Интервью с адвокатом Суховым

С АДВОКАТОМ ВСЕ ЖЕ НАДЕЖНЕЕ…

Все же наш отечественный рынок недвижимости пока далек от цивилизованных отношений, потому и случаи мошеннических действий с квартирами довольно часты. Можно ли противостоять аферистам? Как купить квартиру и потом не потерять ее? На что следует обращать самое пристальное внимание при совершении сделки с недвижимостью? На эти и другие вопросы мы попросили ответить адвоката «Первого Столичного Юридического Центра» Олега Сухова.

  • Обрисуйте коротко ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости в плане афер. Мошенников сейчас на нем много?

— В московских судах находится сегодня достаточно много дел, связанных с квартирными аферами. И сейчас, когда рынок недвижимости вновь начал оживать после кризиса, стоит ждать только увеличения количества мошенников в данной сфере. К сожалению, указанное направление для аферистов очень привлекательно – стоимость столичной недвижимости слишком высока.

  • А где больше случаев афер: на первичном или вторичном рынке?

— Все же случаев мошеннических действий с квартирами на вторичном рынке значительно меньше, чем на первичном. Почему? Вторичка – это больше случай, так как продать там квартиру сложнее. Тогда как на первичке безопаснее совершать аферы и даже намного выгоднее. Поэтому рынок новостроек для некоторых недобросовестных компаний стал просто-напросто бизнесом. Они порой, не прилагая особых усилий, получают хорошие прибыли. К примеру, загородила компания некое пространство, договорилась с администрацией о постройке объекта на этом месте, повесила вывеску, поставила будку со сторожем для пущей убедительности и собирает деньги, сколько успеют. В ход идет все, в том числе и двойные продажи. И что характерно, пока Застройщик-мошенник принимает деньги, то мошенником он не считаются и привлечь такую строительную фирму к ответственности практически нельзя. А вот когда компания пропадет, бросив на произвол судьбы стройку, то… Но, как показывает практика, найти таких «товарищей» бывает практически невозможно.

  • Такое было возможно, но вчера, а сегодня…

— Да ничего подобного. И сегодня практически ничего не изменилось. Люди так же несут деньги в разного рода компании. Дело в том, что если на вторичке квартира, которая продается по заниженной цене, может вызвать вопросы, то низкая цена на новостройки никого не настораживает. Застройщики говорят, что сейчас им нужны деньги, чтобы начать строительство, вот и продают, соответственно, квартиры дешевле. Потом, мол, все окупится. И люди, находясь в предвкушении того, что получат хорошую квартиру по небольшой цене, охотно несут деньги в компании, порой даже не особо проверяя застройщиков.

  • Но кризис должен бы чему-то научить их, да и власти вроде как стали более внимательно смотреть за застройщиками. 

— Вот именно «вроде как». На деле же власти предоставляют участки и ничего не проверяют. Их задача — выделить землю и подписать контракт, получив свой откат. А что будет дальше – это уже не проблема администрации. Далее стройку отслеживает надзорный орган, который и обязан следить, как расходуются собранные инвестиции.

  • Если власти не отвечают перед дольщиками, то наверняка выгодные контракты отдают своим людям.

— Безусловно. Здесь, как правило, чужих компаний не бывает. Либо — это хорошие знакомые, либо деньги (откаты)…

— Выходит, что ситуация с новостройками и сегодня достаточно опасная?

— К сожалению, это так. Риск при покупке квартиры на первичном рынке очень большой. И здесь попасть в неприятную ситуацию может любой. Если на вторичке квартиру можно проверить, то со строительной компанией все гораздо сложнее…

  • Как все же себя обезопасить? 

— Очень трудно что-то рекомендовать. Будь моя воля, то я бы вообще запретил продажи, пока дом не построен. Или, как это делается в других странах, ввести поэтапную оплату строительства дома. Это было бы более правильно. У нас же часто строительством занимаются не профессионалы. Особенно это касается прикормленных компаний, которые работают при администрациях. Если раньше они просто тупо собирали деньги, а потом исчезали, то сейчас порой пытаются что-то построить. Но так как нет опыта и знаний, то нередко просчитываются, деньги быстро кончаются, стройка встает, а у дольщиков начинаются проблемы.

  • Скажите, а суды сейчас как-то защищают людей?

— Суды не защищают. Как можно защитить, если тебя обманули? Суды устанавливают факт, присуждают возврат денег, но получить их невозможно.

  • Ну, наказать мошенников и вернуть вам квартиру или деньги.

— Это очень большое заблуждение покупателей, которые не являются юристами. Суд устанавливает факт и выносит решение, а ищут мошенников приставы. А как их найти? Но даже, если вы их найдете, то что вы у них возьмете? У аферистов нет денег, нет имущества. Мошенник, к примеру, купил дом жене, детям, родственникам, перевел деньги за границу и у него ничего не остались. Ничего возвратить не получится. И остались вы ни с чем, хотя и есть судебное решение в вашу пользу. Это на вторичке. А с новостройками и того проще. Руководству компании и исчезать порой не нужно, достаточно объявить себя банкротом со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, реально возвратить ваши оплаченные деньги можно только при условии, если ваш контрагент финансово состоятелен. Но мошенники, как правило, люди грамотные, и они все свое имущество либо уводят на подставные счета, в том числе в иностранные государства, либо переписывают на родственников.

  • Согласен, что добиться правды на первичном рынке довольно сложно, но, к примеру, на вторичном есть понятие добросовестного приобретателя, и его выселять из купленной квартиры не должны.

— Ничего подобного. Должны. Есть 302 статья Гражданского кодекса РФ и постановление Конституционного Суда, где сказано, как должны решаться дела такого рода. Если квартира выбыла от собственника не по его воле, то она изымается. Если мы рассмотрим на любые виды мошенничества, то станет очевидно, что первый собственник всегда утрачивает имущество против своей воли. Это значит, что добросовестный приобретатель всегда будет лишен приобретенного имущества, которое приобрел.

  • Тогда зачем было вводить такую статью?

— Не знаю. У меня в практике был случай, когда собственность, купленную добросовестным приобретателем, вес же удалось отстоять. Мы написали надзорную жалобу, где просили оставить приобретенную квартиру добросовестному приобретателю и на заседание Президиума Московского областного суда удалось доказать, что решать проблему нужно между первым и вторым участником сделки. И Президиум согласился с нами, он отменил первоначальное решение и направил дело на новое рассмотрение. И это я считаю правильно. Именно между ними (первым и вторым собственниками) необходимо решать всю проблему. Если первый хозяин квартиры утратил ее помимо своей воли, то согласитесь, что он виновен больше, чем добросовестный приобретатель. А получается, что суд защищает того, кто виновен, пусть не умышленно, а по халатности. Но добросовестный-то приобретатель вообще не виноват.

  • Выходит, что на судью может повлиять адвокат, убедить его повернуть дело, скажем так, в более правильную сторону.

— Нет. И не потому, что так желает или не желает судья, а потому, что такие закон и судебная практика. И выселяют добросовестных приобретателей, к сожалению, на улицу без всякого сожаления и компенсации.

  • И даже если он покупает квартиру через риэлторскую компанию?

— А что это меняет? Я считаю, что вообще добросовестного покупателя трогать не следует в подобных спорах. Пусть государство ищет мошенников и взыскивает с них все, а не перекладывает возникшие проблемы на последнего покупателя. Полицейские ловят мошенника, сажают его и пусть тот выплачивает нанесенный ущерб, пока отбывает наказание. Или государство компенсирует все деньги пострадавшему, которого обманули, а потом мошенник отрабатывает их в колонии с процентами. И это будет правильно. Сегодня же все спихнули на самих потерпевших, в том числе добросовестных приобретателей, а мошенники просто жируют. А государство наше как бы в стороне.

  • Нет воли? 

— А зачем это им (чиновникам)? Задача государства — обогащаться за счет этих самых обманутых людей. Поэтому и не будут пока приниматься разумные законы….

  • В других странах поставил регистратор печать и все, квартиру у вас никто не отнимет. Проблемы могут быть, но не выселят, это уж точно.

— А у нас для чего печать? Она практически ничего не значит. Ни регистраторы, ни работники паспортных столов, ни чиновницы из ДЕЗов никакой ответственности не несут.

  • Олег Владимирович, тогда как быть, что делать бедному покупателю? Может быть покупаемую квартиру застраховать?

— Может быть. Но для начала лучше обратиться за консультацией к специалистам. Например, когда я вижу историю квартиры, то сразу могу сказать, есть здесь риски или нет. Если нет, то чего страховать? Если есть, но очень хочется эту квартиру купить, то тогда как раз и надо страховать. Но страховые компании тоже не панацея. Они далеко не ангелы. Страховые компании заранее все «видят» и, чтобы потом не выплачивать, прописывают такие условия, которые порой нельзя выполнить вовсе. К примеру, если вы не получите квартиру в связи с оползнями, то вернем вам деньги. Но какие оползни в Москве?! А ведь люди страхуют. Считаю, что надо ввести обязательное, государственное страхование от реальных рисков, пусть государство платит.

  • Вы говорили, что проверку юридической чистоты квартиры лучше поручать адвокатам. А они потом несут ответственность за свои просчеты? 

— У нас законом не предусмотрена ответственность за результаты проверки квартиры. Но нужно нанимать не просто адвоката, а практикующего специалиста. Простой адвокат, как и риэлтор порой не может знать чего-то не в силу своего нежелания, а в силу того, что с данной практикой ему не приходилось встречаться. Я часто выступаю в судах, поэтому знаю, на что следует обратить внимание при проверке квартиры. А в компаниях даже юрист опыта не имеет, поэтому может запросто что-то пропустить.

  • И даже у нотариусов нет имущественной ответственности?

— И у них тоже ее нет. Нотариальные договоры расторгаются так же, как и заключенные в простой письменной форме. И когда в суде нотариуса спрашивают о том, как он определил, к примеру, дееспособность продавца, то они обычно отвечают: да смотрю, вроде нормальный, а так мы же не специалисты. Поэтому все нотариальные документы оспариваются точно так же, как и ППФ.

  • Может быть, доверяя сладким речам риэлтора, всегда заказывать дополнительную проверку у адвоката, у которого нет прямой заинтересованности в сделке?

— Думаю, что именно так и следует поступать. И если вы покупаете квартиру за 5 млн. рублей, то не потратить на юриста 50 тысяч рублей и не сделать тщательную проверку объекта — это преступление. Нам порой звонят и когда узнают сумму юридической помощи, равную 50 000 рублей, то говорят, что им риэлтор обещает сделать проверку за 30 тысяч. Ради Бога, но только что это будет за проверка, большой вопрос. Потому как у меня 30 тысяч уйдет только на справки. Проверка же нелегальная, все бумаги приходится не брать, а доставать (покупать).

  • А как с такими бумагами появляться в суде?

— В суд их нести нельзя. Они нужны нам при анализе документов, чтобы понять, чиста юридически выбранная вами квартира или нет. Мы даем заключение, все там описываем, а человек уже сам принимает решение – покупать выбранную квартиру или нет.

  • Хотелось бы вас спросить еще о проблеме долевой собственности. Почему наши суды даже на кусочек собственности в квартире вселяют туда покупателя?

— Закон говорит, что все собственники равны и имеют такие же права на квартиру. Он не ограничивает твое право на вселение. Если бы было решение Верховного или Конституционного судов, что при таких-то обстоятельствах вселять в квартиру было бы  нельзя, то и суды бы тогда выносили соответствующие решения. При этом стоит обратить внимание, что если доля у собственника незначительная, к примеру метров до 7, то суды отказывают в таком вселении.

  • Но порой новые собственники вселяются не по решение суда, а самовольно и милиция этому не препятствует. 

— Имеют право. Почему, к примеру, ваша сестра может жить в квартире, а вы нет. Вы такой же собственник доли. Даже если ваши доли равны, то выплатить обязать тоже нельзя. Самое лучшее, это договориться и продать квартиру вместе, а потом деньги поделить. Но, к сожалению, порой «в товарищах согласия нет», вот и покупают доли квартирные рейдеры, а потом «выдавливают» из квартиры остальных сособственников.  И такие бытовые конфликты на законодательном уровне решить очень сложно.

  • Но когда конфликты, то и продать без нарушений сложно. Могут сособственники всегда к чему-то прицепиться?

— Поэтому провести продажу лучше дарением.

  • А расторгнуть сосед договор потом сможет?

— Не расторгать, а признавать недействительным. Но признать притворность сделки очень непросто. Покупателю и продавцу говорить о скрытой продаже не выгодно, а постороннему лицу, даже вашему соседу, доказать, что под дарением прикрыта продажа, практически невозможно.

  • Скажите, покупка квартиры по доверенности — это опасно? 

— Да. И я бы лично не покупал. Только в крайнем случае. В такой ситуации лучше всего с хозяином перед сделкой увидеться. Или узнать, а не отменил ли он доверенность. Но если он ее отменит, как делали раньше мошенники, к примеру, за 2 дня перед сделкой, то сейчас такое не проходит. Сегодня  судебная практика такова, что сделки не отменяются.

  • Аналитики рынка отмечают, что по мере отступления кризиса на рынок вновь возвращаются мошенники. Их становится больше. Чтобы вы посоветовали, как им противостоять? И можно ли?

— Вполне можно. Надо только быть очень внимательным и не жалеть в разумных пределах затрат на проверку документов. Если покупаете дорогую недвижимость, то нельзя экономить на ее проверке. Люди думают, что раз сделка зарегистрирована, то и их не тронут. Но, как я говорил выше, у нас регистрация еще ничего не значит. Недавно к нам пришла женщина. Ей продали чужую собственность, которая была продавцом зарегистрирована через суд. Казалось бы все нормально, но потом пришел первоначальный собственник, которого обманули, зарегистрировав право собственности на основании судебного решения и… у нее недвижимость изъяли, а тому собственнику вернули. Мошенники естественно исчезли…

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии