МАКСИМУМ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ КОМФОРТНОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Для многих участников рынка недвижимости органы, которые производят регистрацию договора, закрыты. Они не знают, как можно быстрее и удобнее произвести регистрацию сделки, почему регистраторы порой отказывают и какие нововведения пришли в последний год в эту службу. Приоткрыть завесу неких тайн, которые окутывают этот орган, нам поможет начальник Раменского отдела Управления Росреестра Людмила Папша:

— В Регслужбу ежедневно поступает масса документов. Могут ли регистраторы по бумагам определить или понять, насколько чиста юридически продаваемая квартира? Если да, то тогда каковы их дальнейшие действия?

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Позволив себе комментирование данной нормы закона можно сказать, что при возникновении указанных сомнений у регистратора он обязан установленным законом способом устранить их путем направления соответствующего запроса о предоставлении дополнительных сведений, документов в те или иные государственные органы или учреждения. По результатам, поступившим в ответ на запрос, государственный регистратор должен принять решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации.

— А правда, что скоро люди могут узнавать в регслужбе реальную стоимость сделок? Если это так, то расскажите об этом чуть подробнее, как это будет.

— Действительно Росреестр планирует ввести требование об обязательном указании цены сделки с объектами недвижимости при ее регистрации с целью ведения мониторинга рынка. Однако на данный момент такого требования об обязательном указании цены сделки при ее регистрации нет. Только готовятся соответствующие изменения в нормативную базу Минэкономразвития.

С 1 июня открыт бесплатный доступ неограниченного круга лиц к системе «Мониторинг рынка недвижимости», разработанной Росреестром в прошлом году. Система работает пока в тестовом режиме и включает не персонифицированную информацию о ценах сделок с объектами недвижимости и характеристиках таких объектов, содержащихся в учетных системах Росреестра.  Функционалом системы предусматривается внесение сведений о ценах спроса и предложения на объекты недвижимости из других источников (внешние источники информации).

— И если будет можно у вас узнать историю перехода прав на квартиру, то могут люди покупать её без риелтора? Ваше мнение?

— Гражданским законодательством и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество не установлено каких-либо препятствий для граждан как через представителя так и путем личного обращения в государственные органы с заявлениями, обращениями и иными документами.

Согласно пункту 4 статьи 16 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, ничто не препятствует гражданам покупать квартиру или иное недвижимое имущество лично, не прибегая к помощи риелтора или иной организации, оказывающей услуги представительства.

Нотариусы, как я слышал, хотят установить более тесные контакты с регслужбой. На рассмотрении Госдумы РФ находится даже поправки в закон, который даст им возможность получать информацию о предыдущих сделках…

— «Тесный контакт» — понятие не совсем понятное. Предоставление сведений из ЕГРП определено положениями статей 7, 8 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 №180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На данный момент существует несколько способов получения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним, в том числе и для нотариусов, а именно: путем представления запроса лично заявителем, путем почтового направления запроса, а также в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на интернет-портале государственных услуг, оказываемых Росреестром в электронном виде (http://portal.rosreestr.ru).

Пока более «тесного контакта» между нотариусами и Росреестром не установлено. В Федеральной нотариальной палате, практически готов и согласован проект соглашения, подключающий нотариусов к единой системе межведомственного электронного взаимодействия, но на настоящее время данный законопроект не принят и нотариусы действуют согласно действующему законодательству.

— Они хотят оформлять все договоры через них. Мол, это безопаснее. Простая письменная договора таит в себе аферу и мошенничество. Это так?

— Согласно ст.158, 160, 162 действующей редакции Гражданского Кодекса РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, которая доказывается и оспаривается в судебном порядке.

Соответственно, простую письменную форму договора никто не отменял и право выбора на составление нотариального договора или договора в простой письменной форме остается только за гражданином. Принудить оформлять сделки только через нотариуса или только в простой письменной форме никто не может, только закон! А действующее законодательство оставляет право выбора за гражданином.

— Людмила Дмитриевна, все хотят видеть предыдущие переходы прав собственности на недвижимость, то есть, чтоб сделки были прозрачные. Расскажите, как и когда это будет.

— «Прозрачность» сделок?! Более «прозрачным» чем есть Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществ и сделок с ним (далее – ЕГРП) стать не может!

ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение и правила заполнения ЕГРП прописаны в  постановлении Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Какое-либо регистрационное действие с объектами недвижимого имущества начинается с получения сведений, содержащихся в ЕГРП.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП выдаются не произвольно, а в виде выписок и справок, форма и содержание, которых определена «Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Минюста от 18 сентября 2003 г. №226.

Утверждены формы предоставления информации:

1) Сведения о любом объекте недвижимости в виде выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах на него, а также ограничениях (обременениях) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости;

2) Сведения о содержании правоустанавливающих документов, на основании которых зарегистрировано право на объект недвижимого имущества;

3) Обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

4) Выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости.

Соответственно, Росреестр вправе предоставить только имеющуюся информацию, зарегистрированную в ЕГРП. О предоставлении иными организациями в Росреестр сведений, которые предусматривают внесения характерных записей в ЕГРП в соответствии с действующим законодательством, Росреестр ответственности не несет и оставляет предоставление данной информации на ответственность той или иной организации.

— А если сделка регистрируется по доверенности, то регистраторы могут сделать запрос нотариусу о том, а не отозвана ли доверенность и жив ли доверитель? Бывают случаи, когда сдают документы, а человек, выдавший доверенность умирает…

Согласно ст.188, действующей редакции Гражданского кодекса РФ, действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее; 3) отказа лица, которому выдана доверенность; 4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность; 5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность; 6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Регистратор вправе сделать запросы лишь при возникновении сомнений в подлинности представленных документов на государственную регистрацию. Информацию об отмене доверенности предоставляют либо сами нотариусы, либо люди, отменившие ее.

К сожалению, существует такой тип «нечестных» людей, которые подают документы на регистрацию по доверенности от умершего человека. Доверенность соответствует всем действующим нормам закона и у регистратора не возникает вопроса в её подлинности, и, соответственно, в достоверности тех сведений, которые изложены в ней, и он проводит регистрацию прав собственности, либо регистрацию сделки. Последствия данных регистрационных действий могут быть оспорены лишь в судебном порядке.

Но бывают случаи, когда доверенное лицо несколько месяцев работает по доверенности, потому что возникают очень сложные и длительные оформления прав собственности на недвижимое имущество. И если доверитель скоропостижно скончался, то доверенное лицо может узнать об этом далеко не сразу. Регистраторы перегружены работой и если направлять нотариусу запросы о каждой доверенности запрос, то легко можно парализовать работу регистрационной службы.

— Я читал, что сроки регистрации сокращены. Для физическим лиц – 10 дней, а ветеранам могут и за 3 дня зарегистрировать договор. Это так?

— Десятидневный срок государственной регистрации установлен при государственной регистрации прав граждан на объекты жилого фонда в многоквартирных жилых домах и сделок с ними; при государственной регистрации прав на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации а также при государственной регистрации прав физиченских лиц на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства и на создаваемые или созданные на таких земельных участках объекты, оформляемые в упрощенном порядке (согласно статьям 25.2 и 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

— И расскажите немного о льготах. Кто на них имеет право? Они региональные или действуют на территории всей России? А сами регионы могут что – то вносить?

— В соответствии с приказом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 22.02.2012 № Пр-39 «О сокращении сроков проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на территории Московской области установлены сокращенные сроки проведения государственной регистрации по отдельным видам регистрационных действий. Так, при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием ветеранов Великой Отечественной войны, а также с объектами жилого назначения, приобретаемыми для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей и детей-инвалидов срок проведения государственной регистрации составит не более трех рабочих дней.

Есть ли отличия в регистрации земельных участков и квартир? Что сложнее?

— Отличия между государственной регистрацией земельных участков и квартир заключаются в перечне документов, представляемых на государственную регистрацию, государственной пошлине, а также сроках ее проведения. При условии представления всех необходимых для государственной регистрации документов, соответствующих требованиям действующего законодательства, уплате государственной пошлины, в соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации, никаких сложностей в государственной регистрации не возникнет.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии