Аукционы не для новичков

Рынок недвижимости не стоит на месте. Он развивается, участники его ищут новые формы и методы работы. Одной из таких форм является продажа квартир через аукцион. О том, как она приживается на рынке и как работает, я беседую с лучшим риэлтором  2014 года компании «ЮСИН-недвижимость» Юрием Юфряковым.

— Согласитесь, что 20 лет риэлторы работают традиционным методом, поэтому перейти на новые «рельсы» им не совсем просто.

— Может быть. Но я на рынке всего 2 года, поэтому переход на систему аукционных продаж по методике Александра Санкина для меня не был болезненным.

— Но все равно для проведения аукциона нужен пусть и небольшой но опыт.

— Безусловно. Новичок не сможет провести аукцион.  В одной компании стажеры попытались провести аукцион. Набрали 70 человек покупателей, записали их на просмотры, а потом говорят хозяину квартиры, что завтра к вам придут 70 человек смотреть. Он в ужасе: мне этого не надо. И вся работа пошла насмарку. Они не проговорили с хозяином как будут организованы показы по аукциону. Надо заранее об этом договариваться. В аукционе много тонкостей, если где-то недоработать — сделки не получается.

— А как вы попали к Александру Санкину?

— У меня была удачная сделка, где покупатели были мотивированы, и на ней прошел стихийный аукцион. Они сами «сражались» за квартиру и поднимали цену. Мне понравилась эта сделка. Потом у нас в компании Александр Санкин выступил. Сказал, что есть курсы, на которых можно научиться, как проводить аукцион. Кто-то из агентов пошел. Потом я их послушал, и сам попробовал без курсов провести. С первого раза, к сожалению, не получилось (покупатель в последний момент отвалился – но это может случиться и на обычной сделке), но со второго аукциона квартиру продали. Потом решил познакомиться с методикой Александра Санкина поближе и пошел на курсы.

— При проведении аукциона из квартиры надо удалять собственников. Удается?

— Сложно, но это нужно для них же. Когда объяснишь, что это в их это интересах, то понимают и уходят. Я когда и традиционно продавал квартиры, то собственника старался удалить. А то они порой скажут что-нибудь, порой достаточно одного неверного слова, покупатель не так поймет и уйдет. Все, потеряли покупателя.

— А на эксклюзивный договор идут охотно?

— Когда объяснишь, то да. А то вначале говорят, да мы и сами продадим. Я им отвечаю: «Не вопрос. Если сможете выполнить все, что нужно для продажи, то сможете и сами продать», и показываю маркетинговый план. Вот, к примеру, пункт №1 – реклама. Вы сделаете, в лучшем случае, часть его. Сможете дать рекламу на нескольких сайтах.  Я же завел в базу вашу квартиру, и она на 50 сайтов сразу пошла от агентства.

Кто платит больше? Больше всего платят соседи. Но их нужно найти. Хозяин же не пойдет по квартирам. А мы делаем расклейку, ходим по квартирам и…практически всегда находим покупателя. Соседи обычно дают дороже цену во время аукциона.

— Какие-то ошибки первых аукционов учитывали?

— Безусловно. На первом аукционе, к примеру, не показывал приходящим смотреть оферты – просто на словах говорил, что у меня есть такое-то предложение. Сейчас, если мне говорит очередной покупатель, что он готов заплатить начальную цену, то я ему показываю, что такая цена уже есть. Если хотите купить квартиру, то пишите свою, но чуть выше.

— И потом они сами звонят или вы их обзваниваете и называете очередную цифру?

— Все зависит от обстоятельств. Или я сам звоню или делаю паузу. Обычно надо выдержать неделю, в это время цена обычно растет. Больше держать нельзя. Передержка по времени может все испортить.

— 6% — это хорошо. Можно привлечь другого агента и поделиться с ним. Кстати, как они реагируют на такие предложения?

— Агентов это заинтересовывает. Но менталитет, он еще у многих старый, и он вызывает у них сомнения, хотя мы же подписываем с ним бумаги, гарантируем ему 3%. Но те, кто это понимает, являются нашими помощниками, они убеждают клиента вначале посмотреть, а потом и взять эту квартиру, при этом и сами неплохо зарабатывают.

— А как юридическая чистота объекта. Вы о ней знаете?

— Это риск покупателя. Я работаю на продавца. Я предупреждаю покупателя: по нашему мнению квартира в порядке, но поскольку я лицо заинтересованное, то Вам имеет смысл самостоятельно проверить документы по квартире. Разумеется, для этого лучше всего обратиться к профессиональному риэлтору. К юристам обращаться не стоит, у них работа – напугать клиента, а риэлтор может грамотно оценить риски и дать свое заключение.

— Скажите, а где можно узнать и почитать про аукцион?

— Зайдите на сайт Александра Санкина или мой, у меня специальный раздел посвящен продаже квартир с аукциона. Я, собственно говоря, и написал этот раздел потому, что продавцы меня постоянно спрашивали «а где можно прочитать»? Достаточно быстро я понял, что проще написать самому.

— Вы уже прошли несколько аукционов. Помогает этот метод в работе? Он эффективнее?

— Он работает. Обычно эффективнее, а где-то и по старинке приходится продавать. Все зависит от обстоятельств. Самое главное при проведении аукциона – это мотивация собственника. Если он готов продать квартиру по рынку и чуть выше – аукцион прекрасно срабатывает. Если собственник хочет получить какие-то нереальные цифры – он не принимает результаты аукциона. Но надо понимать, что собственник от этого не выиграет. Пик спроса на квартиру – через 2 недели после появления на рынке; если квартира долго болтается в рекламе, то интереса к ней со стороны покупателей ожидать не приходится.  Поэтому мой совет собственникам: продавайте квартиры через аукцион, так Вы получите максимальную цену и в кратчайшие сроки.

— Нередко квартиры продают по доверенности. А при аукционом методе по доверенности не приходилось?

— Продавал и по доверенности. Это как раз был первый аукцион, о котором я чуть раньше говорил, где покупатель в последний момент попал в больницу и сделка сорвалась. Я сразу предупреждал продавца, что если он пытается продать по доверенности – он потеряет в цене. Так и получилось.

— Надо было цену чуть сбросить.

— Предлагали, но продавцы агентов не всегда слушают, а потом кусают локти. Осенью продавали квартиру. У человека валютная ипотека. Провели аукцион, получили хорошую цену. А клиенту показалось, что цена низковата. В результате потеряли время. Потом взяли аванс — доллар пошел резко вверх, сделка не получалась. Взяли второй аванс перед Новым годом – снова доллар подскочил. В результате на сделку вышли только сейчас, в апреле, когда доллар упал. А сколько клиент потратил нервов, заплатил процентов. А продал бы в ноябре после аукциона, как мы ему говорили, то не было бы этой нервотрепки, и по деньгам ему было бы выгоднее.

— А кто слушает агента, тот получает покупателя?

— И не только покупателя, но и продажу своего объекта по наивысшей  возможной  цене, и в минимальные сроки – аванс через 3 недели.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

http://www.yufryakov.ru/nbash10/

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие записи

Свежие комментарии