Цена «квадрата» на пограничных территориях Москвы и Подмосковья существенно отличается

В последнее время повышенный интерес для различных игроков рынка недвижимости представляют тенденции, связанные с миграцией покупателей жилья между Москвой и Подмосковьем. Проанализировав ситуацию по всем направлениям аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость выявил существенную разницу в цене квадратного метра вторичных объектов, находящихся на соседних столичных и подмосковных территориях.

Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья – 83% – зафиксирован на западном направлении (район Строгино / город Красногорск), наименьший – 24% – на северо-западном направлении (город Зеленоград / поселок Андреевка). По мнению экспертов, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и т.д.) и больший размер социальных выплат. Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района. Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро. Мнение экспертов подтверждают цифры: так, из рассмотренных подмосковных территорий наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, – она составляет 121,7 тыс. рублей. Наименьшая средняя цена квадратного метра отмечена в граничащем с Зеленоградом поселке Андреевка, наиболее удаленном из всех исследуемых населенных пунктов, –  85,1 тыс. рублей (в то время как в самом Зеленограде данный показатель равен 105,9 тыс. рублей). В плане инфраструктуры находящиеся за МКАД подмосковные города развиты одинаково хорошо, соответственно, этот показатель в расчет не принимался.

Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области. В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области – с более удобными планировками – находятся в основном в возведенных не так давно новостройках. Аналитики отметили следующую особенность: в окраинных районах Москвы структура предложения в большей степени состоит из жилых площадей экономкласса (в диапазоне от 48% до 69%), расположенных в основном в старых панельных домах (от 49% до 96%), в то время как в граничащих с ними городах Подмосковья доля квартир комфорт- и бизнес-классов превалирует над долей объектов сегмента «эконом», метраж квартир больше, а самыми распространенными типами домов являются «монолит» или «панели» современных серий. Несмотря на это, разница между ценой квадратного метра в Москве и Подмосковье остается весьма значительной, а ее величина во многом зависит от того, как варьируется стоимость жилых площадей по столичным районам.

Наиболее высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы – 191,3 тыс. рублей – зафиксирована в районе Строгино, на западном направлении. На втором месте – 187,8 тыс. рублей –район Куркино, находящийся за МКАД и окруженный подмосковными Химками. Этот пример является исключением и не соответствует приведенной выше характеристике жилфонда, так как Куркино – экспериментальный район, застройкой которого в 19992006 годах занимался Департамент инвестиционных программ строительства Правительства Москвы (ДИПС). В результате структура предложения в этом районе кардинально отличается от таковой в других столичных районах, расположенных около МКАД: на территории Куркино представлены как многоэтажные дома, так и форматы, характерные для загородного рынка жилья, – коттеджи и таунхаусы. Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу в Куркино, – это жилплощади бизнес-класса, их доля составляет 92% (доля объектов «комфорт» – 8%, квартир «эконом» в продаже в этом районе не имеется). Для сравнения: доля квартир бизнес-класса в Зеленограде, где данный показатель также весьма высок, составляет 45%, а наименьшая доля объектов рассматриваемого сегмента на территории Москвы зафиксирована в находящемся на юго-востоке районе Братеево (1%) и в занявшем третье место в ТОПе Северном Медведково (3%). Наиболее распространенный тип домов в Куркино – «монолит» (71%), доля «панелей» составляет всего 1%. Средний метраж 1-, 2- и 3-комнатных квартир в Куркино больше, чем в других московских окраинных районах, по сравнению с Химками средняя площадь 1- и 2-комнатных квартир здесь больше на 9% и 24% соответственно, 3-комнатных – на 25%. По такому параметру, как средняя общая стоимость квартиры, ценовой разрыв между парой Куркино / Химки также достигает наибольшего среди других примеров значения – 196% (22,4 млн рублей против 7,6 млн рублей).

Пары Строгино / Красногорск и Северное Медведково / Мытищи в целом соответствуют описанной выше ситуации с состоянием жилфонда. Структура предложения в окраинных районах Москвы состоит в основном из объектов экономкласса – в Строгино этот показатель равен 65%, в Северном Медведково – 58%; наиболее распространенный тип домов – «панель»: 89% и 78% соответственно. В подмосковном Красногорске доля объектов комфорт-класса составляет 44%, «эконом» – 38%, в Мытищах первое место по численности занимает жилье бизнес-класса (45%), на втором месте – «комфорт» (34%). Средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих городах больше, чем в прилегающих к ним столичных районах: разрыв составляет от 7% до 13%. Средняя общая стоимость квартиры в населенных пунктах на западном направлении равна 14,7 млн рублей в Строгино и 7,7 млн рублей в Красногорске (на 90% меньше). На северо-восточном направлении соотношение следующее: в Северном Медведково – 9,1 млн рублей, в Мытищах – 5,9 млн рублей (на 54% меньше). Высокую стоимость квадратного метра в Строгино помимо престижности данного направления можно объяснить также благоприятной экологической обстановкой (здесь расположены лесопарковые зоны), развитостью инфраструктуры района, наличием станции метро и выездов на МКАД.

При этом, по мнению аналитиков, люди, приобретающие недвижимость в граничащих с МКАД городами Подмосковья, – это либо жители тех же самых населенных пунктов, соседних областей, либо покупатели из отдаленных регионов, которые стремятся перебраться поближе к столице (например, к месту работы), однако из-за нехватки средств на приобретение жилья в Москве они соглашаются на более бюджетные варианты в Московской области. Недвижимость на окраинных территориях Москвы приобретают в основном жители этих же районов, которые переезжают на новое место жительства под влиянием каких-либо бытовых факторов.

«В будущем ценовая разница между объектами вторичной недвижимости, расположенными на территориях Москвы и пограничного Подмосковья, – можно сказать, практически на соседних полянах, – увеличится, – прогнозирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, – так как жилой фонд в столичных районах около МКАД со временем будет реконструирован. В результате цена квадратного метра этих квартир вырастет, в то время как разница в качестве московского и подмосковного жилья будет, наоборот, нивелироваться».

  Николай Вяткин

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии