Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Как показывает практика, до половины земельных участков, выставленных на продажу, имеют юридические изъяны, которые вскрываются только при тщательном юридическом анализе предстоящей сделки. О том, как проверить объект на юридическую чистоту, рассказывает адвокат Олег Сухов:

— Как правило, стандартная процедура проверки юридической чистоты недвижимости сводится к сбору комплекта документов, подтверждающих легальность приобретения прав на объект. Однако в случае с земельными участками «бумажной» экспертизы может оказаться недостаточно. Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. При изучении истории сделок с участком я рекомендую не ограничиваться поверхностным изучением документов, а внимательно сопоставлять сведения, полученные из разных источников — они не должны противоречить друг другу.

Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сопоставить полученные данные с фактической информацией. Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения.

В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если по экспертным оценкам в Московской области около 80 % границ поселений не определены, либо наложены друг на друга. При этом расхождения составляют десятки метров.

Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.

Для полноты картины — в довесок к результатам анализа юридических аспектов — покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования. С тем чтобы комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали.

                   Николай Вяткин

 

 

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии