НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО С ИПОТЕКОЙ…

Действительно, поправка в нашем ипотечном законодательстве появилась. Но той эйфории, о которой можно слышать кругом, я не разделяю. Лично я, скажем так, отношусь к этому умеренно отрицательно.

Сначала насчет «отрицательно». Вводя такую норму в ипотечный закон, наш законодатель, надо полагать, стремился воспроизвести опыт таких «ипотечных» стран, как например, США. Там именно так и происходит: если банк у тебя забирает жилье, являющееся предметом залога по кредиту, то долг с тебя после этого списывается. Это у них называется ограниченным регрессом.

Однако, как это часто у нас бывает, наши законодатели разобрались в ситуации не до конца. Ведь в Америке она, эта ситуация, симметрична. При переходе предмета залога в распоряжение банка не только заемщик ничего не должен кредитору, но и наоборот, кредитор ничего не должен заемщику. Даже если долг составляет 100 тысяч долларов, а истребованный залог банк продаст, допустим, за миллион, все вырученные деньги остаются у банка.

На первый взгляд, у нас аналогично. Если объект перешел в собственность банка, то никто уже не будет интересоваться, за какую цену банк его потом продал (кроме налоговиков, разумеется). Однако сам по себе переход объекта в собственность банка, как правило, происходит после неудавшихся принудительных торгов по продаже этого объекта с аукциона. И если объект ликвиден, то он скорее всего и продастся. Тем более, что сами торги теперь у нас будут начинаться не со 100 процентов рыночной стоимости, а только с 80, с возможностью дальнейшего снижения во втором раунде. Это еще одна новая норма в законе, кстати, очень правильная, на мой взгляд.

Так вот, если на торгах этот ликвидный объект продастся дороже, чем была сумма долга горе-заемщика перед банком, разница заемщику вернется. То есть в «плюс» здесь банк никак не уйдет. А вот в «минус» – пожалуйста! Объект, даже со всеми уценками, не продается. Тогда судебный пристав предлагает банку забрать неликвид себе, иначе право залога вообще ликвидируется. После чего банк продаст этот неликвид (то есть непрофильный актив), очевидно, с убытком, который с заемщика истребовать нельзя. Где же тут симметрия? Где равенство сторон по договору?

Если уж начали копировать американский опыт, господа законодатели, так копируйте его до конца: убирайте торги. Пусть, как в Америке, предмет залога по решению суда сразу переходит в собственность залогодержателя (кредитора), сколько бы он ни стоил в этот момент и за какую бы цену залогодержатель его ни продал. И пусть тогда каждая из сторон, участвующих в сделке, сама оценивает свои будущие шансы выиграть или проиграть при подписании договора. А копировать опыт по кусочкам, без учета контекста – из этого никогда ничего путного не получалось.

И пару слов насчет «умеренно». Я надеюсь, что эта не очень мудрая законодательная новация, тем не менее, сильно отрицательного влияния на наш рынок ипотеки не окажет. В банках ведь не дураки работают. Найдут решения. Самое простое из них – не допускать прямого перехода объекта в собственность банка, то есть не дожидаться предложения забрать объект от судебного пристава, а самому банку через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если «вырученная» сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок. То есть банк имеет право остаток истребовать к взысканию. Что, скорее всего, и будет происходить.

Владимир ЛОПАТИН, председатель Национальной лиги

сертифицированных ипотечных брокеров,

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии