КАК С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ

Почти 95 % недвижимости в Европе покупается по ипотеке. А так как большую часть рисков банки берут на себя, то, покупая недвижимость в разных странах, можно за счет аренды зарабатывать 15–20 % в год на вложенные средства.

Такой подход ведет к приобретению более или менее ликвидной недвижимости, так как банки не хотят рисковать. Но все же главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70 % заемных средств, 70 % риска мы передаем банку.

Но даже если вы не собираетесь брать кредит, есть простой, но верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (Loan To Value), то есть то, какой процент заемных средств от стоимости объекта готов выдать банк. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % заемных средств при покупке недвижимости в центре города, а на побережье – лишь 20 %, то потенциальный инвестор в недвижимость на побережье должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже – это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и эти объекты в случае дефолта будет сложно реализовать.

Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, наоборот, в развитых странах с отлаженной системой ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. Сложно получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. В развитых странах процентные ставки несравнимо ниже, чем в России. Сегодня самые низкие ставки предлагаются в Швейцарии – 2,3 % годовых, а фиксированные – от 3% (в швейцарских франках). Примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании; в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного – от 3,2 до 3,5 %.

Франция

Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Порядка 80 % всего жилья покупается в ипотеку, а у более чем 80 % всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована, поэтому во времена спада рынок не пострадал. В 2009 году объем рынка даже вырос на 3,89 %. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3 месте в Европе после Великобритании и Германии.

Российский инвестор может при внесении половины стоимости недвижимости получить ипотеку под 7 % годовых. При этом необходимо, чтобы размер ежемесячных платежей не превышал треть расходов заемщика.

Германия

В Германии можно рассчитывать на не менее выгодную ипотеку, чем во Франции, но есть одно «но» – в Германии очень высокие налоги на собственность. В среднем, они составляют 2 % от стоимости объекта в год. В результате этого немцы предпочитают не владеть недвижимостью, а снимать жилье. Поэтому если вы инвестируете с целью последующей перепродажи, то стоит подумать, кому вы продадите свой объект, если все снимают? А если вы хотите получать рентный доход, имейте в виду, что арендный рынок в Германии полностью находится под контролем государства и только оно определяет уровень ставок.

Немецкие банки готовы предоставлять иностранцам заемное финансирование, но не более 80 % от залоговой стоимости по ставке 4-4,5 %. При наличии 40 % собственного капитала выплаты по кредиту полностью будут покрываться доходом от аренды. Сегодня существует ещё одна сложность для иностранных инвесторов. Из-за того, что еврозона находится под угрозой рецессии, немецкие банки неохотно кредитуют мелких заемщиков-нерезидентов – гораздо больше они расположены выдавать кредиты на крупные суммы (сотни тысяч евро)».

Великобритания

Великобритания – наиболее инвестиционно привлекательный регион. Банк Англии держит базовую ставку на рекордно низком уровне – 0,5 % с июля 2011 г. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70 % от стоимости объекта. Срок кредита не ограничен, в среднем кредиты берутся на 15-25 лет. Кредит можно рефинансировать каждые два года. При этом в Великобритании существует несколько кредитных программ: есть кредиты, где вначале выплачиваются только проценты, либо наоборот – тело долга, можно погашать кредит раз в квартал и т. д.

Австрия

В Австрии заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 60 % от залоговой стоимости объекта. Процентная ставка одна из самых низких в Европе – 3 %. В Австрии менее разнообразные ипотечные кредитные программы, нежели в Великобритании: в основном можно либо гасить сперва только проценты по кредиту, либо и проценты, и основной долг.

Швейцария

Швейцарские (как и австрийские) банки не использовали секьюритизацию. Однако правительство все равно пытается защитить финансовые институты от возможных дефолтов заемщиков. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке – 20 % от стоимости объекта. Перед тем как предоставить кредит, банки также должны удостовериться, что заемщик сможет его обслуживать, даже если ставки вырастут до 5 %. Примерно 1 из 10 кредитов привязан к ставке Libor.

Игорь ИНДРИКСОНС, эксперт в области международных

инвестиций в недвижимость

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии