Договор лучше читать до…подписания

Нередко в СМИ можно встретить рекламу о том, что компании срочно, порой в 3 дня, выкупят вашу квартиру. И еще некоторые рекламодатели добавляют: за хорошие деньги. О том, насколько востребована на рынке такая услуга и какие опасности для продавца она таит, рассказывает  генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов:

— Действительно, услуга эта сегодня востребована. Есть ситуации, когда человеку нужно продать срочно, так складываются обстоятельства. Но при этом человек должен понимать, что за квартиру свою он получит меньше ее рыночной стоимости, поскольку для того, чтобы продать быстро, необходимо предоставить покупателю  дисконт. И здесь весь вопрос в том, устраивает это продавца или нет.

— Но порой, пользуясь положением…

— Увы, такова жизнь. Как правило, необходимость срочной продажи вызвана тем, что в жизни собственника – продавца возникла какая-то сложность. Соответственно, под влиянием подобной сложности не все могут сохранить хладнокровие и способность мыслить здраво. И частенько в такой ситуации находятся те, кто не прочь на этом «погреть руки». Ведь люди в массе своей не слишком способны противостоять искушениям… Так и здесь: видя, что можно поживиться, риэлторы зачастую идут на сделку с собственной порядочностью и прибегают к разного рода махинациям. Наиболее распространенная из них – занижение стоимости квартиры. То есть, рыночная цена изначально занижается процентов на 20, а затем от этой цены «за срочность» отнимается еще процентов 30-40. С моральной точки зрения такие поступки, мягко говоря, не слишком красивы. И все аргументы решившихся на них риэлторов, сводящиеся к тому, что «ведь продавец был согласен», в качестве оправдания засчитываться не должны. Да, он был согласен. Но согласие это было продиктовано незнанием реальных цен и безвыходностью ситуации, ведь обычно таким способом квартиры не продают. Значит, его «прижало». А пользоваться личными затруднениями, да еще и наживаться на чужих неприятностях, не совсем этично. Поэтому в нашей компании и нет такой услуги.

— Но если придут и скажут, что надо срочно продать, то вы же поможете?

— Безусловно. Но при этом я всегда ориентирую людей в реальной ситуации. Рассказываю, порой даже долго объясняю все последствия подобной сделки. Затем узнаю обстоятельства, по которым человек вынужден продать квартиру быстро. А после этого мы с ним садимся и ищем приемлемые варианты решения вопроса. Кстати, порой бывает достаточно сбросить 10 — 15%, а не 30-40, как при срочном выкупе, и квартира за несколько дней находит своего покупателя. И клиент остается довольным. А бывает, что и вообще ничего сбрасывать не надо: для срочного решения финансовых проблем мы помогаем получить в банке потребительский кредит, а дальше спокойно, без сумасшедшей спешки и столь же сумасшедших скидок, продаем квартиру и гасим задолженность перед банком.

— Согласен, что дисконт порой доходит до 40% от рыночной стоимости, но, наверное, он во многом зависит от клиента. Если недобросовестные риэлторы видят, что перед ними сидит «валенок», то они его и «обувают» по полной программе.

— Поэтому я не устаю повторять: люди, прежде чем что-то делать, не ленитесь, спросите, что и как на рынке, какова ситуация с ценами! Не доверяйте «первому встречному», позвоните хотя бы несколько компаний. За спрос же денег с вас никто не возьмет!

— Но ведь не всегда может квартиру выкупать компания. Бывает, что и покупатель берет это на себя.

— Да, и такое бывает. Это, скажем так, второй вариант срочной продажи. При нем деньги компании  не задействованы. На практике выглядит это обычно так: фирма заключает с продавцом договор на продажу по сниженной цене и пытается «по быстрому» найти покупателя. А чтобы клиент не передумал и в дальнейшем не слишком «артачился», ему дается небольшая сумма в виде займа, причем с процентами. На квартиру при этом, естественно, составляется договор залога. После того, как все это происходит, собственник оказывается связан жесткими обязательствами. Поэтому в дальнейшем с ним можно делать «все, что хочешь».

— Вот-вот, как раз не так давно произошла примерно такая история. Семье были нужны срочно деньги, не очень большая сумма, чтобы закрыть в банке кредит. На семейном совете они решили продать большую квартиру и купить поменьше, а разницу пустить на закрытие кредита.

— Это вполне нормальная практика, хотя и не очень часто встречающаяся. Все же продавать квартиру, да еще и срочно, ради того, чтобы извлечь небольшую сумму – это, на мой взгляд, неидеальный вариант. Не исключено, что можно было договориться с банком об отсрочке погашения кредита. Кстати, в этом клиенту мог бы помочь хороший кредитный брокер. Такие специалисты есть в агентствах, работающих с ипотекой.

— И в чем бы заключалась помощь кредитного брокера?

— В том, что брокер помог бы клиенту правильно провести переговоры с банком и добиться приемлемых договоренностей. Пытались клиенты прибегнуть к его помощи?

— Нет, они пытались продать квартиру. Сначала искали покупателя сами, потом через компанию, но договор не заключали. Наконец нашли компанию, которая в течение 3 дней, как и значилось в рекламе, дала им необходимую сумму, но, в случае отказа от сделки, они, как было прописано в договоре, должны были вернуть компании уже в два раза больше.

— Что ж, с правовой точки зрения здесь нет ограничений. Компания хочет застраховать себя от «самодеятельности» клиента, поэтому сумму, подлежащую возврату при отказе от продажи, и прописали в двухкратном размере. Кстати, если эта сумма носила характер задатка, то такой двухкратный возврат вообще полностью соответствует гражданскому законодательству. Поэтому в случае, если в дальнейшем клиент выразил недовольство этой двухкратностью, у меня вопрос: когда он подписывал договор, наверное, он его читал и понимал, на что идет?

— Это он понимал, но напугало клиента другое. На время совершения сделки его квартира становилась залогом. И он испугался, что лишится такими действиями риэлторов своей квартиры, поэтому и расторг сделку. Они же, со своей стороны, на квартиру наложили арест, так как клиент не выполнил условий договора. И пошла буча. И кто здесь прав…

— Минуточку. Значит, клиенту деньги дали не в качестве задатка – он получил заем под залог жилья. Обременение квартиры залогом является абсолютно правомерным способом обеспечения прав кредитора. Собственно, по этой модели работает вся ипотека. Залог – это вовсе не потеря права собственности. И клиенту надо было об этом знать. Тогда бы он избежал необоснованных тревог. Кстати, и то, что риэлторы, которые, судя по вашему рассказу, выдали клиенту часть суммы из своих средств, в ответ на отказ клиента от продажи наложили арест на квартиру – при правильной формулировке соответствующего договора вполне правомерно.

— Может, сразу и поясните, какими вариантами располагали владельцы квартиры?

— В зависимости от того, какова была цель клиентов: если им срочно были нужны деньги и они были готовы взять их на условиях залога и последующей срочной продажи своей квартиры, надо было идти до конца. Тогда и никаких «столкновений» бы не случилось.

Хотя, повторюсь, весьма возможно, что решить проблему клиента можно было без необходимости срочной продажи, взяв потребительский кредит и в дальнейшем спокойно погасив его, продав жилье за нормальную рыночную цену.

— Но ведь для того, чтобы рассмотреть все варианты, нужно, чтобы кто-то о них рассказал…

— Согласен, каждым вопросом должен заниматься специалист. Весьма возможно, что клиенты про потребительский кредит даже не знали, а риэлторы им его не посоветовали. Это уж зависит от того, насколько они были профессиональны.

Понятно, что клиенту оценить уровень профессионализма риэлтора сложно. Но в данном случае я не уверен, что он даже пытался мыслить в этом ключе. Ему были срочно нужны деньги – и точка, поэтому он и обратился к тому, кто эти деньги оказался готов дать.

— Не совсем так, вначале клиенты пытались решить свою проблему сами, сами рекламу давали, показы проводили, но покупателя не нашли, потому, что к ним приходили в основном риэлторы. Олег Павлович, скажите, а почему у них не получилось самостоятельно продать?

— Рынок уже давно не тот, каким был в прошлом. Поэтому рассчитывать, что газетные объявления вызовут волну интереса покупателей, действующих самостоятельно, сегодня бесполезно, так как единственными, кто среагирует на эти объявления, будут риэлторы. Как действующие в интересах своих клиентов, так и заинтересованные в сотрудничестве. В том самом сотрудничестве, к которому продавцы оказались не готовы.

— Но затем они все же обратились к риэлторам. Правда, заключать договор с агентством им не хотелось, они надеялись, что риэлторы продадут их квартиру и так, без жестких обязательств…

— Ну, вот и ошибка: никакого договора между продавцами квартиры и компанией заключено не было. Почему? Судя по рассказу, в связи с отказом от его заключения со стороны клиентов. При этом они почему-то полагали, что, несмотря на их отказ от заключения договора, риэлторы приложат все силы для решения их проблемы. Естественно, для риэлторов такая «работа» реально работой не являлась, поэтому они ее толком и не выполняли. В связи с этим, неудивительно, что рассмотренное «сотрудничество» завершилось ничем.

Причем «ничем» — это, вообще говоря, мягко сказано. Ведь пока продавцы пытались сыграть в «свою игру», шло время. И именно поэтому, как я понимаю, в тот момент, когда это время завершилось, им не осталось ничего, кроме срочной продажи. И пришлось в итоге им «сдаться» в агентство, которое быстро дало им искомую сумму под залог квартиры и обязательства ее продажи по сниженной цене.

— Все же выбор компании, как мне кажется, был не совсем удачным. Денег им, конечно, дали. Но в договоре указали сумму, превышающую реально полученную, вдвое. И расписку с них потребовали о том, что они получили вдвое больше, чем на самом деле

— Ах, вот как! Да, выбор оказался не самым лучшим. Но в том, что этот выбор состоялся, виноваты не только риэлторы. Ведь, как я понимаю, единственным фактором, на основе которого клиентами был осуществлен выбор агентства, стал аспект под названием «Они дают денег»! При этом вопрос: «на каких условиях выдаются эти деньги», похоже, имел второстепенное значение…

Видимо, в момент заключения договора с агентством клиентам, и правда, очень нужны были деньги. Настолько, что они для того, чтобы их получить, согласились не только расстаться с документами на квартиру, но подписать договор, в соответствии с текстом которого сумма, полученная ими, была завышена против реальной аж в два раза! Заставлял ли их кто-нибудь подписать этот договор? Угрожало ли в момент подписания что-нибудь их жизни или здоровью? Насколько я понимаю, ответы на оба этих вопроса – отрицательные. Нужны ли были какие-то специальные знания, чтобы осознать «странные» условия договора? Тоже нет. Все просто: им дали необходимую сумму, но в договоре, регламентирующем эту передачу, указали сумму в два раза большую. Однако они, при всем своем недоверии к риэлторам, почему-то его подписали…

— Скажите, а что за договор о залоге квартиры в обеспечение долга, который и подразумевает возврат суммы в два раза превышающей выданную.

— Попробую объяснить подробно. Деньги, которые вы получаете, оформляются либо кредитным договором, либо договором займа. Первый случай – кредит – это деньги, взятые в банке. В остальных случаях составляется как раз договор займа, в котором указывается как сумма полученная, так и подлежащая возврату. А в обеспечение этого договора между заемщиком и займодавцем заключается договор о залоге.

— Кстати, по словам продавца, еще его испугало то, что риэлторы для регистрации договора залога потребовали нотариальную доверенность. Наш герой решил, что с ее помощью у него отберут все права на квартиру.

— В принципе, выдача доверенности для регистрации сделки – нормальная практика. Договор залога недвижимости должен пройти государственную регистрацию. И для того, чтобы ее провести, не «гоняя» клиентов в соответствующие учреждения, риэлторы берут у них доверенности, составленные в нотариальной форме.

Между прочим, выдавая эту доверенность, клиенты не могли не понимать, что делают и каковы правовые последствия этого шага. Все это им обязан был разъяснить не только риэлтор, но и нотариус. И у меня нет оснований полагать, что он выполнил свои функции недобросовестно. Поэтому в том, что после всего этого клиенты «вдруг» испугались, я несколько сомневаюсь…

— И тем не менее… Как говорит клиент, что его «обуял страх», поэтому он отключил телефон и все размышлял. И результатом его размышлений стал вывод, что надо отказываться от всего, что было сделано раньше.

— Ну да. Видимо, с точки зрения клиента, в этом отказе не было ничего катастрофического. Сначала надумал, затем передумал. Ну, выполнили риэлторы некий объем бессмысленной и бесплатной работы. Так ведь они же не люди, а риэлторы!

Кстати, интересно, а, передумав, клиент вернул риэлторам деньги?

— Нет. Клиент решил, что раз риэлторы пошли на такой обман, указав в договоре сумму выданных ему денег вдвое больше реальной, полученный от них задаток он может не возвращать.

— Что ж, забавно. Ну ладно, я еще могу допустить, что можно «передумать» закладывать квартиру и в дальнейшем ее продавать на согласованных условиях. Но то, что при этом необходимо вернуть деньги, которые под эти обязательства клиентом были фактически получены, как мне видится, является аксиомой. Клиенту же эта аксиома почему-то не пришла в голову. А это, выражаясь современным сленгом, «кидняк».

Конечно, риэлторы, подсунувшие клиенту договор займа на сумму, вдвое превышавшую реальный размер займа, во многом заслужили такого исхода. Однако вывод о том, что риэлторы в данном случае виноваты «по полной программе», а вот клиент – почти ангел, здесь не вполне справедлив. «Свалить» все на риэлтора, конечно, несложно, но… «хороши» здесь, на мой взгляд, и те, и другие. А в целом вся история может служить отличной иллюстрацией к выражению «вор у вора дубинку украл».

— Согласитесь, что обе стороны повели себя, мягко говоря, не вполне чистоплотно.

— Да. Однако пострадавшей стороной, как это ни смешно, в итоге оказались риэлторы. Правда, их положение не безнадежно, поскольку полученную сумму клиенту все равно рано или поздно придется вернуть. И сколько бы он теперь не обвинял риэлторов, оправдывая себя и заявляя, что на этом основании он может «задаток не возвращать», но с юридической токи зрения он не прав.

— Но, как я понял из рассказа, что это был не задаток, а заем.

— Конечно. И от того, что клиент называет его задатком, суть дела не меняется. Это был заем, а он всегда возвратный. Более того, если в расписке была указана сумма, вдвое превышающая реальный размер, то эту двойную сумму и придется выплачивать.

— Значит, риэлторы все же вовсе не «пострадавшая сторона»?

— Как я уже сказал, риэлторы, указавшие сумму, несоответствующую реальной, в моей картине мира – жулики. И мне грустно, что на их байки до сих пор «клюют» потребители. Сколько таких потребителей, не доверивших профессионалам, но ставших «добычей» не пойми кого, я повидал за многие годы своей практики! Кстати, далеко не один из клиентов, вначале прельстившись подобными байками и отказавшись от нормального сотрудничества, спустя некоторое время звонил или прибегал в наш офис с круглыми от ужаса глазами, восклицая «Защитите меня от жуликов, с которыми меня угораздило связаться»!

Между прочим, человеку, о котором вы рассказали, безусловно, повезло в том, что вся эта история произошла в наши дни, а не, скажем, в разгар «лихих 90-х». Почему? Да потому, что в те годы люди, дававшие ссуды под залог квартир, обычно для того, чтобы получить свои деньги обратно, в суды не обращались, предпочитая несколько иные методы… И, несмотря на то, что история не вызвала у меня особой симпатии к ее герою, я по-человечески желаю ему, чтобы его так же «проносило» и впредь.

Хочу заметить также, что нелицеприятные слова, сказанные в адрес клиента, не имеют ничего общего со стремлением любой ценой защитить «честь риэлторского мундира». Риэлторы, участвовавшие в этой истории, мне глубоко несимпатичны. Однако, ругая риэлторов за жадность, лень и непрофессионализм, всегда ли мы объективно оцениваем поведение второй стороны, которая также должна выполнять свою часть обязательств по договору?

— И как, на ваш взгляд, можно выйти сейчас из этой ситуации?

— Сама по себе ситуация не рассосется. Надо садиться за стол переговоров и решать. Сейчас между ними сделка – это заем. Все остальное потом. Клиент не только отказался от регистрации договора займа и последующей продажи квартиры, но и не вернул полученные деньги, чем загнал ситуацию в тупик. И разрешить возникший конфликт без потерь будет довольно проблематично. Соответственно, без переговоров, без движения к нахождению совместного решения, которое бы устроило обе стороны, ничего не получится.

— В заключение нашей беседы хотелось бы попросить вас дать людям совет, как себя вести, если им, не дай Бог, тоже потребуются срочно деньги?

— Отмечу, что все срочные продажи – это тревога, нервотрепка и всегда потеря денег. Но наши люди забавные. Они в надежде, что все «как-нибудь обойдется», выжидают «до последнего». А потом, когда убеждаются, что «не обошлось», прибегают к столь радикальным инструментам, как срочная продажа. Между тем, начав работать с проблемой заблаговременно, часто можно избежать значительных потерь.

Бывают, конечно, случаи, когда необходимость в деньгах возникает внезапно. В этом случае, конечно, выбора нет, приходится идти на существенные убытки. Тем более при этом важно, чтобы над решением вашей задачи работал мастер. Поэтому обращаясь к риэлтору, ищите в нем профессионала. И внимательно читайте все то, что вам предлагают подписывать. Причем читать настоятельно рекомендую ДО, а не ПОСЛЕ подписания. Уверяю вас, хорошая привычка внимательно изучать то, что вам предлагают подписать, позволит избежать многих неприятностей. Особенно, в вопросах совершения операций с недвижимостью.

 Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии