Как риэлтор попал на «бабки»

Олеся Бух для СМИСпособы мошенничества бывают порой такими изощренными, что их не всегда могут распознать даже опытные риэлторы. Хотя порой они и принимают для этого немало усилий. Но есть и специалисты по недвижимости, которые нередко относятся очень беспечно к своей работе. И последствия для них бывают очень печальными. Об одном судебном деле, которое слушалось не так давно в Подмосковье, рассказывает директор агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

— Дело было так. Генеральный директор риэлторской компании некто Долгов А.А. (здесь и далее ФИО участников судебного процесса изменены) заключил с Алехиным А.Н. договор, по которому компания должна была помочь оформить последнему земельный участок площадью 1 200 кв.м., расположенного в одной из деревень Подмосковья. Участок принадлежал продавцу на основании Постановления местной администрации от 27 января 1993 года.

Согласно п. 2.1 данного договора Долгов А.А. обязался осуществить юридическую оценку и подготовку всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи. Стоимость услуги составила 10 000 рублей, которые он и оплатил. Стоимость же самого участка стороны определили в размере 175 000 долларов по курсу на день оплаты. Когда нашелся покупатель, то он внес аванс в размере 14 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ. Оставшиеся 161 000 долларов США он должен был оплатить при подписании договора купли-продажи через банковскую ячейку.

Через 2 недели с небольшим Долгов А.А., действуя от имени продавца Алехина А.Н. заключил с покупателем Белеску А.Г. предварительный договор  о том, что Алехин А.Н.  намерен продать земельный участок по указанному адресу. За это в качестве задатка покупатель передал Долгову А.А. 75 000 долларов США, что эквивалентно 1 869 000 рублей по курсу ЦБ РФ на 12.10.2007 года. Передача суммы задатка произведена, как потом в своем  иске указал Алехин, до подписания основного договора. В пункте 10 предварительного договора указывается, что договор купли-продажи земельного участка по соглашению сторон будет заключен за цену, эквивалентную сумме в 175 000 долларов США. Данный договор был нотариально удостоверен.

А буквально через 3 дня — 15 октября года покупатель Белеску А.Г. заключил кредитный договор с одним из коммерческих банков, на основании которого ему был предоставлен кредит в размере 100 000 долларов США для приобретения указанного земельного участка. Обязательным условием кредитного договора являлось заключение договора комбинированного страхования со страховой компанией, что он и сделал.

В этот же день  Белеску А.Г. и Долгов А.А. заключили договор аренды индивидуальной сейфовой ячейки в банке, согласно которому полученный кредит в размере 100 000 долларов США был заложен в арендованную ячейку.

А на следующий день Белеску А.Г. и Алехин А.Н. заключили уже основной договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме. По просьбе продавца,  цена была указана менее миллиона — 998 000 рублей. При этом весь полученный кредит в размере 100 000 долларов США находился в банковской ячейке.

После регистрации договора купли-продажи, Долгов А.А., действуя по доверенности от Алехина А.Н., при предъявлении документов, указанных в договоре аренды ячейки получил доступ к сейфовой ячейке, откуда и забрал хранящиеся 100 000 долларов США за проданный Белеску А.Г. земельный участок, выполнив, по его мнению, все необходимые условия по договору купли-продажи.

И вот грянул гром

Прошло почти 5 лет. Покупатель все эти годы осваивал купленный им участок. Но вдруг в 2012 году он получает повестку в суд. Оказалось, что администрация Мытищинского муниципального района предъявила к Белеску иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. В ходе рассмотрения гражданского дела было установлено, что земельный участок Алехину А.Н. никогда не предоставлялся, сделка заключена по подложной архивной копии постановления администрации. В рамках дела это и было подтверждено почерковедческой экспертизой.

В итоге признали запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок недействительной. Участок у покупателя отняли. А кто вернет деньги? И Белеску подает в суд на Алехина А.Н. и руководителя компании Долгова А.А. о взыскании с них в его пользу денежные средства, которые он уплатил по предварительному и основному договорам.

Ответчик Алехин А.Н. на судебное заседание не явился. Его представители по  признали исковые требования частично в размере 998 000 рублей, пояснив, что к получению денежной суммы в большем размере их доверитель не имеет никакого отношения. В остальном объеме заявленных к взысканию денежных средств, просили возложить ответственность на Долгова А.А., так как доказательств их получения Алехиным А.Н. не имеется.

Ответчик Долгов А.А., он же генеральный директор риэлторской компании, в судебном заседании иск не признал и просил отказать в его удовлетворении. Суду он пояснил, что с 2002 года оказывает риэлтерские услуги. В 2007 году к нему обратился Алехин А.Н. с двумя незнакомыми ему лицами, показав постановление Администрации и архивную выписку участка, который нужно продать. Он показал покупателю участок, границы которого  были обозначены  столбами. Затем между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор, затем — основной. Ответчик не оспаривает, что получал денежные средства из банковской ячейки в размере 100 000 долларов США, но отмечает, что все эти деньги забрал Алехин А.Н., при личной встрече с ним. Расписку о получении денежных средств от Алехина А.Н. он не брал. За услуги Алехин А.Н. заплатил ему 50 000 рублей. В договоре указана сумма, которая не соответствует продажной цене земельного участка — 998 000 рублей. Сделано это по просьбе продавца, чтобы не платить налог с продажи. Он же осуществил все необходимые действия, оказывая риэлтерские услуги: заказал выписку из похозяйственной книги на данный земельный участок в подтверждение принадлежности его Алехину А.Н., поэтому считает, что материальной ответственности по иску не должен нести.

Суд решил по справедливости?

Суд, изучив все материалы дела, установил, что «продавец Алехин А.Н. на момент продажи спорного земельного участка не мог не понимать, что право собственности на земельный участок у него не возникло и не могло возникнуть, а документ — основание для заключения договора купли-продажи земельного участка, указанный в договоре купли-продажи земельного участка, а именно Постановление главы администрации Жостовского сельского Совета Мытищинского района, указанным органом никогда не издавался.

Согласно с п. 1 ст. 454 ГК РФ — по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Поскольку в соответствии с договором купли-продажи цена договора составила 998 000 рублей , а передаточным актом подтверждается передача данной суммы Алехину А.Н., а также, принимая во внимании признание иска в данной части ответчиком, суд считает подлежащей взысканию с ответчика Алехина А.Н. в пользу истца 998 000 рублей по договору купли-продажи от 16.10.2007 года.

А с ответчика Долгова А.А. подлежит взысканию оставшаяся сумма, переданная по предварительному договору купли-продажи и по основному договору купли-продажи, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ данным ответчиком не доказана передача всей суммы в размере 175 000 долларов США продавцу Алехину А.Н.

Суд усмотрел причинно-следственную связь между бездействием Долгова А.А., взявшего на себя обязательства в соответствии с договором от 5 июня 2007 года по осуществлению юридической проверки и подготовки всех необходимых для заключения договора купли-продажи объекта документов, и наступившими для истца неблагоприятными последствиями.

Так, Долгов А.А. не  направил запрос в районный архивный отдел администрации Мытищинского муниципального района, который должен был подтвердить, что в 1993 году Постановлением Жостовского сельского округа Мытищинского района М.О. от 27 января 1993 года № 23 земельный участок Алехину А.Н. никогда не предоставлялся. К его доводам о том, что он провел  юридическую оценку документов, запросил и получил выписку из похозяйственной книги, суд относсся критически, поскольку  доказательств получения данной выписки  представлено не было, а  выписка из похозяйственной книги не могла быть получена, поскольку вышеуказанными судебными постановлениями было установлено, что земельный участок, который был изъят у Белеску А.Г., расположен на землях ФГУП «Совхоза им. Тимирязева» и не предоставлялся Алехину А.Н. для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом , суд считает , что с ответчика Долгова А.А. подлежит взысканию сумма, полученная им по предварительному договору и разница между суммой полученной им из банковской ячейки и полученной Алехиным А.Н. по договору купли-продажи».

А это порядка 3 миллионов рублей!!! Данное судебное разбирательство лишний раз доказал факт того,  как риэлторы порой бывают беспечны при проведении сделок. Ну ладно, постановление, которое принес Алехин, он перепроверять не стал. Но то, что риэлтор не взял даже расписку о получении денежных средств, — это является непростительной ошибкой. Новичок-агент мог этого не знать, но директор компании, который провел не одну сделку, не мог не знать об опасностях, которые таятся в документах, датированных началом 90-х годов. Кроме того, зачем ему нужно было брать на себя взаиморасчеты с покупателем? Это не совсем понятно.

Поэтому, товарищи покупатели, когда вы совершаете крупную сделку с недвижимостью даже через риэлторскую компанию, то лучше все же застраховать ее от претензий третьих лиц в рамках программы титульного страхования. Заплатив 1% от стоимости недвижимости, будете  спать  спокойно. И даже в случае судебного разбирательства, вам не нужно будет нанимать адвоката, ваши интересы будут защищать юристы страховой компании. А это, поверьте мне, гораздо надежнее самого  профессионального  адвоката.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии