-продажи комнат

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд. Потому как комната как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением — удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

  

Ограничения сделки купли-продажи комнаты

Для продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения. Так, сделки (в том числе и купля-продажа), в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и (или) пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц. Это же относится и к ситуации, когда в результате сделки купли-продажи в комнату коммунальной квартиры вселятся люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством (страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний) (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16. Об. 99 г. «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Кто имеет право преимущественной покупки?

На случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространяются нормы закона о преимущественном праве покупки при продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Это значит, что если сосед — собственник комнаты в коммунальной квартире захочет ее продать, то в первую очередь он должен предложить ее собственникам других долей в квартире (п.6, ст.42 ЖК РФ).

Другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается. В том случае, если другие собственники (соседи) откажутся от приобретения комнаты, она может быть продана любому другому лицу, но не менее чем через месяц с момента извещения других собственников о возможности покупки комнаты.

Действительно, на практике может возникнуть вопрос, кому из соседей-собственников первому может быть предложена доля-комната? Поскольку все участники общей собственности имеют равные права, они равны и в осуществлении преимущественного права покупки. В случае возникновения спора между соседями-собственниками о том, кто первый имеет право на приобретение доли, преимущество будет за тем, кто первым заключит договор.

Предложение (точнее, извещение) о продаже доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Направить извещение о намерении продать принадлежащую долю со всеми условиями продажи можно заказным письмом с уведомлением. Если между сособственниками сложились конфликтные отношения и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже доли, он может подать такое заявление в нотариальную контору. Любая нотариальная контора вправе совершить такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица к другому (п. 11 ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Несовершеннолетние сособственники квартиры также обладают преимущественным правом покупки комнат в этой квартире. Для оформления отказа от этого права от имени несовершеннолетнего сособственника необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение, как правило, выдается по запросу нотариуса. Если ребенку меньше 14 лет, то для оформления отказа от преимущественного права покупки от его имени к нотариусу должен явиться один из родителей этого ребенка со своим паспортом и со свидетельством о рождении ребенка. Если ребенку от 14 до 18 лет, то для оформления отказа он должен лично явиться к нотариусу со своим паспортом и свидетельством о рождении в сопровождении одного из родителей, также имеющего при себе паспорт.

Если права преимущественной покупки нарушены

Если право преимущественной покупки было нарушено, и комната была продана постороннему лицу без уведомления о том соседей, то любой из участников долевой собственности (любой из соседей-собственников) имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение 3 месяцев. Течение 3-месячного срока начинается с момента, когда лицо — участник общей долевой собственности узнало или должно было узнать о нарушении его прав (продаже комнаты).

Консультации по другим вопросам вы можете получить по телефонам:               8(916)998-16-62, 8(915)302-06-46 или написать на сайт http://www.omega-estate.ru/. Звоните! И наши специалисты ответят на все интересующие Вас вопросы.

              Жанна МЕРКУШКИНА, юрист агентства

недвижимости «Омега-Эстейт»

             

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии