АДВОКАТ & РИЭЛТОР

Многие россияне покупают жилье за границей. И практически все думают, что все продавцы и посредники за «бугром» законопослушны, поэтому покупка безопасна. Но, к сожалению, это не совсем так. О том, как не ошибиться в выборе зарубежной недвижимости, рассказывает генеральный директор израильской инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц:

 — Если вы покупаете недвижимость на первичном рынке, то можно обратиться непосредственно в строительную компанию или к адвокату, который не только проверит юридическую чистоту объекта, но и проконсультирует в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью. Для покупки объекта недвижимости на вторичном рынке я бы рекомендовал привлечь адвоката.

— Для заключения сделки недостаточно услуг риэлтора?

— Можно обратиться в агентство, но не стоит забывать, что главная задача риэлтора – поиск недвижимости, а задача адвоката – защищать интересы покупателя. Адвокат состоит в коллегии адвокатов и несет непосредственную ответственность за чистоту сделки. Риэлтор такой ответственности не несет: его задача – продать. В сделке риэлтор выступает посредником и несет ответственность только за то, что прописано в договоре (цена за объект и размер комиссии риэлтора).

— А проверка на юридическую чистоту объекта не прописывается?

— Нет.

— Можно ли говорить о том, что риэлторы не очень надежны?

— Я бы так не сказал. На мой взгляд, надежность или ненадежность не характеризуется профессиональной принадлежностью, это, скорее, личностное качество. Между тем, я подчеркну, что далеко не каждый желающий может работать на рынке недвижимости Израиля: любой риэлтор должен сдать экзамен и получить лицензию в Министерстве юстиции. Несмотря на то, что в договоре нет пункта о проверке чистоты объекта, нельзя говорить о том, что риэлторы недобросовестны и не проверяют объект.

— Но все же, если в договоре указан солидный размер комиссии, риэлтор может что-то и не досмотреть. Были такие случаи?

— Да, были. В последнее время в Израиль приезжает очень много покупателей из России. И отмена виз, и наплыв русских дает возможности совершать не совсем чистые сделки. Правда, этим больше грешат или даже грешили небольшие компании или частные маклеры.

— Почему грешили? Что изменилось за последние годы?

— Как только у нас появляется какое-то судебное дело, то после него законодатели сразу же ликвидируют брешь в законе. И после этого совершить подобное действие уже невозможно.

— Значит, и у вас есть частные посредники. А у них тоже должна быть лицензия?

— Обязательно. В лицензии с фотографией отражена вся информация о риэлторе. Кроме того, номер лицензии можно проверить в базе данных. Так что, если вы обращаетесь за помощью в небольшую компанию или к частному посреднику, услуги которого кажутся вам дешевле, не забывайте проверить у него документ, который дает ему право работать на этом рынке. Иначе потом не к кому будет предъявить претензии. Но все же в последние годы покупатели чаще обращаются в солидные и надежные компании.

— Давайте сейчас поговорим немного о рынке новостроек. За какое время у вас можно получить разрешение на строительство?

—  За 3-6 месяцев. Если меняем назначение объекта, то дольше. Могут уйти и годы, если это памятник архитектуры или земли сельхозназначения.

— Когда компания может начинать продажи? После оформления всех документов или раньше?

— Если нет разрешения на строительство, то обносить забором выделенный под застройку  участок нельзя. И продавать пока тоже ничего нельзя. А вот рекламу давать можно.

— А как в Израиле идет оплата будущей квартиры: все сразу или поэтапно?

— Если вы участвуете в долевом строительстве, то оплату своей будущей квартиры осуществляете поэтапно и только через банк. Всю сумму сразу и в офисе компании у нас никто не платит. Вы приходите в банк, который курирует проект, и вносите не более 7% от стоимости квартиры. Когда компания начала строительные работы, то оплачиваете уже до 25% от стоимости. Далее правил нет: по договоренности со строительной компанией вы вносите оставшуюся сумму по частям, исключая 10-15% от стоимости объекта, которые выплачиваются лишь по завершению строительства. То есть, пока человек не получил ключи, он не выплачивает полную стоимость недвижимости.

— Можно ли в вашей стране получить ипотечный кредит на новостройки?

— Конечно. Есть даже такие банки, которые не требуют оплаты по кредиту, пока вы не вселитесь в квартиру. Ведь многие люди на время строительства объекта арендуют жилплощадь, поэтому им тяжело одновременно выплачивать ипотеку за жилье, которого еще нет, и платить аренду за съемную квартиру.

— Наверное, в таких случаях и банк тоже осуществляет контроль за строительством дома?

— Безусловно. Банк контролирует и гарантирует, что инвестиции пойдут именно на строительство, а не будут использованы на другие цели. За этим банк следит строго. Кроме того, в кредитном учреждении есть специалист, который проверяет, правильно ли ведутся строительные работы и нет ли нарушений. Он порой контролирует даже качество бетона. Почему? Да потому, что не должно быть никаких сбоев, иначе любые нарекания отнимут у банка клиентов. Ведь у нас 95% населения покупают квартиру по ипотеке (процентные ставки от 2,5 до 4%), поэтому никаких накладок быть не должно.

— Соответственно, застройку ведут только надежные компании?

— Конечно. Новичков просто не допустят к участию в тендере, а только серьезные и крупные компании. И в этом случае действуют только два критерия: репутация и стаж работы на рынке. Потому не важно, какая из участвующих в тендере компаний выиграет подряд на строительство — никто не сомневается, что дом будет достроен. Плюс ко всему, любая компания дает семилетнюю гарантию качества построенного объекта. Как правило через год после сдачи дома к жильцам приходит инспектор и проверяет, не треснули ли стены и не осел ли дом. В том случае, если инспектор выявит некачественную работу застройщика, все ремонтные работы строительная компания обязана выполнить бесплатно.

— Выдерживаются ли сроки сдачи объекта?

— Да. По договору компания обязуется предоставить дольщику жилье в срок, прописанный в договоре. В том случае, если по каким-то причинам застройщик не успевает сдать объект, строительная компания выплачивает стоимость аренды за квартиру, в которой живет покупатель во время строительства. Это нормально и законно.

— Но ведь компания может не достроить не по своей вине. К примеру, сменился мэр. Такие риски у вас есть?

— Нет, таких рисков нет. В любом муниципалитете есть независимая комиссия, которая дает разрешения на застройку. Она и мониторит ход всех работ и принимает обращения и жалобы граждан, связанные с ходом строительства. Это объективная комиссия, которая не подчиняется ни мэру, ни вице-мэру. Поэтому смена главы муниципалитета никак не отражается на ходе и темпах строительства. Комиссия подчинена не администрации, а госкомитету. Если есть разрешение на строительство, то свернуть его уже нельзя. Для этого должны быть только очень веские основания.

— Наверное, в Израиле, также как и в России, квартиры от застройщика продают и риэлторы. Как проверить, что они имеют право это делать? Или может лучше обратиться непосредственно к застройщику, чтобы не переплачивать риэлтору?

— Думаю, что лучше обратиться к строительной компании. Для оформления сделок застройщик  нанимает адвоката, который проконсультирует будущего покупателя и сделает это бесплатно, так как он получает комиссию от каждой заключенной сделки. Также можно зайти в администрацию муниципалитета и все узнать о строительстве объекта, эта информация ни от кого не утаивается.

— И каковы у вас цены на начальном этапе? Ниже?

— Значительно. Смотрите сами: на начальном этапе строительства человек у нас купил квартиру за 1 млн. 700 шекелей. Это порядка 485 тысяч долларов. После двух лет после подписания договора купли-продажи, когда дом сдан и все жильцы заселились, она стоит уже 715 тысяч «зеленых». Так что покупать на «нуле» у нас выгодно и безопасно.

— На первичном рынке с регулированием понятно. А как обстоят дела на вторичном рынке жилья? У риэлторов есть свой закон?

— Деятельность любого риэлтора регулируется Министерством юстиции. Для того, чтобы получить лицензию на право работы, будущий риэлтор не должен быть банкротом, не должен быть осужден за преступление и последние три года не находиться в местах лишения свободы. Кроме того, необходимо сдать профессиональный экзамен и изучить свод правил работы на рынке – а это книга в 150 страниц. Заниматься риэлторской деятельностью без лицензии уголовно наказуемо. Каждый год лицензию нужно обновлять.

— У нас лицензирования нет, и функции надзора по закону хочет взять на себя Российская гильдия риэлторов.

— Это государственный орган?

— Нет.

— Тогда он не может быть объективным. В Израиле существует государственная структура, которая контролирует деятельность риэлторов. Юристы у нас тоже государственные, они не являются афилированными с компанией, поэтому даже косвенно не могут встать на сторону риэлторов.

— А ассоциация риэлторов в Израиле есть?

— На данный момент такой ассоциации точно нет, так как информация о ней сразу бы появилась на сайте Минюста. Были попытки создать ассоциацию риэлторов, но по сути в ней нет особого смысла. Каждая компания в своем штате имеет професиональных специалистов, которые не будут рисковать своей лицензией. И это не просто слова. Если риэлтора лишили лицензии, то он вряд ли уже сможет работать на рынке.

— И возможность проверки объекта доверяют только специалистам? Только им дают данные?

— Нет, не только им, у нас с этим нет проблем. Можно заплатить 15 долларов и получить на месте все документы — что это за недвижимость, кто ей владеет, есть ли обременения и прочее.

— Можно ли узнать также всю историю квартиры?

— Можно, но в этом нет особого смысла. Если недвижимость обременена, то это будет отражено в выданной вам справке. Тем не менее, если покупателя интересует полная история квартиры, он может обратиться к адвокату, который имеет доступ к базе данных. Либо покупатель может получить такую информацию в адмиистрации муниципалитета, предъявив предварительный договор о купле-продаже, который он заключил с продавцом.

— Скажите, а если покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру, могут ли его потом выселить на основании решения суда?

— Нет, государство отвечает за совершенную сделку. К примеру, если покупатель уже заплатил 10% аванса, он может попросить продавца записать его потенциальным покупателем. Это делается для того, чтобы тот не смог продать свою квартиру другому лицу. К сожалению, раньше такое было. Но затем оперативно внесли поправку в закон, и обман стал невозможен. Таким образом, если приходит другой покупатель, он видит запись о том, что эта квартира уже покупается, и ничего не может сделать. Потенциальным покупателем может быть только один человек. Даже в том случае, если первый покупатель отказался от приобретения недвижимости, то другой покупатель, пока есть запись о потенциальном покупателе, даже аванс не сможет дать. Понятно, что и совершить сделку тоже нельзя.

На сегодня наше законодательство максимально гарантирует чистоту сделки. У нас никогда никого не выселяли из квартиры. В любом случае людей вселят в купленную ими квартиру, а мошенников найдут и накажут.

— Были ли такие случаи?

— Была компания, которая анонсировала строительство дома со всеми удобствами и с отделкой. Однако, собственники компании собрали деньги с дольщиков и скрылись. Государство же в этой ситуации компенсировало дольщикам все понесенные убытки. После этого случая чиновники приняли закон, после которого подобные махинации стали невозможны. А мошенников привлекли к уголовной ответственности.

— У нас часто бывают проблемы с наследниками. Их круг обрисовать порой сложно. Бывает, что квартира уже продана, но приходит наследник и заявляет на нее права.  

— Если она была обременена, это должно быть отражено в документах.

— Но продавец мог и не знать, что есть другие наследники. Был за границей, ему не сообщили и прочее.

— В Израиле если покупатель приобрел квартиру, которая по документам была чиста, никто не может на нее претендовать. Если покупатель оплатил ее стоимость, то эта квартира уже его. Договор не может быть расторгнут, наследники должны разбираться между собой и делить полученные деньги. В подобных ситуациях у нас поступали именно так. Если сделка чистая, то при чем же здесь добросовестный покупатель? А вот тот, кто получил деньги, пусть и выделяет часть забытому наследнику.

— Когда определить круг наследников непросто, то и риэлтора обвинить сложно. А бывают случаи, когда риэлторы, скажем так, умышленно что-то пропускают при проверке прошлого квартиры?

— Бывает. Был случай, когда покупатель купил квартиру без привлечения адвоката, а документ о собственности не может получить до сих пор. Риэлторы не до конца проверили юридическую чистоту сделки. И получилось, что на бумаге квартиру продали, получили деньги, но собственность покупателю никак не могут оформить из-за того, что квартира обременена. Новые собственники в ней живут, но принадлежит она до сих пор продавцу.

— А наказать риэлтора можно? К примеру, взыскать с него денежную компенсацию.

— Сделать это можно только через суд, и здесь все зависит от активности покупателя. Если же покупатель пассивен, будет верить обещаниям риэлтора, может истечь срок давности подачи искового заявления.

— Скажите, а были случаи, когда клиенты обманывали риэлторов?

— Да, были. К примеру, один агент подписал договор с покупателем на покупку элитной квартиры за очень солидную сумму. Соответственно, и комиссия в 2% давала риэлтору хорошие деньги. Покупатель был из России, а договор подписали на английском языке. И после того, как сделка была завершена, покупатель отказался комиссионные платить. И риэлтор даже в суде не смог доказать свою правоту. Покупатель сказал, что он не знает английского языка и, мол, не понимал, что было написано в договоре. Поэтому обязательно должен быть перевод договора, заверенный нотариусом. Риэлтор по каким-то причинам этого не сделал и в итоге остался без гонорара.

— Если, к примеру, адвокат ведет сделку и представляет интересы покупателя, но сделка срывается. В этом случае адвокат отвечает перед клиентом только комиссией или чем-то большим?

— Большим. Адвокаты долго учатся своей профессии и сделают максимум, чтоб было все чисто. Никто лицензией рисковать не будет. Если он «проколется», после этого можно будет закрывать свою работу. К нему просто никто не будет обращаться.

— А если государственный служащий сделал что-то не так, тогда кто отвечает?

— То учреждение, где он работает, несет ответственность за его действия. Был случай, когда арендодатель сдавал квартиру военным пенсионерам, получающим дотации от Министерства обороны. Арендаторы сфабриковали документы, согласно которым аренду должно было оплачивать Министерство обороны. И не платили за квартиру 8 месяцев. Все это время хозяйка жилья терпеливо ждала, пока не пришла в Министерство с вопросом, почему она не получает арендную плату. Сотрудники военного ведомства были очень удивлены, но заплатили за 8 месяцев аренды. Однако после этого Министерство все же обязало хитрых пенсионеров возместить все расходы.

— Давайте поговорим о налогах. Насколько существенна разница в налоговых выплатах при покупке первой и последующих квартир в Израиле?

— В соответствии с принятыми 16 февраля 2011 года поправками в закон о налогообложении сделок с недвижимостью, существенно расширено действие налоговых льгот на приобретение первого дома или квартиры. Если жилье стоит не дороже 1 млн. 350 тыс. шекелей, покупатель освобождается от уплаты налога на покупку недвижимости. Ранее от налоговых выплат была освобождена сумма в 1 млн. 140 тыс. шекелей. За приобретение первой квартиры стоимостью от 1 млн. 350 тыс. шекелей до 1 млн. 601 тыс. шекелей покупатель будет платить налог в размере 3,5% от суммы сделки, а при покупке квартиры дороже 1 млн. 601 тыс. шекелей размер налога составит 5% от суммы сделки. В то же время расчет налога на покупку квартиры с целью инвестиции (второй и последующих квартир) значительно отличается от расчета налога на покупку первой. Вместо 3,5% налога, как было ранее, на покупку квартиры стоимостью миллион шекелей инвестору придется платить 5%, на квартиры, стоимостью до трех миллионов шекелей – 6% вместо 5%, и 7% вместо тех же 5% на квартиры, стоимостью свыше трех миллионов шекелей. Такие изменения связаны с ситуацией на рынке жилья.

— Какова ценовая ситуация на рынке недвижимости Израиля сейчас?

— Жилье продолжает расти несмотря на усилия правительства. Конечно, растущий рынок очень привлекателен для инвесторов. Дело в том, что у нас не было спада на рынке даже во время мирового финансового кризиса, который повлиял на стоимость недвижимости во многих странах мира. Причиной тому — дефицит жилья. Несмотря на то, что в 2010 году началось масштабное строительство новых квартир, спрос все еще превышает предложение. Такая диспропорция на рынке стимулирует новый виток цен на недвижимость.

— И какова средняя стоимость квадратного метра?

— Цену определяет месторасположение недвижимости. К примеру, в Тель-Авиве квадратный метр жилья стоит в среднем 5 тыс. долларов. В элитных квартирах стоимость квадратного метра достигает 15-17 тыс. И рынок всегда ликвиден, так как строить практически уже негде. Сейчас здесь больше достраивают, перестраивают, реставрируют.

— А в других городах намного дешевле?

— Если брать города в прибрежной зоне, то там стоимость метра колеблется в районе 3 — 3,5 тыс. долларов. Причем, чем больше туристов, тем дороже недвижимость в этом городе. С отменой виз между Израилем и Украиной резко увеличился спрос на недвижимость со стороны украинских инвесторов. Наибольшей популярностью пользуются 2-3 комнатные квартиры на берегу моря стоимостью около 300 тыс. долларов: именно этот сегмент жилья наиболее востребован у российских и украинских покупателей. В связи с тем, что рынок Израиля испытывает нехватку 2-3 комнатных квартир, и эта категория жилья является высоколиквидной, могу спрогнозировать еще большее увеличение дефицита в этом сегменте, а также рост стоимости таких квартир. Полагаю, что можно ожидать повышение цен и на аренду квартир. Дело в том, что в сезон достаточно сложно найти номер в отелях Израиля, поэтому туристы предпочитают арендовать апартаменты или дом. В связи с отменой виз между Украиной и Израилем число туристов резко увеличится, а значит, увеличится и спрос на аренду. Поэтому, на мой взгляд, сейчас лучшее время для инвесторов: покупка недвижимости на берегу моря может принести солидную прибыль от аренды.

                            Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Поделиться в соц. сетях

0
-

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

регистрация доменов
домен RU - 99 руб
домен РФ - 99 руб
Дешевый хостинг
При копировании любых материалов с этого сайта активная ссылка на оригинал статьи обязательна.

Подпишись на обновления:
RSS Feedburner:

Новая Книга

Обложка
Новая книга уже появилась в продаже в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера.
Связаться с автором можно по e-mail: VNV52@mail.ru .

Книга

Риски покупателей квартир высоки
Данную книгу можно приобрести в интернет-магазине OZON.RU и других книжных магазинах Москвы и Питера. Можем выслать по почте в любой регион, но не менее упаковки = 20 шт. Цена договорная.
VNV52@mail.ru .

Книга

квартиры с червоториной
Как не стать жертвой мошенников?
На что обращать внимание при покупке квартиры?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в книге
"Квартиры с червоточиной".

Свежие комментарии