Константин Манченко: «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ПОДМОСКОВЬЕ РАСТУТ КАК ГРИБЫ»

Рынок недвижимости после кризиса заметно изменился. Если о столичном жилищном рынке пишется немало, то о рынке Подмосковья информации меньше. О том, какие изменения произошли на подмосковном рынке, рассказывает генеральный директор АН «Теремок» (г. Пушкино), вице-президент ГРМО Константин Манченко:

— Да, ситуация на рынке недвижимости Подмосковья поменялась и не в лучшую сторону. За последние годы агентства недвижимости растут здесь как грибы. Практически во всех городах области на 2 000 жителей приходится одна компания. Порой она состоит из 1-2 человек, но они громогласно заявляют, что это агентство недвижимости.

— Значит, работать и вам становится сложнее?

— Безусловно, конкуренция выросла. Только вот конкуренты ли они нам, сказать однозначно нельзя. В таких небольших фирмах очень много, скажем так, непрофессионалов. К примеру, людей выгнали из компании за профнепригодность или явное воровство, они, в лучшем случае, регистрируют ИП, дают рекламу и начинают работать. А так как их никто не знает, то чаще всего клиентов они привлекают низкой ценой.

— Демпингуют, одним словом?

— Да. А иначе им просто не привлечь клиента. Их никто не знает, опыта работы почти нет, вот они и стараются привлечь клиента низкой ценой.

— Которая, наверняка, как показывает опыт прошлых лет, на поверку выходит может быть даже более высокой.

— Точно так. Пришли однажды к нам люди, которые хотят оформить землю и дом. Мы посчитали объем работы и сказали, что займет это около года, а стоить будет в пределах 120 -150 тысяч рублей. Они сказали, что подумаем и ушли. Год их не было. Потом снова приходят к нам за помощью. Оказалось, что они нашли фирму, которая обещала им все оформить за 100 тысяч рублей. Прошел год, а фирма смогла оформить только землю, а за дом, мол, надо еще заплатить 50 тысяч. А если бы год назад они заключили с нами договор, то вопрос был бы уже решен, а так потерянное время, да и денег им придется потратить уже на несколько тысяч больше.

— Кстати, а как себя чувствует рынок земли в вашем районе?

— Нормально, сделки идут. Цены? Они упали, а на некоторые участки почти в 2 раза. Скажем так, цены сегодня приблизились к реалиям. За годы бурного роста они несоразмерно выросли, пузырь их в некоторых районах вздулся очень сильно.

— Сегодня в землю уже не инвестируют?

— Практически таких сделок нет. Не выгодно, в цене земля не растет. Наоборот, потихоньку падает. Но кто хочет продать и адекватно оценивают ситуацию на рынке, то они свои участки продают. А если кто вспоминает 2006 год, когда его сосед продал за столько-то, то сейчас таких цен уже нет. Участков много, поэтому в очередь за ними не стоят. Есть места, где земля до кризиса продавалась за 25 тысяч долларов за сотку, сегодня выставляется за 16 тысяч, но и при такой цене ажиотажа нет. Так как выбор есть, то покупатели торгуются с хозяевами участков, и нередко получают дополнительную скидку.

— А в квартиры инвесторы вкладываются?

— Тоже не всегда это выгодно. Вот, к примеру, у нас в городе строится большой дом, и строиться он будет года 3. Поэтому инвестировать в него нет большой выгоды. Если 15-20% прибыли инвестор получил бы через год, то нормально, если это растягивается на 3 года, то нет смысла. Выгоднее положить деньги в банк на депозит.

— Константин Иванович, вы замечаете, что клиенты стали грамотнее после кризиса?

— Безусловно. Прежде чем сделать что-то на рынке недвижимости, они смотрят интернет, изучают ситуацию, узнают, на что нужно обращать внимание и что проверить. Кроме того, все чаще с адвокатами в компанию приходят.

К сожалению, грамотнее они стали и в другом. Есть покупатели, которые стараются «кинуть» агентство, входят напрямую в контакт с продавцом. Вот это меня больше тревожит. Они считают, что так им обойдется дешевле. Но добропорядочные продавцы понимают, что если покупатель хочет обойти фирму, то где гарантия, что он не обманет в дальнейшем их, поэтому они не идут на поводу у покупателя. Недавно нам позвонил человек и просил сказать номер дома по такой-то улице. Мол, я посмотрю, в каком месте он стоит, устроит ли меня его месторасположение. Мы сказали, что хозяйка квартиры живет в Москве. Но он все же оставил записку в почтовом ящике и предложил провести сделку напрямую…Она не пошла на поводу покупателя и сразу же нам позвонила. И когда мы ему об этом сказали, то он пытался как-то оправдаться, мол, она меня неправильно поняла и прочее…

Я не понимаю порой клиентов, которые не думают о безопасности сделки. Платят миллионы за квартиру, а несколько десятков тысяч жалеют, чтобы спасть спокойно. Мы же не на одной стороне стоим, а стараемся, чтоб всем участникам сделки было хорошо…

— Что вы с обеими сторонами заключаете договор?

— Нет. Если продаем, то берем комиссию с продавца. Хотя вновь открывшиеся компании берут и с тех и других. У нас клиента подкупает то, что работаем мы в открытую. Клиент знает, что 5% комиссионных закреплены, и покупатель может торговаться с продавцом. Мы не препятствуем. А вот мелкие фирмы «щиплют» обе стороны. Стараются до сделки не сводить продавцов с покупателями.Они хотят с одной сделки обеспечить существование на год.

— До хорошего такое, как правило, не доводит…

— Да, когда клиенты узнают, сколько они заработали, это случается, как правило, после сделки, то в дальнейшем в такие компании не ходят и другим не советуют этого делать. А город маленький, поэтому такие компании быстро тухнут.

— Но прежде чем «потонуть», могут и клиента за собой утянуть.

— Безусловно. Недавно мы встречались с такой компанией. Нашему клиенту нужна была дача. Посмотрели несколько, одна подошла. Стали смотреть документы. На дом свидетельство о собственности есть, а на землю нет. Спрашиваю – как так продаете? А мы, мол, дом продадим, а потом дадим гарантийное обязательство, что и землю доделаем. Говорю им: «Вы когда получите деньги, то забудете о всякой гарантийке». Что такое оформить сегодня землю? Это очень сложная процедура. Даже я, работая много лет на рынке и зная всю процедуру оформления, не могу дать гарантий, что все по земле пройдет нормально. А что говорить о новичках? Они порой не знают, с чего нужно начинать. Им главное — деньги сразу. Мы говорим: «Давайте половину?» Нет, сказали они, ей нужны сразу. И что интересно, находят таких «лохов», кто соглашается на их условия. Хорошие психологи. В этом им не откажешь!

— В Подмосковье сейчас очень много домов строят на дачных участках и продают в них виртуальные квартиры. У вас таковых клиентов не было?

— Приходили. Пришли и говорят, что смотрите, шикарная квартира, рядом с городом и всего за 1 млн 900 тысяч рублей, поможете оформить? Мы их спросили: «А вы документы видели?» «Нет», — ответили они, и показывают картинку. Мол, компания обещала документы в процессе оформить, когда заплатите деньги. Я им говорю, что вы не сможете никогда свою квартиру оформить. Это земля под дачное строительство. Там никогда дом многоквартирный не зарегистрируют. И таковых объектов в области выявлено больше 100…. Люди порой этого не знают, вот и попадают. А могли прийти и проконсультироваться. Тем более, что деньги за консультации мы не берем.

— А квалификация агентов улучшилась? Все же до кризиса, скажем так, большого ума от них не требовалось, клиенты приходили сами, их не нужно было искать.

— В какой-то мере можно с этим согласиться, хотя ум требуется всегда. Да, до кризиса клиенты шли в компании сами. Был рынок продавца. Сейчас же рынок покупателя. Поэтому найти клиента непросто. Затем, чтоб реально оценивать ситуацию и стоимость квартиры, рынок города надо хорошо знать. Знать, из чего складывается цена. Чтоб людям было все понятно. Если сопровождение сделки, то суметь объяснить грамотно, почему компания столько берет за свои услуги и так далее….

— Говорят, что реклама сейчас плохо работает, мол, больше по рекомендациям идут?

-Да многие приходят по рекомендации. Но если анализировать рекламу, то больше всего по интернету – 42%. А это уже реклама…

— А расклейка, которая долгие годы была в моде, сейчас работает?

— Нет, она не идет. Есть «черные» маклеры, которые занимаются сдачей квартир. И вот они едут на велосипеде и все наши объявления сдирают. А на это место вешают свои.

— А много черных маклеров?

— Много. После кризиса их стало еще больше. И привлекают они клиентов лишь одним – низкой комиссией, потому как работают себе на карман, не платя никаких налогов.

— Но это же риск, неужели люди не понимают? Все же рынку недвижимости не 2 года, а уже два десятилетия.

— Местные понимают, но у нас же много и приезжих. Кто не знает, тот и попадает. Люди любят, когда дешевле, это их привлекают, а о том, что может быть в дальнейшем, многие просто не знают…

— А есть примеры?

— Сейчас ряд обманутых покупателей судятся с женщиной, которая набрала много задатков. Она говорит, что у нее нет денег, и что с нее возьмешь?

— Да, с частника получить аванс обратно довольно сложно.

— Порой невозможно, если за душой ничего нет. 20%? Из чего их выплачивать, если она нигде не работает, и у нее нет зарплаты?

— Одним словом, мошенники никуда не подевались?

— Их после кризиса, на мой взгляд, еще больше стало. К примеру, сколько показывают и рассказывают про информационные услуги, а они до сих пор процветают, и люди к ним идут.

— Говорят, что наследственные квартиры самые сложные. Вы с этим согласны?

— Сложны любые. Особенно, если они перепродавалась несколько раз.

— Но цепочку перепродаж можно проверить. А вот число наследников вычислить непросто.

— Здесь многое зависит от добросовестности нотариуса, кто открывает наследственное дело. Риэлтор этого сделать не сможет.

— Проходили такие через вас?

— Да. И мы звонили нотариусу и проверяли, выдавал ли он свидетельство на наследство на такого-то человека. А то были случаи, когда свидетельство о смерти «сделали», а по липовому завещанию продали квартиру. А настоящий хозяин в это время за границей жил. Приехал, а квартиры нет….

Бывает, что специально не сообщают. Умер мужчина. Одна жена его похоронила и не сказала ничего другой. Та через 5 лет узнала и подала в суд. Суд не отобрал у покупателя квартиру, но заставил выплатить деньги за долю. Не думаю, что для покупателя это было приятно.

Поэтому я считаю, что наследственные квартиры лучше застраховать на случай утраты собственности — титул. И просить продавца в договоре купли-продажи указывать полную сумму сделки. Потому как наследственную квартиру покупать просто так нельзя. А если страховая компания откажется страховать, то и вам от такой покупки лучше отказаться.

— Вы слышали, что нотариусы хотят продвинуть закон, чтоб все сделки проходили через них?

— Да, эта коллизия нами обсуждалась, и РГР высказывала свое к нему отношение. Вот, к примеру, нотариусы говорят, что мы, мол, будем проверять дееспособность. А как? Посмотрел – и все. И регистратор так может сделать. Нотариусы же не пишут в продвигаемых ими поправках, что если будут сделка расторгнута, то они выплатят покупателю деньги за квартиру. Не берут на себя такую ответственность. Так что я в этом законе большого смысла не вижу. Я считаю, что у граждан должен быть выбор: либо идти к нотариусу, либо — простая письменная форма.

Кроме того, стоимость оформления сделки возрастет в несколько раз. Если сегодня договор в простой письменной форме юрист агентства вам поможет составить за 3-5 тысяч рублей, то нотариальное оформление сделки купли-продажи при цене квартиры в 8 млн рублей сегодня обходится гражданину, по подсчетам разных нотариусов, в пределах 67- 90 тысяч рублей. И если останутся одни нотариусы, то, поверьте мне, суммы эти не уменьшатся, а только возрастут. Не думаю, что нашим не таким богатым гражданам это нужно.

— А закон о риэлторской деятельности. От него польза будет?

— Когда примут, то да. Хотя в каком виде примут, мы еще не знаем. Но надеюсь, что там будет главное: если фирма состоит в саморегулируемой организации, то она внесена в реестр и все сотрудники этой компании аттестованы, тогда с нее и спросится. И она ответит по обязательствам. Ибо все нормальные компании страхуют свою профессиональную деятельность. И на приличные суммы. К примеру, справку дали агенту наши чиновники, но неправильную. И какой спрос с риэлтора? Пусть с чиновниками разбирается страховая компания, а фирме она выплатит деньги. Здесь же компания не виновата.

У нас был случай как раз в тему. Клиентка взяла справку в ЖЭУ о том, кто в квартире прописан. А в графах о выбытии паспортистка прочерков не сделала. И вот хозяйка квартиры, подобрав подобную ручку с чернилами, написала, что прописанные в квартире люди выбывают туда-то. Сделку провели. А она из квартиры не выезжает. Пришлось подать в суд и закрутилось. Оказалось, что у нее были долги. Она думала, что продаст квартиру, часть денег отдаст, кому должна, а на остальные купит себе другую квартиру. Но не успела, цены выросли. За городом покупать не захотела, вот и не выезжала из прежней квартиры. Судились. И долго, почти год. Но потом бывший муж сжалился над женщиной, дал ей недостающую сумму, и она смогла вернуть всю сумму нашей клиентке обратно.

И все это, казалось бы, из-за мелкой недоработки работника паспортного стола. Так что будьте бдительны. Проверяйте, проверяйте и еще раз проверяйте!

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии