Безопаснее, но дороже

Покупать квартиру на уровне котлована хотя и дешевле, но гораздо опаснее. Многие из тех, кто на это решился, обивают сегодня пороги властных структур и судов. Они требуют, чтоб им дали квартиры, за которые они уплатили свои кровные. Но компании либо разорились, либо исчезли с деньгами дольщиков.  И вот, чтобы в дальнейшем не допускать обмана людей, кто покупает новостройки, депутаты Госдумы приняли закон, который обязывает застройщика, прежде чем выйти на площадку, застраховать деньги дольщиков от рисков их утраты. То  есть  в  случае  проблем  у  застройщика, дольщик не потеряет свои деньги.

 

Входной билет не дешев

— Да, в конце прошлого года Госдумой РФ принят закон «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», — говорит руководитель АН CENTURY 21 АНК-Девелопмент Игорь Жерздев. – В действие он вступит лишь с 1 января 2014 года. Такое время дается для того, чтобы застройщики могли сориентироваться и выбрать варианте страхования. Их предполагается три. И строительные компании, работающие по 214-ФЗ, обязаны выбирать один из трех способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Это может быть страхование гражданской ответственности в страховой компании, поручительство банка или вступление в общество взаимного страхования. Только после этого они смогут привлечь деньги участниками долевого строительства.

— А если компания не застрахует свою ответственность перед покупателями недвижимости, — отмечает юрисконсульт  компании «НДВ-Недвижимость» Дмитрий Буданов, — то она не сможет работать на рынке легально, то есть по договору о долевом участии ( ДДУ). А по другим, думаю, люди к ним просто не пойдут. Потому как те, кто сейчас инвестирует деньги в новостройки, стали более грамотные.

Как считают аналитики, застройщики будут склоняться к обществу взаимного страхования ответственности. Все же туда абы какую компанию не примут, кому же хочется потом платить «за того парня».

«Тем более, — замечает Игорь Жерздев, — чтобы компании войти в общество взаимного страхования нужно заплатить немалые деньги, то есть вступительный взнос. И все ли его смогут сделать? Это вопрос. К примеру, за строительную лицензию раньше брали 10 000 рублей, потом отменили — взамен на вступление в СРО. Вступительный взнос в СРО составил 300 000 рублей + по 150 000 рублей за каждый из дополнительных видов деятельности.

Взнос за вступление в  единое некоммерческое общество взаимного страхования             (сокращенно ОВС) составит около 180 000 000 рублей. По такому пути укрупнения  прошла наша банковская система

— Я тоже думаю, — отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева,  — что люди будут склоняться к ОВС, хотя в законе не указано, что именно эти договоры являются обязательными. Потому как здесь получить возмещение будет проще и меньше шансов, что компания накроется.

Но компания может воспользоваться и другими видами страхования, тем боле, что в законе не сказано, что только ОВС. Но каким-то из трех видов воспользоваться обязательно придется, потому что один из таких документов необходимо предоставить при госрегистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Ибо без указанного документа регистрация будет просто невозможной.

 

Все или часть?

Главный вопрос, который волнует людей, сколько они получат в случае, если что-то случится с компанией.

— Согласно закону минимальная страховая сумма по договору рассчитывается исходя из цены договора и не может быть меньше суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилья и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метра в субъекте РФ, на территории которого осуществляется строительство объекта, — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. — Таким образом, при условии, что в договоре отражена реальная стоимость квартиры, дольщику будут возвращены все средства в полном объеме. Тем не менее, стоит учитывать тот факт, что жилье сегодня стабильно дорожает, и даже если дольщик по истечении некоторого периода времени получит обратно 100% вложенных средств, ему будет сложно приобрести равноценное жилье.

— Несомненно, частный инвестор получит меньшую сумму, чем заплатил, — поясняет ситуацию президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. – И не только потому, инфляция. Просто расчеты будут производиться по ценам Минрегионразвития. А это примерно раза в полтора-два меньше рыночных. В данной ситуации логика такова. К примеру, сколько бы вы не внесли денег в банк, но возвратить вам гарантирует только 700 тысяч рублей. За сколько бы человек ни купил квартиру, ему гарантирован возврат денег по ценам Минрегионразвития и не более, чем за 90 кв. метров. Гарантировать выплату всей суммы не совсем правильно. А может стройка приостановилась по объективным причинам? И вот, чтоб люди не ринулись в общество взаимного страхования за деньгами в надежде их получить, а затем купить в другом месте дешевле, и предусмотрен такой сдерживающий фактор. Человек в данном случае должен выбирать: или он подождет, пока компания оправится от кризиса, или вернёт деньги сразу, но только часть вложенных в строительство средств.

 

Закон не защитит от недобросовестного застройщика

Закон законом, но и самому дольщику нужно быть начеку. Нужно очень внимательно выбирать компанию-застройщика. На что же обращать особое внимание?

— При выборе застройщика необходимо обращать внимание на ряд моментов, — отмечает заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова. – На первом месте – опыт работы на рынке, потом уже идут известность и размер компании. На качество работы указывают уже построенные компанией объекты недвижимости, а также отзывы людей, купивших квартиры. Кроме того, показателем надежности застройщика является ведение деятельности в соответствии с 214-ФЗ.

При принятии решения о покупке квартиры в проекте, реализуемом той или иной компанией-застройщиком, стоит, в первую очередь, собрать всю информацию о такой компании. При этом простого посещения сайта организации будет недостаточно: необходимо тщательно изучить весь «послужной список» застройщика, историю реализации предыдущих проектов. Можно съездить на объект и побеседовать с рабочими – они, как правило, охотно рассказывают о том, как идет строительство. Не лишним будет посмотреть на уже построенные данной компанией дома: таким образом можно «вживую» оценить качество строительства и заодно расспросить жильцов о том, насколько комфортным было взаимодействие с застройщиком.

Во-вторых, стоит трезво оценить стоимость предложения в понравившемся проекте. Если она слишком низкая, это должно вызвать вполне обоснованные подозрения: надежные застройщики не продают квартиры за копейки.

Затем необходимо внимательно изучить учредительные документы компании, проектную документацию, условия договора купли-продажи жилья.

 

Станет ли жилье дороже?

— Страховой взнос, который будет платить застройщик в СРО или страховую компанию фактически является дополнительными издержками застройщика, — говорит Софья Лебедева. — Естественно предположить, что такие издержки застройщик тем или иным способом постарается компенсировать. Самый простой способ сделать это – увеличить стоимость продаваемой недвижимости. Так что в конечном итоге у подавляющего числа застройщиков цена квадратного метра продаваемой недвижимости возрастет, что, в конечном итоге, отразится и на конечном покупателе.

— По нашей оценке, приблизительная оценка удорожания 1 кв. метра в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков – около 4 %, — считает юрисконсульт АН «Кутузовский проспект»  Ирина Маркочева. — При этом, данный расчет представляет максимальный размер удорожания, поскольку рассматривается упрощенная модель, в которой совокупные годовые затраты на страховые возмещения покрываются за счет совокупных годовых стразовых взносов за один предыдущий период.

Тогда как другие аналитики рынка более оптимистичны. Они считают, что так как в последние годы законодательная база по регулированию долевого участия граждан была значительно изменена, то и количество случаев банкротств застройщиков уменьшится. А отсюда можно прогнозировать гораздо меньший процент удорожания одного «квадрата» жилья – примерно 1 – 2%.

 

Не все пойдет прямым путем

Эксперты полагают, что идея страхования ответственности застройщиков правильная, во многих странах мира такая норма в законодательстве успешно проявила себя на практике. В России же эта система только формируется, поэтому сказать, как она пойдет, довольно сложно. Но уже сегодня очевидно, что не всем застройщикам это нравится. Особенно тем, кто нормально работает. Вполне возможно, что застройщики с надежной репутацией предпочтут заключать договоры страхования гражданской ответственности со страховыми компаниями. Насколько сами страховщики захотят участвовать в данном виде страхования – покажет время.

Известно, что реализация любого строительного проекта несет в себе риски, которые подчас не зависят от надежности застройщика. Поэтому привлечь на объект страховую компанию получится далеко не у всех. Не исключено, что ряд застройщиков пойдет старым проверенным путем – будут привлекать средств граждан для строительства по предварительным договорам купли-продажи или будут создавать жилищно-строительные кооперативы. Таким образом, застройщик не обязан входить в общество взаимного страхования. Более того, можно с уверенностью сказать, что далеко не все компании захотят стать членами такого общества, так как по сути им придется «скидываться» на возмещение ущерба дольщикам. Для добросовестных компаний, которые строят дома в положенные сроки, выгода от участия в обществе взаимного страхования неочевидна.

— Я тоже склонен к мысли, что ряд застройщиков все же будут искать обходные пути, — отмечает Игорь Жерздев. — Если по русской традиции на закон все наплюют, то о нем могут уже к концу года о нем уже забыть. Договоры о долевом участии станут еще более обезличенными и не привязанными к конкретной квартире и срокам ее ввода, а пункт в договоре «об ответственности застройщика» заменят на пункт «о содействии застройщика» в строительстве квартиры дольщика.

— Ни один закон не сможет вас защитить полностью от недобросовестного застройщика, — считает Софья Лебедева. — Основной и самый эффективный способ оградить себя от  таких компаний – это внимательно смотреть правоустанавливающие документы на объект, который вы хотите приобрести, проверять застройщика и генерального подрядчика, смотреть самостоятельно, как идет строительство и внимательно читать тот договор, который вам предлагают к подписанию. Лучше всего проводить сделку с профессиональными юристами/риэлторами, способными квалифицированно проверить документы по приобретаемой вами недвижимости, дать развернутые комментарии по тем вопросам, которые вызывают у вас сомнения и укажут вам на те моменты и риски, которые вы могли упустить.

Сама идея ввести механизм негосударственного рыночного регулирования рынка новостроек – это большой плюс для отрасли в целом. Однако многое будет зависеть от того, как данная инициатива будет реализована. Идея самого законопроекта выглядит очень интересно и многообещающе, но ожидать того, что рынок недвижимости сразу станет «прозрачнее» и честнее, а участники долевого строительства больше никогда не попадут в категорию «обманутых дольщиков» мы бы не стали.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии