На рынке идет массовый сброс инвестиционных квартир

По данным консалтинговой компании Indriksons, за 7 месяцев 2012 года в компанию участились обращения частных инвесторов, которые до кризиса 2008 года массово скупали квартиры в Москве и Подмосковье, а также в других крупных городах России. Сегодня инвесторы стремятся как можно быстрее избавиться от этих активов, чтобы вложить средства в рынки недвижимости развитых стран. Таким образом, можно говорить о массовом «выбросе» инвестиционных квартир. Причин этому несколько: грядущий налог на недвижимость, налогообложение дохода от сдачи квартиры в аренду, отсутствие управляющих компаний на российском рынке.

Грядущий налог на недвижимость

Минэкономразвития РФ обещает до конца 2012 г. произвести оценку всех капитальных строений в стране, однако пока эти работы завершены лишь в чуть более двадцати субъектах Федерации из 83. Предполагается, что на основании этой оценки будет исчисляться новый налог на недвижимость. Пока не ясно, по каким ставкам будет взиматься этот сбор – ранее назывались цифры 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. Если они будут приняты, то за квартиру стоимостью 5 млн руб. придется платить налог от 5000 до 25 000 руб. в год.

Между тем инвестиции в столичные квадратные метры, сделанные перед кризисом 2008 г., до сих пор не окупились, так как цены не восстановились полностью. Единственная возможность заработка для инвесторов сегодня – это аренда, однако это означает повышенный физический износ жилья и множество вытекающих из этого проблем. Если инвестор намерен перепродать квартиру в будущем, ему придется понести расходы на ремонт, а доходы от аренды могут не покрыть эти расходы. Поэтому зачастую инвестиционные квартиры простаивают, но даже пустая квартира требует издержек, пусть и минимальных. Так, банальная стоимость коммунальных услуг может достигать 5000–8000 руб. в месяц.

Налог на роскошь

Помимо вышеперечисленного, в 2013 году в России может появиться налог на роскошь, под который могут попасть дома площадью более 1000 кв. м, земельные участки, автомобили мощностью свыше 250 л. с., а также яхты и самолеты. Также есть вероятность, что роскошью будет признано наличие у граждан недвижимости за границей.

Стоит подчеркнуть, что на самом деле инвестиции в недвижимость за рубежом – это не роскошь, а вынужденная необходимость, ведь российский рынок не дает такого разнообразия возможностей, какие есть на Западе, например, покупки складов самообслуживания, студенческих общежитий, номеров в отелях. Нигде в России инвесторы не могут рассчитывать на доходность в 10 % от аренды в валюте, в отличие от Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии.

Налогообложение дохода от сдачи в аренду

Разговоры о необходимости легализации рынка аренды ходят уже много лет, однако апофеоза они достигли этим летом, когда глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал «отладить механизмы» выявления нелегальных рантье до конца текущего года. Со следующего планируется начать сбор налогов со 100 тыс. квартир, доступных для аренды в Москве. По расчетам чиновников, это должно принести казне дополнительные 5 млрд руб. Столичные власти уже разослали письма в управляющие компании и ТСЖ с просьбой о содействии в выявлении нелегальных арендодателей.

В Москве доходность от сдачи квартиры в аренду колеблется в пределах 4–6 % от ее стоимости в рублях – это в 2-3 раза меньше, чем ставки по депозитам. Такого нет ни в одной развитой стране. Зачем в таком случае вкладывать деньги в российское жилье, если доход от аренды съест инфляция, когда аналогичную доходность от жилой недвижимости можно получить в Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии, но только в валюте?

Отсутствие управляющих компаний

Увеличить доходность от инвестиционной недвижимости можно путем перепрофилирования квартиры в «сервисную». Это позволит сдавать квартиру в аренду посуточно, в таком случае доходность может достигать около 40 %. Однако проблема заключается в том, что в России нет специализированных управляющих компаний, которые могли бы заниматься поиском и привлечением арендаторов, ремонтом, уборкой и т. д. То есть собственнику придется заниматься всем самому.

Сдавать пять квартир самостоятельно тяжело, особенно когда отношения с жильцами ничем не регулируются, а жильцы зачастую ведут себя непредсказуемо. Все это вкупе с политической и экономической нестабильностью, колебанием курсов валют, дешевеющей нефтью подталкивает инвесторов к мысли о том, чтобы избавиться от недвижимости в России, приобретенной в «тучные» годы. Сегодня все больше людей так и делают. Свои накопления они вкладывают в недвижимость более развитых стран, рынки которых дают качественно другие возможности: доходность на уровне 10 % в валюте, пассивное управление и юридическую защиту.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии