КАКИЕ ТАЙНЫ ХРАНИТ ВАША КВАРТИРА

Покупая квартиру, человек должен знать все ее тайны, все ее историю. В противном случае он может попасть в неприятную ситуацию и остаться не только без жилья, но и без денег. О том, какие проблемы подстерегают тех, кто хочет совершить сделку с жильем, и с чем они связаны, рассказывает генеральный директор юридической компании «Бергер&Партнеры» Юлия Кондратенко:

— Почти все проблемы связаны с нарушением норм закона. Если мы возьмем приватизацию, то на заре рынка этим занимались очень многие организации. И даже начальники паспортных столов. Да-да, и такое было. Я сама видела договор примерно такого содержания: «передать квартиру в собственность семьи Ивановых…» А сколько их в семье? Непонятно. Детей почти повсеместно не включали в состав собственников жилья.

— Вот и возникают сейчас проблемы.

— Да, здесь исковая давность не применима. Нередко дети вырастая, начинали предъявлять свои права на квартиру. Итог ранее совершенных сделок, как правило, был печален. Суд в данных ситуациях почти всегда принимает сторону несовершеннолетних. Просто у них нет другой пока практики. И все возвращается на круги своя.

— А если покупатель добросовестный…

— Я не говорю, что покупателя обязательно выселят. Я говорю о том, что проблемы возникнуть могут. И вот здесь все зависит от судьи. Примет он во внимание добросовестность или нет? Кроме того, под определение «добросовестный» покупатель  попадает та сделка, в которой сторонами соблюдены определенные условия (возмездный характер сделки, имущество выбыло из обладания  собственника по его воле, и  добросовестный покупатель – это всегда третий приобретатель в цепочке сделок с квартирой) .  И судья будет смотреть, соблюдены такие условия  или нет. Каждая же ситуация индивидуальна. Одинаковых ситуаций нет. Так и решений суда. Здесь надо уповать на творчество судьи и правильности правоустанавливающих документов, которые представлены в суд. А их у нас более 30 видов. Поэтому учесть весь конгломерат обстоятельств сложно.

— Но закон же обратной силы не имеет.

— Да, если не оговорено иное.

— И как же поступать в ситуации, когда были обделены дети?

— Надо до сделки расприватизировать квартиру. Затем снова приватизировать, включив туда и детей. Или родители, которые продают такую квартиру, то пусть дадут нотариально заверенное обязательство, что в случае претензий детей, они будут возмещать из своих средств от продажи имущества. И тогда к покупателю со стороны суда претензий возможно не будет.

— Сейчас на рынке немало случаев, когда претензии к покупателю квартиры предъявляют наследники.

—  Наследные квартиры – это довольно проблематично. Нарушение прав почти невозможно отследить. Сколько наследников? Это ведомо, наверное, одному Богу.

— А если наследство по завещанию.

— Ну и что. Завещал, к примеру, пожилой человек какому-то дальнему родственнику, который за ним ухаживал в последние годы его жизни. А потом, узнав, что папа умер, появляется внебрачная дочь и оспаривает завещание на том основании, что ее папа в последние годы был болен и стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Одним словом, не ведал, что творил.

— А как можно доказать, что это его дочь, а не мошенница какая-то?

— Очень просто. Делают эксгумацию тела, затем генетическую экспертизу и все. Суд признает отчуждение квартиры недействительным. И семью выселят.

— Даже если оформлена по полной стоимости квартира? А реституция?

— В этом случае платить должен бывший собственник, если у него есть чем  платить. А если нет, это новое судебное разбирательство и долгий процесс исполнения судебного решения. Правда, государство  сейчас гарантирует возмещение в размере 1 миллиона рублей такому пострадавшему приобретателю.

— А если договор был нотариальный…

— Ну и что. Нотариус не устанавливает факт того, стоит ли  человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах или нет. Для него важны документы на квартиру. Он посмотрел на человека, который вполне адекватен, и написал, то тот на момент сделки был дееспособен. Не будет же нотариус на каждого клиента делать запросы в диспансеры.

— Остается тщательная проверка. А можно самому проверить квартиру и дееспособность ее владельца?

— Наверное, можно. Но это довольно сложно. История перехода прав на квартиру может получить только собственник. Покупателю историю не покажут. Значит, надо попросить собственника представить документы покупателю. Но помимо собственника к вам могут перейти и проживающие там лица, права которых могли быть нарушены. Кто и когда жил, куда выбыл и выписался ли, вот что нужно тщательно исследовать. Но об этом в паспортном столе даже собственнику могут не сказать. Уповать на выписку из ЕГРП тоже не стоит. Данные там только с 2000 года. А что с квартирой было до того,  не известно. Можно обратиться в ДМЖ. Но не факт, что собственнику предоставят  информацию. Через суд? Но это долго. Покупатель может и не дождаться.

— Тогда через фирму, у них есть ходы.

— Какая главная задача агентства недвижимости, если к ним приходит человек? Найти ему квартиру. А кто проживает или проживал, узнать об этом должны сами приобретатели жилья. Это их задача. Если вы покупаете бэушный телефон, то должны знать, как его проверить. Так и квартиру. Если не знаете сами, наймите специалиста.

— Но ведь многие агентства недвижимости гарантирую, даже полис дают…

— Встречный вопрос: могут ли быть беспристрастными специалисты агентства недвижимости и  юристы агентства, если они работают вместе, в одной компании и заинтересованы в сделке? Отвечаю: не могут по определению. Нельзя, чтобы они представляли и интересы агентства и интересы покупателя, то есть  двух  сторон. Они будут стремиться в первую очередь учесть свой интерес по получению комиссии. Нужен кто-то не  заинтересованный в сделке, например, сторонний юрист.

 — Юлия Васильевна, если даже через компанию нет стопроцентной гарантии, то как тогда быть бедному покупателю? Куда ему податься?

— В страховую компанию. Сделку нужно застраховать. Это не те гарантийные обязательства и полисы, что дают компании.

— Срок исковой давности у нас 3 года. Но насколько я знаю, с наследными квартирами он гораздо больше.

— Да. Здесь срок исчисляется с того момента, когда наследник узнал или мог узнать о нарушении своих прав  в связи со смертью  родственника. Думаю, что в течение 3 лет все может выясниться. Или вы решите потом продать квартиру, или продлить срок страхования. Но жить-то все это время вы будете спокойно. Даже в случае наступления страхового случая Вы получите деньги, а потом страховая компания будет судиться с Вашим продавцом  для возмещения своих потерь по выплате страхового возмещения Вам.

— Нередко в Москве, особенно комнаты, дабы избежать получения согласия соседей, продают их через дарение. Что вы можете сказать на это?

— Ничего хорошего такого приобретателя не ждет. К примеру, сидят они на кухне и выпивают с соседом. А тот возьми да и поинтересуйся, кем ему приходится его бывший сосед, и отчего тот стал таким щедрым, что подарил ему комнату. Помнится, каждую копейку считал, а тут сделал царский подарок. И под пьяную лавочку человек возьми да и скажи, что ему квартиру вовсе не подарили, а он ее купил…. Назавтра сосед пошел в суд и заявил, ему не предложили выкупить комнату. Значит, сделка была притворной и ничтожна с момента совершения. И какие будут последствия по решению суда, предугадать сложно в зависимости от обстоятельств дела и фактических доказательств, но, думаю, что негативные.

— Но как это доказать?

— Вызывают в суд бывшего собственника квартиры или свидетелей приглашают. И выясняют, кто он ему, какие у них отношения. Исследуют доказательства, взвешивают все за и против, обращают внимание на то,  что стороны путаются в  показаниях, привлекают дополнительных свидетелей. И Исход может быть разный.

— А расписка?

— Здесь расписка только усугубит ваше положение. Она будет служить доказательством того, что за дарением действительно стояла сделка купли-продажи.

 — Еще по поводу расписки. Я слышал, что расписка не всегда помогает человеку, если он покупает квартиру, указывая в договоре заниженную стоимость. Так ли это?

— Да, так. Мосгорсуд сказал, что расписка на разницу стоимости квартиры является недействительной. Это, мол, говорит о притворности договора и делает его в этой части недействительным.

— Поясните чуть подробнее, из чего исходят судьи?

— Смотрите. Квартира стоит, к примеру, 200 тысяч долларов, а в договоре указана ее цена — 999 тысяч рублей. Вы же предъявляете расписку на полную стоимость. Говорите, что заплатили в пересчете на рубли 200 тысяч долларов. Но судья не может руководствоваться распиской. Она смотрит договор. И если человек настаивает, что заплатил больше, чем зафиксировано в договоре, то, значит, договор является в соответствующей части недействительным. Его расторгают, и реституция происходит по цене, которая в нем указана. Поэтому, если в договоре и в расписке стоят две разные суммы, то это может привести к плачевным для Покупателя результатам.

— Но продавцы боятся налога, вот и просят указывать меньше в договоре…

— Это понятно. Но не всегда нужно идти на поводу у них. Надо как-то договариваться и делить уплату налога, к примеру, пополам или искать другие варианты. Но если вы пошли проторенным путем, то при этом всегда помните, что расписка – не панацея. И даже, имея ее на руках, вы можете остаться без квартиры и денег.

               Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии