Интервью с Андреем Хромовым

Андрей Хромов:

Подходить к выбору помощника при решении жилищного вопроса нужно очень взвешенно.

Часто мы слышим такое выражение «рынок недвижимости московского региона». Сюда входят и  Москва, и Подмосковье. У столичного и подмосковного рынков, безусловно, много общего, но в то же время есть и немало отличий. О том, как развивается подмосковный рынок недвижимости, рассказывает  президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Андрей Хромов.

— Да, область – это не столица. Прежде всего, это очень большая территория. Это своего рода микромодель России. Здесь 80 городов, расположенных на территории 36 муниципальных районов, тысячи поселков городского типа и деревень, более 7 млн. человек населения.

Организованное риэлторское сообщество включает в себя почти 200 компаний. У нас 12 муниципальных гильдий риэлторов. Некоторые из них по численности превышают риэлторские ассоциации ряда областей России.

— Наверное, и стоимость квадратного метра значительно разнится?

— Да, порой отличается в разы. Если в городах, которые расположены в зоне15 километровот столицы, цены на жилье близки к московским, то в более дальних районах они в разы ниже.

— Например?

— Возьмем, например, город Реутов. Он примыкает к МКАД. Здесь стоимость 1 кв.м. квартир на вторичном рынке в среднем составляет 98,5 тыс. руб. Похожие цены и в других городах ближнего Подмосковья – Химках, Красногорске, Одинцово, Видном, Мытищах. А вот в среднем Подмосковье (20-40 кмот МКАД: Раменское, Жуковский, Климовск, Ивантеевка, Фрязино, Дмитров и т.д. цены уже значительно ниже) – 50-70 тыс. за кв.м. На границах Московской области (Рошаль, Зарайск, Серебряные Пруды, Лотошино, Талодом, Шатура и т.д.) квартиры еще дешевле – 30-40 тыс.руб. за кв.м.

В области соотношение цены, потребительских свойств жилья и покупательской способности населения более адекватно, чем в столице. Особенно это относится к городам среднего Подмосковья. Здесь цена квартир того же эконом-класса примерно в 2-2,5 раза ниже, чем в Москве, а транспортное сообщение неплохое. Поэтому жилье в этих городах привлекает и вызывает интерес не только местных жителей, но и москвичей. Дальше, к границам области, жилье еще дешевле, но далековато от Москвы. Поэтому покупатели здесь, в основном, местные.

— А какие-то средние цены по области можно привести?

— Средних нет. Каждый город уникален. Он может находиться и подальше от столицы, а цены в нем могут быть повыше, чем в более ближнем городе. Но при условии, что добираться до него быстро и удобно.

— Сейчас можно нередко слышать, что после кризиса произошло обновление риэлторского рынка. В том смысле, что риэлторам работать стало не очень легко. Вы с этим согласны?

— До кризиса зарабатывали все. Говорили даже, что риэлтор — это профессия легких денег. Больших усилий применять было не нужно. И действительно, зарабатывали все, кто приходил на этот рынок. Сегодня в профессии риэлтора легких заработков нет. В условиях быстрого роста цен покупатели понимали, что если не купить сегодня, то завтра будет дороже. Поэтому были покупки, как говорится, «не глядя», и риэлтору нужно было только организовать сделку. Сейчас ситуация иная. Клиенты требуют высокого качества услуги. Но это очень хорошо, так как высокое качество услуги – это синоним высокой квалификации риэлтора. Низкая квалификация – фактор риска. Например, если в обменной цепочке (а доля альтернативных сделок на рынке достигает 80%) окажется не профессионал, то вся цепочка находится под угрозой. Сделка может на любом этапе сорваться. К сожалению, на рынке еще есть немало риэлторов, кто живет сегодняшним днем. Они так привыкли. Есть также и «серая» составляющая.

— В столичных фирмах очень часто выявляют агентов, которые работают налево. Они под «крышей» компании проводят свои сделки. У вас такое наблюдается?

— Да, есть и у нас такое. Такие агенты находятся вне правового поля. Может быть, они и не обманут клиента, проведут сделку нормально, но если потом возникнут претензии, связанные с проведением сделки, то предъявить их будет не к кому. Договора с компанией у клиента же нет, а что взять с самого агента? Кроме того, он может уже не работать в компании. Поэтому хочется сказать людям, чтоб они были более внимательны к тем, кому они доверяют помощь в решении жилищного вопроса. Мы сейчас у себя в Гильдии развиваем реестр аттестованных специалистов и компаний. У каждого агента есть карточка и персональная страница на сайте гильдии. Перед тем, как обращаться в компанию или к какому-то специалисту, нужно посмотреть, как долго компания находится на рынке, какое образование у выбранного вами специалиста и как долго он работает в этой компании, как повышает свою квалификацию? Одним словом, подходить к выбору помощника при решении жилищного вопроса нужно очень взвешенно.

— А в кризис много компаний ушли с рынка и из Гильдии?

— Не так много, но отток определенный был. Как с рынка, так и из Гильдии. Некоторые небольшие компании просто не смогли платить взносы. И мне жаль, что им пришлось выйти из гильдии. Почему? Да потому, как участие в Гильдии дает рост для руководителей компаний… Это, в первую очередь, общение и обучение. Кроме того, если компания входит в Гильдию, то это определенная защита для клиентов того населенного пункта, где она находится. В каждой из муниципальных гильдий у нас есть комитет по защите прав потребителей. Возглавляют их опытные специалисты, имеющие многолетний стаж работы на рынке недвижимости. Сегодня мы ведем работу, чтобы в каждом городе был представитель гильдии.

— Андрей Александрович, Вы недавно стали президентом ГРМО. С чем пришлось столкнуться?

— Самое главное – большая разбросанность компаний. Территория области очень большая и сложно объединить и собрать воедино даже информацию о деятельности риэлторских компаний. Поэтому сейчас мы активно развиваем свой сайт, на котором отражаем всю жизнь Гильдии. Мне часто звонят партнеры, да и просто граждане с просьбой порекомендовать агентство в том или ином городе Московской области. Уже сейчас на сайте Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) можно найти информацию о надежных компаниях, работающих в разных городах Подмосковья. Руководители компаний на этом сайте могут рассказать о себе, поделиться наболевшим, есть возможность пообщаться с лидерами, почерпнуть для себя немало информации.

Но, к сожалению, есть компании, исповедующие исключительно потребительский подход. Они обычно задают вопрос, а что, мол, нам дает Гильдия? На самом деле, профессиональная общественная деятельность – это работа на благо общества и в Гильдию приходят те, кто осознанно или интуитивно стремится к развитию. Для таких компаний возможностей в Гильдии предостаточно.

— А что вас больше всего удивило, озадачило или порадовало?

— Оказалось, что большинство на рынке области – это мелкие агентства недвижимости и частные маклеры. Московские агенты в область едут не очень охотно, мало денег, высокие издержки. А мелкие компании не всегда знают, как хорошо и правильно провести сделку. И порой им не у кого учиться, и они отстают от жизни. Вот для этого мы и делаем  свой портал, чтоб они тоже могли с него брать что-то полезное для себя. Или хотя бы видеть, что на сегодня актуально, как изменились правила игры на рынке, какие внесены поправки в тот или иной закон, ориентироваться на лидеров риэлторской профессии…

— Компании и местные власти. Чиновники помогают, мешают или вообще не обращают внимания на риэлторов. Как складываются с ними отношения?

— В разных районах по-разному. Есть очень прогрессивные чиновники. В некоторых городах администрации даже нанимают риэлторские компании для помощи по разным программам. Например, для расселения коммуналок или подборе жилья для молодых семей. Недавно наша компания участвовала в разработке нормативных документов по программе «Молодая семья». Мы также подбираем жилье для ветеранов и других категорий граждан, если того требует та или иная программа. Одним словом, есть немало примеров конструктивных, рабочих отношений между риэлторским сообществом и местными администрациями. И с банками у нас хорошие отношения. Сегодня компании гильдии работают в большинстве городов области и представляют собой своего рода сеть продаж. У многих банков тоже есть разветвленная сеть офисов по области. На этой основе складывается продуктивное партнерство, в результате которого люди быстрее решают свои жилищные вопросы. Помогаем людям подобрать тот или иной кредит.

— К сожалению, число обманутых дольщиков с годами особо не уменьшается. И это проблема не всегда тех компаний, что не смогли достроить жилье, но администраций городов, которые давали разрешения на строительство. Все же в большинстве случаев это был трехсторонний договор. А помогать людям чиновники не всегда спешат. Вы согласны?

— Есть такая проблема. Не во всех районах и не всегда правильно были выстроены отношения властей с девелоперами. Если вы помните, то до кризиса на застройщика «навешивалось» очень много социальной инфраструктуры. Кризис же «обескровил» ряд компаний, которые порой просто не могут по объективным причинам исполнить свои обязательства…

— И в таких ситуациях власти, как могут, стараются помогать застройщикам. Да и людям объясняют сложившуюся ситуацию. Но ведь есть и чиновники, которые подписали бумаги и потом …об этом просто забыли.

— Согласен, местные власти должны осуществлять контроль за строительством любого объекта, а особенно того, в котором инвесторами являются люди. Необходимо следить за соблюдением графика строительства. Если он не выполняется, то это для властей уже сигнал…

— Наверное, государство должно обязать своих служащих более тщательно следить за компаниями или другим способом регулировать рынок недвижимости.

— Да, государство должно участвовать в регулировании рынка. К примеру, в США чтобы работать на риэлторском рынке, работники компании должны пройти курс обучения и получить лицензионную карточку. И только после этого они могут выходить на рынок. Кроме того, лицензия в Америке действует только в том штате, в котором получена. Если переехал в другой штат, то получаешь новую лицензию, с учетом специфики региона. У нас же лицензирования нет, сертификация компаний добровольная и кто угодно может работать на рынке недвижимости.

— Как  у вас идет пропаганда профессии риэлтора? Правда, что все аттестованные риэлторы имеют удостоверение?

— Да. Не стоит забывать, что наши люди квартиры меняют не так часто, поэтому нередко клиент выходит на рынок всего лишь один раз в жизни. Для него этот рынок новый. Поэтому мы стараемся максимально его подготовить. В ряде районов области выпускаются газеты, где опытные специалисты дают людям информацию, как вести себя при покупке или продаже квартиры. Например, в городе Раменском у нас есть соглашение с союзом журналистов, и мы выступаем регулярно в местной прессе, выходит специализированная газета «Эксперт по недвижимости». Одним словом, клиент должен знать не только то, как себя вести на рынке, но и куда обратиться в случае нарушения его прав. Понятно, что быстро ничего не делается, работа эта кропотливая, но Гильдия риэлторов Московской области этим постоянно и целенаправленно занимается.

— Скажите, на ваш взгляд, в Подмосковье мошенников больше чем в столице?

— Сравнить не могу. Мошенники есть во многих сферах экономики, не только в недвижимости. И поэтому это дело правоохранительных органов. Мы же иногда сталкиваемся с, мягко говоря, не очень корректным поведением некоторых фирм или частных лиц.

— Можете привести примеры?

— Например, удержание аванса. Брат с сестрой получили в наследство квартиру. Сестра хочет ее продать и уже получила за это аванс. А брат хочет вступить в наследство. Сделку по закону совершать нельзя. А фирма, которая помогает сестре продать, удерживает полученный аванс.

Или другой пример. Мы готовим ипотечную сделку. Видим, что основанием для продажи является договор дарения. Ну что, нет вопросов. И случайно уже потом в пакете документов обнаруживаем свидетельство о смерти матери. Выходит, что мама квартиру подарила уже после смерти. Явная подделка. И любой суд сразу же расторгнет подобную сделку.

— Кстати, больше всего проблемных случаев в сделках с жильем связано с наследством.

— Согласен. Но в то же время люди порой, как говорится, не ведают, что делают. К примеру, продается квартира спустя лишь 2 месяца после смерти хозяина. Почему наследник не дождался 6 месяцев для вступления в наследство? Непонятно. В таких случаях рано или поздно возникает конфликт, иногда даже подключаются правоохранительные органы. Для всех сторон сделки это не особо приятно. Продавцы могут просто не знать, как все должно быть. А вот фирме, которая помогала провести сделку, должно быть стыдно так поступать.

К сожалению, подобные случаи встречаются еще в практике. А потом люди нередко годами судятся и пытаются доказать, что они добросовестные приобретатели. Мы, по мере своих возможностей, пытаемся предостеречь людей от подобных ситуаций. Чтоб уберечь население от подобных фирм и частных маклеров, мы делаем памятки для клиента о том, как выбрать компанию, как с ней общаться, как взять ипотечный кредит, как проводятся сделки и т.п.

— Скажите, а почему люди приходят в Гильдию за помощью или советом порой только после того, как уже что-то случилось, а не до того?

— Ответ у них простой: да вот посмотрела в Интернете, объект понравился и решили его купить. А что за фирма, на это мы не обратили внимания. Конечно, клиента интересует, в первую очередь, объект, а только уж потом те, кто им занимается. Люди подчас не задумываются о том, что их могут обмануть. Хотя справки навести предварительно часто бывает очень полезно.

— Сейчас стали много говорить о страховании сделок. Оно поможет клиенту, попавшему в беду?

— Поможет или нет, сказать однозначно сложно. Но страхование хотя бы хорошо тем, что оно дает дополнительную проверку квартиры. Если будут сомнения, то такой объект страховая компания никогда не застрахует. И если страховщики не берутся, то от такой квартиры лучше отказаться и не покупать ее.

— Ходят разговоры о том, что после кризиса рынок свернул с тропы цивилизации и все больше уходит в тень? Если да, то есть этому явлению, на ваш взгляд, какое-то объяснение?

— Я бы так не сказал. Действительно, на рынке есть разные компании. Есть и частные, и даже «черные» маклеры, их действительно стало много, но они не делают все же погоды на рынке, и не уводят его в тень. Проблемы есть, но говорить так, что рынок недвижимости свернул с цивилизованного пути, я бы не стал. Наоборот, в 2011 году мы отмечаем всплеск интереса со стороны агентств недвижимости из разных районов Подмосковья к деятельности Гильдии. Это говорит о том, что есть интерес к современной, эффективной работе на рынке недвижимости. А такая работа – открыта и направлена на удовлетворение потребностей наших граждан, в частности, в решении жилищных вопросов.

                        Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии