Не забывайте: мошенники есть и за «бугром»

Рынок зарубежной недвижимости в последнее время очень активизировался. Все большее число наших граждан хотят купить квартиру на заморском берегу. Но почему? Да в основном потому, что там стоимость квадратного метра дешевле. Даже, продав комнату в столице, вы можете купить за бугром приличное жилье. И там все же комфортнее!

Но уютно и комфортно вам будет в чузеземной стране только в том случае, если в дальнейшем с жильем у вас не будет никаких проблем. Многие наивно полагают, что там рынки недвижимости существуют давно, они отрегулированы законами и так далее. Все это так, но только не стоит забывать, что с увеличением потока покупателей в зарубежные страны, активизировались и, скажем так, люди, которые хотят на вас заработать. Не так часто, но и там попадаются и откровенные мошенники…

 

Наиболее востребован эконом 

— Спрос на зарубежную недвижимость действительно очень хороший, — говорит руководитель международного агентства недвижимости Rentsale Юля Титова. – Основная причина – доступность. И видя такой ажиотаж, многие зарубежные компании действительно начинают быстрее и больше строить. И таким образом им за счет русских покупателей удалось, особенно в районах, где много бывает много туристов, преодолеть последствия кризиса. Очень много заявок поступает на Болгарию. Эта страна ближе нашим людям по языку и менталитету. Опять же православие способствует и легкости адаптации. Да и цены там вполне приемлемые. Так что согласно статистике Болгарского агентства инвестиций, уже более 200 тысяч россиян владеет недвижимостью в Болгарии. Тогда как число британцев-собственников болгарской недвижимости составляет менее 60 тысяч.

Но хочу отметить, что за последние три года структура рынка сильно изменилась. Стало очень много сделок в сегменте эконом-класса. Тогда как количество продаж элитных объектов сократилось. Это связано с тем, что стал большим выбор недвижимости в других странах  — Италия, Испания, Греция, Турция, Кипр. Там в бюджетной категории от 100 до 150 тысяч евро тоже можно купить вполне неплохое жилье.

Кроме того, мнению аналитиков рынка, в последние год-два россияне практически перестали инвестировать в зарубежную недвижимость. Потому что у многих просто раскрылись глаза. Они думали, что все компании за бугром работают в рамках закона и безбоязненно отдавали им свои деньги. Но стройки затягивались. И в этом виноват не только кризис. Нередко руководители компаний, особенно в странах, близких нам по менталитету, так же как и в России, не исполняли обязательства. Но были и такие, которые возводили дома, не имея разрешения на строительство. А молва везде разносится быстро, поэтому сейчас люди стараются покупать больше на вторичном рынке.

 

Наши инвесторы прогорели…

— Действительно, многие русские инвесторы в зарубежную недвижимость прогорели, — говорит управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. – И мне остается об этом только сожалеть. Но почему так произошло? Да потому, что кто-то очень умело «разводил» наших соотечественников, предлагая вложить деньги в зарубежную недвижимость.

Хочу сказать, что потенциальным инвесторам стоит понимать, что основными игроками на рынке зарубежной недвижимости являются крупные западные фонды. И если объект хороший, то они скупают его за 72 часа. А вот частным инвесторам остается в основном неликвид. Таким образом, почти 60 000 инвесторов из России, можно сказать, потеряли вложенные деньги, купив в той же Болгарии еще до финансового кризиса 2008 года недвижимость. Сейчас строительство заморожено, и когда дома будут достроены, известно одному Богу.

Кроме того, как говорят аналитики рынка недвижимости в Болгарии самые высокие расходы на маркетинг и, наверное, самые высокие комиссии риелтору. Нигде нет такого, чтобы эти дополнительные расходы в цене квадратного метра доходили до 45 %. Одним словом, при стоимости квадратного метра в 1000 евро покупатель 450 отдает лишь за красочные рекламные буклеты и умение риелтора преподнести товар. Думаю, многие со мной согласятся, что это весьма недешево.

Но ничего хорошего не получили наши люди и в Египте. За время бунтов были сожжены и разграблены десятки зданий, в том числе жилые дома. А те, кто приобрел  недвижимость на курортах Египта, не страховали свое имущество. Они об этом могли просто не знать. Но это не дает им никакого облегчения. Последствия мародерства, к сожалению, лягут на их плечи.

Не лучше обстоят дела и в Испании. Там из-за кризиса жилье в регионах, которые пользовались особенной популярностью у инвесторов из России, подешевело. Например, в Марбелье, Торревьехе и Ибице стоимость снизилась на 50 — 60 %..

Но все же одной из самых опасных для россиян стран для инвестиций стала Италия, точнее ее южный регион  Калабрия. Она пострадала от виртуального роста цен. Как? Да очень просто. Хитрые итальянцы увеличивали стоимость недвижимости лишь в прайс-листах, а на деле роста цен не было. Но те, кто инвестировал, этого не знали и продолжали там покупать…

«Хотя инвесторов должно было бы насторожить то, — поясняет Игорь Индриксонс, — что в Калабрии банки не выдавали ипотечные кредиты, то есть они не верили в ликвидность местных объектов».

Кстати, это основной показатель для недвижимости в любой стране. Если вы хотите узнать, ликвидна ваша квартира или нет, то обратитесь в местный банк. Если он не даст кредит, то такую недвижимость для инвестиций лучше не покупать. Западные пиар-менеджеры очень хорошо научились под красивым соусом преподносить все прелести объекта, но верить на слово им нельзя.

Несколько лет назад россияне активно приобретали апартаменты на стадии строительства в Египте, Ливии, Тунисе и Алжире. Это было дешево и удобно. Многие компании предлагали рассрочки платежей. Аж на целые три года да еще и без процентов. «Казалось бы, лучше некуда, — говорит адвокат Олег Сухов. — Но только вот на деле вышло все куда прозаичнее. Там, как и в Италии, многие объекты недвижимости так и остаются красивыми картинками, которые людям показывали в буклетах».

 

Завышенные расходы

Выше мы рассказывали об инвесторах, многие из которых хотели на недвижимости просто заработать. Но ведь немало людей покупают жилье и на вторичном рынке. Для себя или для детей. Понятно, что бесплатно никто делать для покупателя ничего не будет. Потребуются сопутствующие расходы. И они порой бывают очень приличные. Как их минимизировать? Как не заплатить за то, за что вообще может быть вообще не нужно платить? В этом мы и попробуем сейчас разобраться.

— Чтобы не переплатить, не нужно связываться с агентствами недвижимости, расположенными на территории РФ, — советует генеральный директор компании «Сити +» Ольга Трошина. – Такие компании берут с покупателя аванс за свои услуги (приблизительно 500-1000 долларов) просто так, без всяких на то оснований. Дело в том, что чаще всего российские риэлторы являются партнерами зарубежных компаний, которые заключают с ними договор о сотрудничестве и вознаграждение российскому партнеру выплачивает зарубежный же партнер.

Хорошо. Вы приехали на место. «А там, для того, чтобы понять, сколько реально нужно будет платить при покупке, — советует Игорь Индриксонс, — нужно заказать оценку объекта недвижимости. Дело в том, что когда недвижимость покупает иностранец, ему трудно ориентироваться в ценовом диапазоне рынка другой страны, поэтому такого клиента можно легко ввести в заблуждение и продать ему неликвид по цене хорошего жилья.

Но лучше всего найти в той стране, в которой вы покупаете недвижимость, юриста. Но не абы какого, а того, который застрахован государством. Таким образом, можно максимально обезопасить себя от различных неприятностей в дальнейшем.

Изучать порядок цен в стране, в которой вы хотите купить недвижимость, советует и

официальный партнёр компании RE/Max Spring в Ареццо (Тоскана Италия) Галина Парусова. Эксперт считает, что нужно обязательно посетить сайты МЕСТНЫХ  агентств недвижимости, изучить порядок цен в том районе страны, где приобретается недвижимость, изучить базы данных местных компаний. Только тогда вы сможете понять, как складывается цена.

И я бы добавил еще, что хорошо бы еще посмотреть несколько квартир подобного стиля, что вы желаете купить. А если вы знаете язык страны, то пообщаться с соседями. А то было время, когда в той же Италии российским покупателям продавали квартиры в два, а то и в три раза дороже их реальной стоимости.

 

И неликвид у россиян в цене

— Меня часто спрашивают: куда обращаться при покупке недвижимости за рубежом? В смысле в нашу компанию или идти на фирму той страны, в которой вы намерены приобрести жилье, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. —  Скажу сразу, сложно как-то четко дать инструкции. Лично я всегда пытаюсь понять, что именно и для каких целей хочет человек покупать. Но если у вас возникают сомнения, то лучше обратиться за помощью в российскую крупную компанию, которая предлагает недвижимость за рубежом. Ее специалисты расскажут вам о преимуществах того или иного варианта, а также обязательно предупредят о возможных рисках. Далее уже вам решать — или самостоятельно выезжать в страну, в которой вы планируете покупать недвижимость и уже на месте искать объект и риэлтора.

«Я тоже считаю, что российскому покупателю удобнее обращаться в агентство недвижимости, которое находится на территории России, – считает Ольга Трошина. – Почему? Во-первых, при первичном обращении достаточно поставить задачи по подбору недвижимости в нескольких странах одновременно с учетом размера предполагаемых инвестиций. Тем самым диапазон  поиска расширяется. Если же вы находитесь, например, на отдыхе в какой-либо стране и обращаетесь в местную риэлторскую компанию, то сможете просмотреть только несколько вариантов этого агентства или его партнеров на их локальном рынке.  Во-вторых, между авансированием сделки и подписанием договора на приобретение проходит период от 3 до 6 месяцев. Этот срок достаточно продолжительный и покупателю будет спокойнее от ощущения, что его риэлтор, сопровождающий сделку по приобретению зарубежной недвижимости, находится с ним в одном городе, к нему можно беспрепятственно заехать в офис, вместе связаться с зарубежным партнером и ознакомиться с движением дел.

Стоит так же отметить, что если это рынки высокоразвитых стран, таких как Великобритания, Франция, Австрия, Германия, Канада, Швейцария, то тогда можно смело идти в любое агентство, так как всю чистоту сделку вам обеспечит государственный нотариус. Он же проверит объект и является гарантом безопасности сделки. «Но если же вы покупаете недвижимость в таких странах, как Испания, Болгария, Тунис или Тайланд, — предупреждает Игорь Индриксонс, — то должны быть предельно осторожными. Здесь можно столкнуться с мошенничеством с обеих сторон. Более того, на этих рынках вообще россиянам чаще, чем кому бы то ни было, продают неликвидные объекты».

 

Кто обманываться все же не рад ….

Безусловно, стоимость недвижимости играет роль. Но все же помнить нужно не только о том, что там дешевле, но и не забывать о безопасности. Думаю, что не будут лишними советы, которые дает юрист Олег Сухов:

— Покупатели должны помнить о том, что лишь одна треть российских компаний проверяют юридическую чистоту недвижимости. Только самые добросовестные компании, которые дорожат имиджем, делают юридическую экспертизу договоров купли-продажи. Другие же не особо заморачиваются и не тратят лишних денег. А зачем? Ведь материальной ответственности они не несут практически никакой! Более того, в Испании, как и в России, в строительном секторе процветает коррупция. Очень многие объекты, особенно на берегу моря, возведены незаконно. А некоторые из них уже начинают сносить.

Хочу также посоветовать россиянам, чтобы они, прежде чем обращаться к риэлторам, всегда внимательно смотрели официальные сайты стран, где хотят покупать квартиру. К примеру, на сайте посольства России в республике Кипр есть информация о том, как опасно покупать недвижимость в северной части острова. И риск этот заключается в том, что если вдруг сменится власть на Кипре, то действие законов, которые были прежде, может быть оспорена. А это автоматически приводит к тому, что аннулируется любая заключенная в то время сделка купли-продажи.

Зоной повышенного риска также является и Вьетнам. Да, там очень дешевые квартиры, да и отдыхать хорошо. Но вы должны помнить, что приобретение недвижимости иностранцами в этой стране запрещено. Но наши люди стараются обойти запреты, они часто оформляют покупаемую собственность на подставного владельца с местным паспортом. Думаю, что опасность такой операции здравомыслящим людям объяснять не нужно.

И два слова в заключение хотелось бы сказать о Хорватии. Сегодня она является самой выгодной страной  в качестве инвестиций в недвижимость. Статистика показывает, что около 300 тысяч наших соотечественников купили в этой стране жилье. Только вот не каждый покупатель знает о том, что порой на квартиру в новостройке претендует до… 20 собственников! Ну как в России. Там нередко тоже начинают строительство без всякого на то разрешения. Если не получат в дальнейшем, то объект могут снести. А если удастся получить заветный документ, то люди свидетельство о собственности ждут иногда годами. Разные обременения или притязании третьих лиц нередко растягиваются на годы. И пока идут судебные разбирательства, квартиру, которую вы купили, просто невозможно оформить в собственность.

И, наверное, самый важный совет: для того, чтобы снизить риск  покупки зарубежной недвижимости, необходимо доверить сопровождение сделки квалифицированному юристу той страны, в которой вы хотите купить квартиру. Именно квалифицированному, а не первому попавшемуся, которого вам посоветуют. А уж как его найти и выбрать, думайте сами.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

 

 

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии